原标题：机构：前4个月销售额超百亿房企28家，房企更注重安全“以销定支”
近日，中指研究院发布《2024年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜》，数据显示，2024年1-4月，TOP100房企销售总额为12464.4亿元，同比降幅有所收窄。
监测数据显示，2024年1-4月，百亿以上阵营企业为28家，销售额均值320亿元，其中，保利发展以960亿元位列第一，中海地产和万科分别位列第二、第三。第二阵营（50亿元-100亿元）企业29家，销售额均值69.7亿元。第三阵营（30亿元-50亿元）企业30家，销售额均值38.4亿元。第四阵营（30亿元以下）企业为13家，销售额均值27.0亿元。
从房企投资拿地来看，2024年1-4月，中建壹品以470亿元的新增货值占据榜单第一；华润置地以443亿元的新增货值位列第二；建发房产新增货值规模为397亿元，跃至第三。TOP10企业2024年1-4月新增货值总额3064亿元，占TOP100企业的31.8%，新增货值门槛为40亿元。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。
投资策略方面，多家房企表态坚持“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，持续深耕一线城市和重点二线城市，对高潜力城市进一步聚焦。同时，按月度、按季度以销定投、以销定产，实现产销共存动态的平衡，以效率质量为优先。
以华润置地为例，华润置地管理层在公司2023年业绩会上表示，公司始终坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则，保持一定的投资强度，调节投资布局，优先保证高能级城市的投放。
龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在2023年业绩会上也表示，龙湖今年依然会严守投资刻度，优中选优。在城市选择方面，会聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。
美的置业管理层在业绩会上也指出，美的置业从2019年就提出了换仓的策略，即从三四线城市转向一二线城市。自2019年至今公司基本停止在低量级城市新增拿地。
财务策略方面，房企更注重安全，以销定支。上市房企逐步降低总对总融资模式的依赖，转向项目制融资，贯彻以销定支策略，力争降低融资成本。同时有序压降负债规模，持续优化债务结构。
以万科为例，万科董事会主席郁亮在召开2023年度股东大会上表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；同时，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。后续，除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。此外，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰在召开2023年全年业绩发布会上表示，现金流是公司的重中之重，公司每天检测现金流情况，每个月会根据各类的收支情况，滚动更新现金流，公司要确保拿地等各项主要支出对集团现金流安全无负面影响。全年也将继续严控净资产负债率在80%以内，以保持经营性现金流为正。
金地集团董事长徐家俊也表态，公司在今年将更注重经营质量的提升，持续抓好现金流工作，确保公司平稳健康发展。针对即将到期的债券，公司目前已制定一系列措施，通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段应对。
招商蛇口董事长蒋铁峰则表示，在2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。
前4个月中国TOP3房企同比少卖了3000亿，这一现象释放了哪些信号？
前4个月中国TOP3房企同比少卖了3000亿，这一现象释放了哪些信号？
信号一、我们的前一百强房企比去年同期利润下滑，销售额下降对半：经过资料我们可以知道不单单是前三甲的房企销售额缩水明显，截止到现在我们的百强房企累计销售额每月逐步下滑。从我们的年初直接下滑了对半。在今年截止到4月为止我们的排行前100的房企数据情况我们可以看到 1-4月份TOP100房企销售额均值两百壹拾多亿元，同比直接销售额下降对半。在我们的房企单月销售额均值也比年初1月份时有较大幅度下跌。我们全国多个城市直接损失惨重，而且在我们的楼市新政执行中也没有好转。尤其目前我们疫情的反复下，房地产市场销售压力加剧，销售额跌幅逐渐增大。
