上海楼市在小阳春成交冲高后，4月成交出现回落。
5月6日，据上海中原地产监测数据，4月上海新建商品住宅成交面积为49.6万平方米，环比减少34.7%，同比下降45.28%。
从交易节奏来看，上海中原地产数据显示，4月初受到清明假期以及月初低开的惯例，成交较低，下半月在高供应的推动下成交开始恢复正常节奏，最后一周在翘尾效应下成交冲上20万平方米的高度。
从空间分布来看，大浦东继续领跑全市，新建商品住宅成交面积13.0万平方米，环比减少8.5%。市区范围内，黄浦区积极推售高价房因素，成交放量，为7.6万平方米，排名全市第二。远郊区域中，嘉定发挥相对正常，为5.4万平方米。松江、青浦分别为3.8万平方米和3.0万平方米。
从成交前十榜单来看，单价超10万元的楼盘继续保持活跃，有4个项目上榜，且上榜的高价房均价都在16万元/平方米以上。其中，成交排名第一的项目是融创外滩壹号院，成交201套（5.9万平方米），网签均价16.8万元/平方米。排名第二的楼盘是滨江凯旋门，成交191套（3.6万平方米），网签均价17.2万元/平方米。基于高价房表现稳定，4月上海成交均价小幅回落，为86731元/平方米，环比下跌2.3%。
上海中原地产资深分析师卢文曦认为，4月一方面是清明假期导致交易缩量，另一方面，中低价位产品并没有起到很好的“基石”作用，缩水幅度有点多。市场仅靠高价房项目在支撑，这种现象不可持续，尤其第五批集中供应项目中，10万+产品出现大幅缩水，预示后续成交或继续在当前低位运行，且受结构性影响均价会进一步回落。
业内认为，3月以来，豪宅类产品走出独立行情，多个豪宅项目开盘即售罄，但市场交易主力的刚需、刚改并没有支撑起全市成交。
可以看到的是，当前，上海正不断完善房地产政策。五一期间，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
业内认为，打通新房和二手房之间的交易环节有利于整个市场良性运转。
部分开发商也在“以旧换新”的基础上，博弈上海限购政策有望于5月进一步放宽。
网上传出的部分楼盘宣传海报显示，针对上海整体房地产形势评估，上海可能于2024年5月逐步放宽外环外限购政策：上海户籍已婚可以买3套；单身可以买2套；外地户籍已婚社保或税单满5年可以买2套；外地户口单身社保或税单满3年可买1套。
对此，5月6日，澎湃新闻通过上海市房地产交易中心服务热线以及上海12345咨询，上海市房地产交易中心工作人员表示，没有接到新政的任何通知，具体以官方文件为准。
卢文曦表示，4月新房成交数据回落明显，二手房市场成交1.6万套左右略有下降，市场情绪有所回落。从开发商角度来说，受资金回笼等压力影响也存在政策博弈的性质，如果后续政策放开，可转化为销售；若政策未变动退还定金，也没有损失。
开发商预判楼市政策背后或也和其他城市政策调整有关。根据中指研究院监测，截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。
其中，天津于4月30日进一步优化政策，明确津籍居民在市内六区购买单套120平以上新房不限购。北京也于同日官宣，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
按照北京新政，北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的，可以在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
此次，对于上海网传的限购政策有望于5月进一步放宽的消息，上海市房地产交易中心工作人员表示，“到现在为止，没有接到任何通知，没有放开第三套，外地单身仍是今年1月的政策。”
今年1月，上海优化住房限购政策，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求。
在人才安居方面，今年1月13日，继临港新片区、金山区之后，上海青浦区、奉贤区先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。
上海房价2016年8月怎么还在往上走?
每年7、8月本是楼市传统淡季，但今年夏天上海楼市显然有升温之势。项目开盘期间去化9成以上的现象屡见不鲜，致使上海商品住宅7月总成交量高达131.4万平方米，超越前月。此外，由于豪宅项目出货积极，上海商品住宅成交均价更是首次突破3.7万元/平方米，创下历史新高。
居民的观念已经发生变化
绝大多数人都认为买房是最稳健的财富增值手段，而调查也显示，住房占中国家庭总资产的比重达到7成。现在的人有了钱，还是习惯于去购买上海二手房，像不少上海人，即便买不起上海二手房，那么，他们也会退而求其次的选择去花桥买房。
人口和资金仍在向大城市涌入
和大公司一样，大城市也不缺人，走的人多，来的人也多，最后人口还是不断增长。这些人的到来，不仅导致城市人口数量的增加，还为城市带来了更多的买房需求和资金。
有关部门严格控制住宅用地规模
主要城市的有关部门在严格限制住宅用地规模，在楼市行情好的时候，有关部门可以多放出一些土地，在行情不好的时候收缩土地出让面积。
