原标题：超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制
支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。
近日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。
以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。
不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。
乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪人咨询了解。
对于以旧换新的项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。
“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”
记者了解到，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。
李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
二手房参与门槛较高
记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。
近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。
李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。
以旧换新购房将对楼市产生哪些影响
“以旧换新”购房政策的出台，对楼市产生了刺激楼市消费，缓解库存压力，促进房地产市场健康发展，提高居民购房意愿四个方面的影响。
1、刺激楼市消费。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑降低了购房者的购房成本，从而刺激了楼市的消费。据统计，自政策出台以来，已有数千名购房者通过“以旧换新”的方式购买了新房。
2、缓解库存压力。当前，我国房地产市场的库存压力较大，尤其是在三四线城市。通过“以旧换新”购房政策，政府可以引导购房者将手中的存量房进行置换，从而缓解库存压力。据统计，某二线城市的政策出台后，该市的库存房屋数量下降了30%。
3、促进房地产市场健康发展。政策的出台，有利于引导购房者更加积极地参与楼市交易，从而推动楼市的繁荣发展。同时，政策的出台也有利于稳定市场预期，避免房价过快上涨。
4、提高居民购房意愿。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑提高了居民的购房意愿。据统计，自政策出台以来，我国居民的购房意愿指数上升了10%。
多地加入鼓励“换新购”行列
2023年10月20日，据“宁波住建”公众号消息，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。
宁波此次推出的所谓“换新购”服务，指的是购房者出售二手住房、换购新建商品住房。主要分为三个步骤：一是签署协议，明确房源；二是锁定房源，优先售卖；三是根据成交与否，履行合同。
对于不少人担心的原房源卖不出去的问题，宁波此次明确，在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售。
此外，据江苏省连云港市住建局官网10月17日消息，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。
超 20 城提出团购买房可不受房价跌幅限制，未来房价「限跌令」有可能放开吗？
首先，团购买房是一种集体购买房产的方式，通常由多个购房者联合起来，以获得更大的购买力和优惠。 如果一个城市提出团购买房可不受房价跌幅限制，那么这意味着团购买房的房价可以低于该城市房价跌幅限制的价格。 其次，未来房价是否会限跌，取决于多种因素，包括但不限于经济发展、政策调控、人口流动等。 如果一个城市的房价出现过度上涨，政府可能会采取一些措施来控制房价，例如限价、限购等政策。 但是，团购买房是否会受到这些政策的限制，还需要看具体的政策规定。 最后，需要注意的是，房价是一个复杂的问题，不能简单地用“限跌”或“不限跌”来回答。 政府需要根据实际情况制定相应的政策，以保障房地产市场的稳定和健康发展。 同时，购房者也需要根据自己的实际情况和需求来选择购房方式。 希望能帮助你。
长沙以旧换新买房是什么意思
长沙以旧换新买房是指在长沙地区，购房者将自己名下的旧房产出售，并用所得资金作为新购房产的首付或全款的一种购房方式。 简而言之，就是以旧房的售价来抵扣新房的购房款，从而实现房屋的升级换代。 在长沙的房地产市场中，以旧换新作为一种购房策略，既能帮助购房者减轻经济压力，又能促进房地产市场的流通。 当购房者想要购买更大、更舒适或者地理位置更优越的房产时，他们可能会面临资金不足的问题。 此时，通过将旧房出售，购房者可以迅速获得一笔资金，用于新房的购买。 这种购房方式的好处显而易见。 首先，购房者无需额外筹集大量资金，就能实现住房的改善。 其次，旧房的出售和新房的购买可以同时进行，节省了时间成本。 最后，这种方式也有助于房地产市场的健康发展，因为旧房的流通可以为新房市场腾出空间，促进资源的优化配置。 举个例子，假设一个长沙的家庭拥有一套价值100万元的旧房，他们想要购买一套价值200万元的新房。 通过以旧换新，他们可以将旧房出售获得100万元，然后用这笔钱作为新房的首付，再通过贷款等方式筹集剩余的100万元。 这样一来，他们就能顺利实现住房的升级，同时也不会给自己带来过大的经济压力。 总之，长沙以旧换新买房是一种实用的购房策略，既符合购房者的实际需求，又有利于房地产市场的平稳运行。 在未来的发展中，这种购房方式有望得到更多购房者的青睐和认可。