信号二、我们每个的房企销售门槛值直接中断：我们其实根据网上的数据可以以看出百强房企在我们各系的行业销售额下降期的时候，只有我们的领头羊前端的房企情况还算稳定。在我们行业的排在五十到一百期间的企业销售门槛下降的最快的。从我们的各种销售额的各阵营房企数量来看，我们的房企销售门槛在不同阵营下的企业数量都有明显的变动。在我们的一至四月这段时间内超千亿房企只有三家，跟去年同期相比之间缩减了六家，而我们超百亿的房企跟去年同期相比直接减少四十六家。导致我们的我们每个的房企销售门槛值直接中断，不得不重新评估。
信号三、我们的百强房企拿地规模跟去年相比之间下降对半：要知道我们的销售市场是跟我们的投资力度成对比，之间的关系是密不可分的。在我们的数据可以看出截止4月我们的前一百房企的拿地总额是三千六百多亿元，跟去年的规模相比直接下降一半。
2023年货币展望：超额流动性退潮
券商策略导读
2022年居民风险偏好极低，大量储蓄蜷缩在安全资产，带来史所罕见的“超额流动性”现象。
2023年居民部门风险偏好一旦修复，资产负债表企稳，那么“超额流动性”退潮，资产定价逻辑必将重构。
要点
2022年中国经历了一系列特殊现象，居民资产负债表收缩，私人部门风险偏好急剧降温，政府超大力度加杠杆，资金利率维持在极低水平。
这一“当时只道是寻常”的历史罕见金融条件，我们称之为“超额流动性”。
超额流动性深刻影响2022年资产定价。展望2023年金融条件，绕不开的一个问题，超额流动性何去何从，资产定价因此会有怎样的变化？
超额流动性对2022年资产定价的影响，或被市场低估
今年地产和疫情压制居民风险偏好，国家资产负债表面临收缩压力。政府只能加杠杆来延缓国家资产负债表衰退。
居民缩表而政府扩表，这种罕见组合，最终催化出2022年“超额流动性”。
私人部门承接财政支出，本应将这部分资金转化为有效投资。然因私人部门风险偏好急剧收缩，居民资产配置选择风险极低的现金存款，最终流动性淤积于金融市场，表现为高于社融增速的“超额流动性”。
超额流动性加剧市场对低风险资产的渴求，同时也带来低利率低波动的资金面环境。这一金融货币条件便是今年二、三季度资本市场定价的重要变量。
超额流动性退潮，2023年货币市场流动性退潮
2023年超额流动性退潮，首先意味着资金面持续低利率低波动的状态被打破。
2023年财政依然扩张，我们初步估测政府债券发行规模约10万亿，政策性金融工具也将继续推进。然而2023年或不再有类似2022年的增值税留抵退税操作，类似今年6-8月国库投放引导资金面极松，这一情景很难在2023年复刻。
再者2023年我们会看到更加灵活调适方向的央行操作，客观上资金面的利率波动也较2022年抬升。
超额流动性消退，2023年私人部门信用扩张且风险偏好回升
地产和疫情，二者相呼交织，共同压制居民的风险偏好。2023年疫情政策持续优化，地产政策持续推进，居民资产负债表终将走出极度收缩状态，进入企稳甚至温和扩张状态。这意味着蜷缩在银行间的资金，将走向风险资产。
这一过程我们会看到两个关键变化：第一，私人部门信用扩张，社融不再单有政府部门杠杆驱动，信贷结构会有明显优化。第二，一旦地产销售好转，居民资产负债表企稳甚至扩张，低利率低波动的资金面环境将逆转。
预计2023年社融增速在10.3%，高点或在二季度出现
2023年主导社融节奏的关键是居民部门风险偏好何时企稳，关键的观察变量是地产销售何时企稳。我们预计地产销售大概率在二季度开始回升。
悲观、中性、乐观三种情形下，全年社融增速分别为9.7%、10.3%、11.0%。受益于低基数等因素，估计社融高点或落在二季度。
目录
正文
一、2022年货币信用回顾：大财政格局下，流动性超额
(一)财政收支主导狭义流动性演绎
与历史经验有所不同的是，2022年流动性演绎最核心变量在于财政，财政融资与支出节奏对流动性的影响贯穿全年，财政融资和支出的节奏影响了流动性的演绎。
第一段是流动性正常时期：即1-3月。
财政融资力度大，资金利率难下行。尽管央行在去年年底到今年年初开启了一轮降准降息，但资金面并未间明显放松，DR007始终在政策利率之上。
第二段是流动性偏宽时期：4-6月。
财政支出开始大幅发力，资金利率走低。最为典型的是央行上缴利润，以配合大规模的财政减税降费，大量流动性由财政被动投放，资金面利率走低。