虽然看起来这些城市每年都在拼命卖地，但实际上还有大量土地的用途被限制，如农村的宅基地和耕地。在全国主要城市，住宅用地是稀缺的，开发商又不能因为稀缺而停止拿地，它们只能付出更高的成本，从而导致土地价格不断上涨以及地王的接连出现。所以，可想而知，在不远的未来，上海二手房价格随之水涨船高也不足为奇。shzyshange44
每年7、8月本是楼市传统淡季，但今年夏天上海楼市显然有升温之势。项目开盘期间去化9成以上的现象屡见不鲜，致使上海商品住宅7月总成交量高达131.4万平方米，超越前月。此外，由于豪宅项目出货积极，上海商品住宅成交均价更是首次突破3.7万元/平方米，创下历史新高。
供应：豪宅市场增量！占比大！
从供应情况来看，7月全市共有27个住宅项目入市，较6月减少了5个，然而供应量却不减反增，相对于上月略微的试水心态，7月房企在推盘量上有所改观，虽然较4、5月份的推盘高峰仍有一定差距，但在单个项目的预售量上已做好充足准备，尤其是上海豪宅二手房市场，相对其他市场更火爆一些。7月最低报价3万元/平方米以下的项目供应量占比仅为2成多，而最低报价超过5万元/平方米的高端项目供应量占比则达到5成以上，其中7万元/平方米以上的豪宅类项目供应量接近5成，占比十分明显。
值得关注的是，成交价格在10万元/平方米以上的豪宅成交套数创下年内月度新高，7月共成交209套，比前月多2套，也是年内套数最高值。上海中原地产市场研究部表示：成交价格在10万元/平方米以上的豪宅不断创新高，主要是由于其供应放大所致。这些房源当前主要集中在内环内或是内中环的个别高端楼盘中。
内环线主要以豪宅供应为主，从1-7月份累计数据来看，自2010年至今，2016年为供应最大时期，内环线内累计新房（剔除配套动迁）供应面积67.78万平方米，累积供应套数4407套，比去年分别上涨138.96%及120.68%。从时间段来看，今年的4月份、6月份都是供应高峰期，占到内环内1-7月累计供应的6成，所以相应来看，除了3月受到政策因素外，豪宅第二次成交放量也从5月开始，到7月份连续增长。
目前市区土地稀缺，核心地区土地几乎没有也导致了市区新开楼盘价格高涨，预计未来豪宅热销格局仍会延续。
从房价整体来看，北京和上海哪里更贵？
以2020年4月北京和上海的交易数据为样本，总结如下：
1、上海新房成交量和成交价要高于北京。
上海成交量是北京1.6倍，成交价高于北京1.1万元。
2、上海和北京新房市场最大的差距在豪宅。
1500万以上上海成交价高出北京5万元，成交量是北京的3倍多。上海成交价前3区域比北京贵许多。其中黄浦区成交价是朝阳近一倍。上海的市区新房可以算全国数一数二的“贵”。据数据显示，上海市区除了普陀区（9.5万元），成交全部突破10万元大关。
3、北京的总体房价不便宜。
从新盘市场的成交量/成交均价来看，北京处于弱势，不如上海；然而在主力成交300-500万总价段，北京总价和单价居然都比上海高，这也就是购房者感到北京房价并不便宜的原因所在。
扩展资料：
北京和上海2020年4月房产数据
1、上海2020年4月成交量4869套，环比上涨57%，同比下跌27%。2019年4月成交量最高值达到6699套。近2个月的成交量受到疫情稳定，环比出现大涨。
2、北京2020年4月成交量3009套，环比上涨77%，同比上涨4%。2019年5月成交量最高值达到9478套。去年入夏期间，北京新房迎来成交巅峰，5月、7月成交量大幅超过上海。而之后呈现下滑趋势。
3、上海新房卖的比北京好。上海新房成交相较于北京要平稳一些，大涨大跌情况比较少。作为中国最大的两个城市，2020年新房市场同样都出现下滑情况，3月起市场的热度逐步恢复。
上海楼市限购升级被证实:买房人内心纠结,中介反应平淡
1. 上海楼市限购政策于5月28日再次升级，新规定对于已经取得房产证、已网签备案、已获得新房认购资格的购房者，在购买二手房时的名下套数认定上，有了新的严格要求。 这意味着，一旦购房者提交了新房认购资料并通过审核，获得选房资格后，就会被系统记录在案，即使最终未购买新房，其购房套数也不会因此“解锁”。 2. 5月31日，上海市房地产交易中心证实了这一新规定的实施，并明确表示，若购房者放弃新房选房，其购房套数将在大约一个月后自动“解锁”。 这一政策旨在抑制过热的房地产市场，防止投资者同时购买多套房产。 3. 针对这一变化，上海中介机构反应相对平淡，并未出现客户大量咨询的情况。 一位中介负责人表示，这一政策实际上是对原有限购政策的完善，不会对二手房市场的成交量产生重大影响，但可能会延长成交周期。 4. 市场分析师指出，新房市场的“积分制”认筹情况表明，市场对于新房的需求依然旺盛。 因此，监管部门通过技术手段来抑制过热的市场情绪，确保房住不炒的原则得到贯彻。 5. 关于购房者资格锁定时间的具体问题，市场给出的答案并不一致。 一位中介人员表示，根据以往的经验，购房者被“锁定”的时间大约为一个月，但具体时间取决于开发商录入客户信息系统的速度。 6. 5月31日，上海第三批新房市场供应启动，共计套房源。 这一批次的新房供应中，热门区域的楼盘较少，而市区项目的供应量也有所下降，显示出刚需优先的供应策略。 7. 业内人士预测，上海年内将继续采取集中批量入市的方式供应新建商品住房，以满足自住需求，特别是无房家庭的需求。 这一策略将有助于稳定市场预期，维护房地产市场的健康发展。