第三段是流动性极宽时期：7-8月。
财政支出仍然保持强势，但财政融资节奏放缓，导致资金利率进一步下降，DR001一度低于1%，流动性转为极宽。
第四段是流动性由宽转紧时期：即9月开始之后。
财政融资重新发力，主要通过政策性金融工具以及政策性银行投放信贷融资，同时财政赤字开售收缩，财政对流动性的虹吸作用逐步显现，资金利率开始逐步回升，最为典型的是同业存单利率从8月一路上行，10月以来多数时间保持在2%以上。再加上政策、监管等多层面的因素扰动，导致11月债券市场出现较大回调。
(二)货币端重在“熨平”流动性波动
今年以来货币端主动投放并不强，更多是起到熨平流动性波动的作用。
首先，货币端主动投放在年内出现明显“缩量”特征。
随着资金面在二季度开始转松，财政大规模支出持续，资金面转为极宽后，央行主动投放力度明显减弱，逆回购每个交易日投放量由100亿缩减到20亿的规模。
MLF续作也在年内出现“缩量”特征，一季度各月MLF均超量续作，二季度择时等量续作，进入下半年，多数月份MLF则是缩量续作。
当时市场担忧是否意味着央行收紧流动性，但从实际结果出发，投放缩量可能是为了对冲财政投放，以避免导致流动性过度投放，造成流动性过松的局面。
其次，年内央行两次降准都与流动性调节关系不大。
央行年内降准两次，一次在4月、一次在11月；但即使算上降准释放的资金，央行仍然是在净回笼资金，而之前几次降准都没有出现过类似的情况。以11月降准为例，实际上降准是在MLF到期续作之后才宣布，而此时流动性相当宽松，隔夜利率甚至在1%左右，所以降准不仅仅只是释放流动性的考量，更多是为宽信用。
另外，央行增加结构性货币政策工具如再贷款再贴现、PSL等工具使用力度，这些工具对流动性的影响正在增大。
截至2022年10月末，其他存款类金融机构对中央银行负债规模约为12万亿，其中MLF余额4.55万亿，PSL余额2.8万亿，支农再贷款、支小再贷款和再贴现余额合计2.5万亿。尤其是今年央行创设了多个领域的结构性货币政策工具，9月开始后PSL重新开始新增，这些工具也带来基础货币投放，也会对流动性产生较大影响，尤其是对特定领域信贷投放压力较大的银行，具有较好的定向补充流动性作用。
(三)政府加杠杆是广义流动性的核心线索
今年以来信用端的核心主线是：政府部门加杠杆，私人部门信用持续偏弱。
上半年政府部门加杠杆的形式是发债，尤其是地方政府专项债，基本在上半年发行完毕。
2022年上半年社融同比多增约3.2万亿，其中政府债券一项贡献了约2.2万亿，地方政府专项债在上半年集中发行支撑社融增速。
下半年政府部门加杠杆的形式是政策性金融工具和政策性银行信贷。
下半年政府债券发行退坡，2022年7-10月，社融合计同比少增0.9万亿，其中政府债券拖累了约1万亿，政府部门加杠杆的方式切换为政策性金融工具和政策性银行信贷投放。
6月1日和6月29日国常会分别提出调增政策性银行8000亿元信贷额度，以及运用政策性、开发性金融工具发行金融债券等筹资3000亿元，用于补充投资包括新型基础设施在内的重大项目资本金，明确了下半年财政将通过政策性银行渠道弥补财政收支缺口，支持基建。
从7月开始至11月底，政策性开发性金融工具合计共投放7400亿资金，而这部分资金作为了基建项目的资本金，并没有被纳入到社融统计口径当中。而这部分基建项目的信贷配套融资，同步企业信用扩张，主要是企业中长贷明显增加，而这部分新增信贷多由政策性银行投放。
私人部门今年信用低迷，尤其是居民部门，地产销售持续不景气，居民信贷新增规模创近年来新低。
上半年居民出现了罕见的“去杠杆”的现象。2022年2月，居民中长期贷款当月新增录得负值，这是自有数据统计以来的第一次，即使是2020年2月，也没有出现过这种情况。而随受疫情影响，4月居民中长贷再一次录得负值。短期内连续出现历史极端低值，反映了上半年居民融资需求一度落到冰点。
而下半年地产销售仍未出现改善，新增居民信贷仍偏弱。2022年1-10月新增居民信贷3.39万亿，不及为2021年同期的一半，创近5年以来的最低值，地产部门不景气导致居民信贷低迷。
(四)信贷投放结构对狭义流动性产生扰动
在私人部门信用扩张不畅的情况下，今年信贷投放的增量较大主要集中在政策导向强的领域。
其一，基建、制造业等领域信贷增速较好，制造业和工业部门中长期贷款增速在二季度开始回升，基建相关信贷在政策性金融工具的支持下也有较好的表现。
其二，结构性工具支持的领域信贷都有大幅提升。无论是绿色贷款、涉农贷款以及普惠金融领域贷款都相较于2021年同期有大幅提升。
与之对应，今年贷款投放另一大特征，国有大行的信贷投放较强，而中小银行贷款投放偏弱。
截至今年10月，全国中资大型银行的新增贷款规模同比多增约2.2万亿。其中，四大行同比多增1.8万亿，国开行、交通银行和邮储银行三家合计同比多增约0.4万亿。中资中小型银行贷款规模同比少增约0.7万亿，外资和农村金融机构等同比均录得小幅少增。
私人部门信用不畅，导致流动性淤积的现象持续，并对商业银行体系产生结构性的影响。
年初以来，实体融资需求持续不强，导致信贷投放出来，淤积于金融体系之内。M2增速居高不下，持续增速高于社融增速，这是自2017年以来首次出现的现象。究其原因，大规模的减税降费导致居民和企业留存大量的现金，而实体活动受限，企业和居民资金使用活跃度下降，导致M2连续上升，并高于社融增速。
同时，由于部分信贷投放政策性导向较强，并且信贷是由大行来投放，同时政策性金融工具等使得银行存贷缺口拉大，大行需要去发行更多的同业存单以弥补负债端压力。这也就是今年大行同业存单发行占比偏高的原因。同时大行净息差承压，而今年城商行和农商行净息差相对稳定。
为了缓解大行的压力，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，主要大型商业银行在今年4月和9月分别下调存款利率，减轻负债端压力。
二、2023年货币信用展望：超额流动性逐步消退
(一)大财政格局下，流动性波动加
2023年或依然是财政大年，也就意味着财政仍将影响流动性。但相较于2022年，2023年财政投放的规模和节奏对流动性的影响会有所不同。
其一，央行上缴利润的力度可能大幅缩减，财政被动投放流动性的作用可能会削减。
今年央行上缴利润1.2万亿，实际投放基础货币规模堪比一次50BP的降准。对应央行的资产负债表上的其他负债项，从去年年末1.5万亿，一度下降至0.25万亿，且下降较快阶段是二季度，这也与流动性开始转松相对应。而2021年央行上缴利润并不会如此之大，这意味着财政支出可能不会出现类似今年上半年的如此大的基础货币，财政投放被动投放流动性的作用可能会减小。
其二，债券融资的规模可能会比今年更大，财政融资可能会导致流动性被动收紧。
2022年财政可使用资金的规模实际大于专项债的额度，主要是由两部分资金：一部分是去年已经发行的专项债，但留到今年才使用的资金，这部分资金规模1.2万亿。另一部分是往年结存的专项债额度，这部分额度约5000亿，但却集中在下半年发行。
其三，政策性金融工具、结构性货币政策工具的规模或继续扩大，流动性影响或更加难以估量。
在私人部门信用复苏仍缺位的情况下，政府部门加杠杆或仍将持续一段时间，这也就意味着政策性金融工具仍可能作为财政融资的重要手段。另外，具有较强财政属性的结构性货币政策工具也将逐步扩容，支持特定领域信贷投放，这些工具的使用不仅仅会对流动性产生影响，同时还会催生结构性的转变，金融体系内的流动性分布发生改变，难以估量对整体资金面的影响。
(二)货币调控框架转型
2023年大财政格局不变，意味着财政收支规模或将高于以往，天然加大资金利率波动。央行调控框架或面临转变，货币端可能更注重熨平流动性的波动。
过去央行调控的空间根源在于出口和地产驱动银行扩表。
2001年中国加入WTO同时开启住房改革，商业银行扩表渠道就此打开。一则出口带来源源不断的外汇占款，在资产端形成国外资产，二则土地信用撬动出源源不断的商业信贷，尤其是PSL等工具形成了央行对银行的债权。一时间经济迅速扩张，银行也快速扩表。
这一时期商业银行的结构特征赋予央行两个货币调控锚——基础货币管理锚定外汇占款，降准降息操作锚定银行信贷扩表。
未来中国出口趋势或下行，土地信用可能也将逐步降温。商业银行扩表的驱动力或将发生变化。以今年为例，居民部门缩表，政府部门取而代之，成为银行扩表的杠杆主力。
与之对应，央行调控锚也将发生变化。在明年仍可能是政府加杠杆的现实之下，货币调控更受财政节奏扰动。
财政收支两端都将影响货币流动性。财政扩收时，从银行间虹吸流动性；财政支出时，向银行间投放流动性。一收一支，货币市场资金利率因此波动。
我们认为2023年流动性演绎的格局会与当下类似，财政融资和支出的节奏将会对流动性产生较大的影响，短期内会造成资金面偏紧或偏松，尤其是类似于今年9月之后的流动性阶段性先紧后松的情况可能会持续上演。货币端会注重熨平短期波动，保持资金利率中枢合理适宜。
(三)狭义流动性仍会保持偏宽松
2023年，宏观经济仍将处于修复进程，当前受制于疫情反复，经济恢复速度缓慢，下半年整体经济增速仍在偏低区间，尤其是地产销售仍在低位。
在地产未系统性修复、私人部门信用回升之前，后续经济仍需政府部门加杠杆。若要保障基建持续发力，明年仍需要通过发行政府债券以及其他政策性金融工具获取资金，而这也将是明年流动性的一个重要基调。
明年上半年流动性边际转松，但不会比今年上半年更宽松。
今年财政前置，上半年大规模支出之后，若要保障基建持续发力，三季度必须通过发债等工具获取后续支出的资金，导致财政端实际上“开源节流”，而这也将是下半年流动性，尤其是9月开始收紧的重要线索。
明年财政端的节奏可能仍是财政前置发力，保证经济稳固回升，这就意味着明年上半年财政支出力度或好于今年下半年。而明年上半年财政支出力度环比增强，财政对流动性的投放作用更强。
但相比于今年上半年，一方面类似央行上缴利润的力度可能大幅缩减，另外一方面债券发行压力也将大于今年，决定了流动性不可能像今年上半年如此宽松。
地产基本面好转，或是流动性拐点的信号。
如果地产基本面好转，或意味着私人部门信用回升，经济托底必要性减弱。信用端可能由政府加杠杆切换为私人部门加杠杆，央行调控空间增大，财政端对流动性的影响减弱，此时流动性的拐点可能出现。
(四)广义流动性的线索由政府部门向私人部门切换
2022年社融主要体现政府融资强，预计明年上半年可能仍将保持，明年下半年社融主线将逐步切换至私人部门融资，尤其企业、居民信用回升。
明年上半年，社融增量主要或由政府债券(尤其专项债)和政策性金融工具贡献。下半年随着地产部门逐步修复，经济企稳后，基建投资托底的必要性降低，政府融资需求下降，政府加杠杆的动力减弱。。
明年下半年房地产相关融资将有所修复。
首先，当前企业融资条件已经触底回升，房地产企业的融资已有好转迹象。
当前地产纾困政策思路也从“保项目”转变为“保项目主体”。
从11月8日的支持民营房企债券融资的“第二支箭”，到11月11日发布的地产“十六条”(《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》)，再到11月21日新设立的2000亿保交楼免息再贷款，无一例外给前期收紧的地产融资政策松绑，而且明确支持企业主体融资。
当前房企开发贷增速拐点已现，信用债发行规模有望增加。
当前房地产表内信贷受政策支持已经有触底反弹迹象，随着流动性问题得到缓解，加上政策支持房企发债力度加大，未来房企债券融资也将回暖，房企信用有望得以重塑，进而扭转居民购房预期，带动房地产相关融资持续迎来反弹。
其次，房企信用重塑，居民信贷有望小幅回暖。
明年下半年，疫情对经济的影响逐步消退，房企信用重塑，各地房地产放松政策的效果有望显现，明年下半年地产销售或出现系统性改暖，直接带动居民信贷将有所好转。
三、2023年社融主要分项预测
(一)居民信贷
2022年居民信贷相较于2021年几乎减半。一方面是房企信用资质恶化已经传递到居民端，抑制了需求释放。另一方面，经济相对较弱的地区，居民收入受疫情影响较大，由于对未来收入信心的下降，导致居民购房积极性不足。
我们预计随着地产纾困政策加码，房地产企业融资改善，信用风险将逐步缓解，居民购房需求会逐步回暖。
我们基准假设：2022Q4房地产继续处于磨底阶段，同比增速维持当水平，2023年房地产销售开始回暖，销售增速高点与2020年-2021年高点持平：
(1)基准情形：从二季度开始摆脱磨底阶段，居民购房积极性回升，销售将逐步回暖，销售单季同比最高在四季度，在四季度与2020年-2021年地产增速高点持平。全年房地产销售面积同比0.8%，地产投资增速为1.5%，对应的居民信贷为5.4万亿。
(2)乐观情形：从一季度开始摆脱当前磨底阶段，居民购房积极性回升，地产销售转正，销售单季同比最高在四季度，与20年-21年地产高点持平。全年房地产销售面积同比7.8%，地产投资增速为5.1%，对应的居民信贷为6.2万亿。
(3)悲观情形：从三季度开始摆脱当前磨底阶段，下半年地产销售与今年相当，四季度增速达到最高点，全年房地产销售面积同比-4.2%，地产投资增速为-3.6%，对应的居民信贷为4.7万亿。
(二)政府债券
明年财政预算内收入可能进一步下滑，更加依赖对非预算内收入，尤其是政府债券。
我们给明年做出三种假设：
(1)中性、乐观情况下，国债，地方政府一般债、地方政府专项债略低于今年实际使用规模，政府债券同比多增1.2万亿。
(2)乐观情况下，国债，地方政府一般债、地方政府专项债与今年实际使用规模持平，政府债券同比多增1.5万亿。
(3)悲观情况下，地方政府专项债比今年实际使用规模少5000亿(即往年结存的额度不再使用)，政府债券同比多增1.0万亿。
(四)社融预测
在假设其他分项如非标、企业债券融资等项目合计同比去年多增1-2万亿，尤其是非标融资，中性情况下，预计明年非标继续压降的情况下，其他项同比少增1万亿，误差在1万亿左右。
基于以上分析，我们给明年的社融做出三种假设：
(1)中性情况下，社融新增规模35.8万亿，新增信贷规模22.0万亿，社融同比增速为10.3%，M2增速为9.5%。
(2)悲观情况下，社融新增规模33.5万亿，新增信贷规模19.0万亿，社融同比增速为9.5%，M2增速为9.8%。
(3)乐观情况下，社融新增规模38.3万亿，新增信贷规模24.6万亿，社融同比增速为11%，M2增速为9.0%。
我们预计实际情况落在中性情形的概率较大，其中社融增速的高点出现在二季度。
我们认为明年社融新增规模和增速与今年相仿，明年面临最大的不确定性是地产将有多大程度的复苏。但至少从实际情况上看，即使地产维持2022年现状，在政府加杠杆的情况下，我们认为今年全年社融总量持平或略好于2022年比较合理。
四、总结：“超额流动性”演绎的核心仍在地产
穿透底层，今明两年货币信用端的核心演绎逻辑是是：“超额流动性”从何而来，又将流向何方。展望2023年，超额流动性红利消退或金融市场定价核心。
其一，居民去杠杆是产生“超额流动性”的主因。
今年货币供给的扩张周期和过往有显著不同，政府加杠杆是今年以来信用扩张的主导，而私人部门尤其是居民信用偏弱。
居民部门负债和资产收缩，同时资产结构大幅向存款倾斜。这种资产负债行为清晰地描述了今年居民部门的选择——少购房，少认贷，降杠杆，多存款。正是这种不为常见的居民资产负债行为，银行负债端囤积大量资金，然而信贷又难以扩张，客观上带来宽货币和紧信用的流动性格局，导致今年M2与社融增速差扩大，产生了“超额流动性”。
其二，货币端的节奏实质上是被财政牵引。
多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏
近期发布稳楼市政策的城市数量持续增多，政策力度进一步加大，主要涉及放松限购区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。
随着政策效应逐步显现，楼市成交逐渐复苏，同时土地市场也出现一定程度改善，市场形势悄然生变，但多地楼市销售“冷热不均”特征明显。在新的市场形势下，房企投资更加谨慎，通过做“加减法”探索长远发展路径。粗放型发展房企将面临更大的生存压力，具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。
“接待量和签约客户明显增多，仅端午假期我们接待的客户就超过2000组。”长沙旭辉德奥上河城章的置业顾问文思思感受到了楼市久违的暖意。
中国证券报记者近期对长沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地楼市调研发现，随着稳楼市政策落地，市场形势悄然生变。多地楼市出现回暖迹象，但“冷热不均”明显。同时，购房者更加理性，刚性和改善需求逐步释放，炒房客不断被挤出，而房企在阵痛中加速转型。
楼市热闹起来了
“犹如久旱逢甘霖，新政给市场注入了信心，日均客户带看量增长了76%。”在杭州拱墅区一家德佑门店内，中介吴婷刚接待完客户，又连忙拿起电话预约下一波客户的看房时间。
新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来。除了中介带看量增长，二手房成交数量也出现明显回升。透明售房网数据显示，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。其中，“5·17新政”发布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超过180套。
距离杭州一千公里外的长沙，不少楼盘销售同样较为红火。6月4日下午三时，中国证券报记者来到长沙建发玖洲和玺营销中心，路边临时划定的停车区挤满了私家车，展厅里看房的客户和销售人员来来往往，好不热闹。现场置业顾问小王告诉记者：“从早上9时开始，来看房的客户就没停过，我除了中午花10分钟吃了一口饭，连喝水的时间也没有。5月以来，长沙楼市情况确实比之前要好很多。”
在长沙岳麓区的一个改善性楼盘营销中心，项目开发商相关负责人李明(化名)告诉记者，长沙楼市新政出台以来，改善性楼盘的访客量和销售量均有提升，5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。“从成交量来看，5月销售环比增长三成左右，销售群里成交喜报没停过。”李明说。
楼市转暖的背后是需求逐步释放，但中国证券报记者调研发现，多数购房者心态更加理性，对房屋价格更加敏感，不会盲目追高。同时，无论新房还是二手房，购房者对房屋品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。
“目前市场上房源充足，尽管自己是刚需，但不会仓促去购房，还要多看看，只有房子的品质和价格都合适才会购买。”在杭州一家互联网公司工作的王珊对记者说。
机构数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到9609套，相比去年5月的2701套增长256%，环比今年4月的7238套增长33%。同时，二手房挂牌价下行，与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例，该小区5月下旬成交了2套房，均价为元/平方米，而之前挂牌价曾高达元/平方米。
稳楼市政策效果显现，但从全国范围看存在“冷热不均”现象，“南热北冷”的情况仍在延续。
相比南方众多地区楼市回暖，北京以及环京等地区成交整体较为冷清。比如，天津尽管接连出台稳楼市政策，但成交仍然较为低迷。深耕环京区域的一家民营房企负责人李卫(化名)对中国证券报记者表示，上半年受疫情等因素影响，房企销售情况整体不太乐观。环京市场受北京楼市影响较大，上半年北京楼市整体较为冷清，环京市场成交也不太乐观，距离疫情之前的水平还有差距。
即便是楼市回暖的区域，同样存在“冷热不均”的情况。某民营房企客户和市场研究资深人士周荣飞对记者坦言，尽管5月长沙楼市成交量环比增长15%左右，但购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的项目，近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。以长沙北辰某项目为例，周荣飞介绍，该项目3月和4月成交量惨淡，5月虽有提升，但成交量仅15套，仍未达到正常水平。
中国证券报记者在南京调研时发现，5月南京全市约40次开盘，分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除了河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些楼盘热度较高，多数楼盘销售数据平平，开盘后只卖了两三成。比如，雨花软件谷楼盘中铁龙湖·宸阅府，据网上房地产数据，项目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。
房企谨慎转型
6月8日下午，长沙万科_湾汇的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加紧赶工，钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是，长沙高铁新城的一个楼盘建设现场，除了零星几个工人，冷冷清清，基本处于停工状态。
“这其实就是房企目前的一个写照。”国内一家大型房企负责人告诉中国证券报记者，一些粗放型发展的房企将面临更大的资金和生存压力，具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力，注重内部运营管理的优秀企业才能存活。
多位接受记者采访的行业人士表示，政策提振了市场信心，但对于房企而言，摆在面前的仍有两大难题：短期债务的“燃眉之急”、探索全新市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发生变化，“高负债-高周转”的粗放型地产发展模式已经成为历史，房企需要探索长远的发展路径，从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型。
“除了投资更加谨慎科学，很多房企通过做‘加减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说，如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力、稳健发展，是房企面临的重要课题。
以泰禾为例，面对多轮债务违约以及停工等连锁反应，泰禾集团“断臂”自救，重新确定“小而精”的战略定位，不再追求全国性的扩张，在战略布局上进行收缩，仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张，而是将规模稳定在300亿元左右，并在此基础上争取利润最大化。
万科规划的路径则是“止跌企稳，稳中提升”。根据万科披露的最新战略，房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度不再做切分，统一进行总体把握。同时，提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。
旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出，要加大力度推进轻资产模式，以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。
值得关注的是，受政策利好推动，目前标杆房企销售情况已出现回暖迹象。申港证券研报数据显示，今年5月，前50房企权益销售额整体同比下降52%。不过，5月销售额环比普遍上升，且同比降幅较4月有所收窄。其中，前10房企销售额环比增长11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，前50房企销售额环比增长24%，月度跌幅收窄6个百分点。龙头房企优势明显。
中国证券报记者从多家房企了解到，随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，优质房企特别是民营企业的资金环境正在逐步改善。据了解，5月以来发债房企明显增多。5月20日，中国银行间市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股)等房企也有不同规模的发债计划。
需求待进一步释放
2022年以来，约150个城市发布稳楼市新政，从三四线城市扩展至二线城市。同时，政策力度逐渐加大，涉及限购、限贷、限售等核心内容。专家认为，在信贷端放松、限购端利好政策不断出台的当下，多地楼市能否扭转下行趋势仍有待考验。
李卫告诉中国证券报记者，房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期，各地陆续推出稳楼市新政，包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。同时，土地市场逐渐恢复，供给端逐步改善。但从需求端看，不少购房者的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，目前，购房者的心态整体比较谨慎，房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看，二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面，热点城市的热点楼盘出现回暖，包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。
李宇嘉认为，在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，楼市会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端改善和部分刚需，楼市需要经过一个较长时间的磨底。
中原地产首席分析师张大伟认为，政策调整优化更多是稳定市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示，部分经营不善的民营房企流动性依然承压，高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等资源向头部房企聚拢，凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更大发展机会。
专家同时提醒，要警惕过度炒作风险，避免出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费需求，需要建立科学完备的政策体系和操作规范。
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