近日，房地产重磅“大招”密集落地：首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，二套住房调整至25%；取消全国层面的首套住房和二套住房商贷利率政策下限；降低住房公积金贷款利率25个基点。被业内人士称作新一轮楼市利好政策“三箭齐发”，进一步降低购房者置业成本，让更多资金不足或观望中的人入市，加强市场流动性。此外，保障性住房也成为这次重要的政策支点之一。
不断优化去库存的新思路，正为房地产吹来一股股“新风”，必将影响深远。楼市新政效果如何？为此，证券时报记者以一线城市深圳为例，走访新政后市场的最新变化。
看房者络绎不绝，楼市新政初显效
“出来看房的人多了不少，我们最近周末都是全员上班。”在深圳罗湖布心片区一个新房项目，营销负责人对记者表示：“楼市迎来诸多利好政策，我们对未来销售更有信心。”在现场，前来看房的购房者络绎不绝。
（楼市新政后，深圳某项目前来看房的购房者络绎不绝。吴家明摄）
楼市新政后开盘的项目也迎来了不错的销售成绩。据深圳市房地产协会的信息显示，5月18日，位于深圳宝安中心区的一处住宅新盘结果出炉，共推出129套房源，销售达126套，去化率高达98%。除此之外，位于福田片区的一处新房项目在新政首日劲销1.1亿元。
深圳一家本地房企的营销负责人表示，楼市迎来多项重磅新政，对购房者的信心带来一定的提振作用，只要购房者的信心更足，就有望转化成销售业绩。也有购房者表示，楼市新政加之房价已经出现一定程度的下跌，提振了自己的购房信心。
早在5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。市场数据显示，自5月6日深圳发布分区优化限购政策后，在5月6日到16日期间，深圳二手房成交量日均达到了206套。
深圳市房地产中介协会行业发展主任周衍江认为，这一数据较4月日均提升了25%，较2023年同期提升了48%，可见政策对提振市场还是有非常明显的效果，叠加央行最新发布的重磅政策，后续市场活跃度肯定还有一波提升。
多地落实相关政策
利率也是人们关注的焦点。采访中，不少购房者表示，利率的下调将让他们切切实实得到了实惠。
对于公积金利率的调整，记者梳理发现，“河南省直住房公积金”公众号早在17日就发布了《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，江西、合肥、成都、广州、重庆、东莞等地也发通知称，公积金贷款利率18日起下调，存量贷款自2025年1月1日调整。而在深圳，2024年5月18日之前已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
对于“取消房贷利率下限”，有业内人士认为，新政明确各地可自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平，广州和深圳等一线城市是否执行上述新政，目前还有待各城市政府部门出台相关政策予以明确。同时，还要观察各商业银行是否选择进一步下调房贷利率。
此前，多个城市已经推出多项优化楼市政策，其中也包括房屋“以旧换新”。据不完全统计，截至目前已经有超50个城市跟进“以旧换新”模式，多个一线城市也开始加入这一阵营，而且不断扩大范围。4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展深圳市商品住房“换馨家”活动。截至5月17日，已有55家房地产开发企业和项目、33家房地产经纪机构参与本次活动。
提振购房者信心
中原地产华南区总裁郑叔伦表示，此次政策力度远超2008年，对市场信心有很大的提振作用，而信心才是扭转房地产颓势的关键。也有业内人士表示，政策仍需要进一步的加力以提振市场预期回暖，刺激居民购房意愿回升。一旦新房库存得到有效去化，二手房市场亦将由此受益，整体的市场信心得到恢复，会进入一个良好有效的市场循环。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，总的来说，目前已全面进入降成本阶段，这种降成本主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费也有望调整。
东莞楼市新政：开发商连夜撤回折扣，业主下调报价促成交
“看到买回深圳的希望了。”5月14日，“莞七条”落地后，苗淼充满干劲，距离卖掉东莞安家深圳的小目标又近了一步。
2018年上半年，楼市火热，“网红盘鼻祖”华润城润府三期开盘，万人空巷。也是这一年，经济学家樊纲提出著名的“六个钱包”理论。
够不上深圳，苗淼曲线买房，在喜提华为的东莞松山湖隔壁大岭山镇，举全家之力上车。2019年底，楼盘交付，苗淼收房。蹭着松山湖的热度，大岭山算是跑赢大盘，苗淼的房子涨了一百多万。
最近这一年，楼市遇冷。即便房子还在限售期，苗淼依然充满焦虑，新房不断上新，谁会买二手房呢？
“莞七条”发布，苗淼看到了希望。
根据新政，东莞住宅限售年限从3年调整为2年。这意味着，苗淼的房子今年年底就“解限”了。二孩家庭可以多买一套房，意味着市场上又多了很多房票。
政策落地、房贷利率下调，楼市活跃起来，苗淼的房子或许也能更易出手。
新房到访量创年内新高
东莞的开发商比苗淼更快看到希望。
5月14日，位于东莞谢岗的招商保利依城大观发布《紧急通知》称，因政策影响，售楼部看房客户激增，请销售通知客户采用预约制看房。
《紧急通知》指出，为确保前期已经看过房的意向客户能够知晓动态，现场销售优惠保留到明天（5月15日）24点，从2022年5月16日开始，商铺上涨4个点、洋房上涨3个点。
时代周报记者致电招商保利依城大观售楼部获悉，优惠取消属实。
“我们（置业顾问）的优惠权限已经被收回了，不过可以向领导申请试试。”招商保利依城大观销售人员表示。
位于东莞万江的奥园翡翠澜湾，同样在“莞七条”发布当日涨价。
时代周报记者获得的《关于东莞奥园翡翠澜湾项目在售产品价格上调通知》显示，“结合近期市场政策调整，以及项目复工复产的具体情况，所有在售产品于5月16日起，价格上调2%，且所有特价政策一律取消。 ”
开发商涨价的底气来自激增的来访量。
据合富研究院监测，“莞七条”发布的首个周末，阴雨天也未能影响各大楼盘案场的来访量上升，上周日（5月15日）创下年内单日来访量最高记录。
不过，来访量与成交量之间并不能划等号。
招商保利依城大观一名置业顾问对时代周报记者表示，该项目于今年1月启动全民营销，推荐成交住宅或商铺，每套佣金1万元。
奥园翡翠澜湾于2021年10月取得预售许可证，356套房源获批入市。东莞市住建局官方小程序“莞e认购”显示，截至5月16日，该楼盘有209套房源可售。开盘半年，该项目去化约41%。
东莞虎门一民企营销人士姜立告诉时代周报记者，目前，“莞七条”未对新盘去化带来显著影响，客户的市场信心仍不足，观望情绪浓厚。
低价房源补涨
“莞七条”为新房市场激发改善性需求，也大幅降低二手交易成本，将增值税的免征年限由5年调整为2年。
政策落地当天，东莞二手业主纷纷调价。时代周报记者获悉，新政落地24小时内，共有307名业主调整报价。
据诸葛找房监测，5月16日10点往前的24小时内，东莞二手市场上，涨价房源有103套，涨幅最大的房源是塘厦奥园观澜誉峰一套约124平方米4房。
诸葛找房提供的变动记录显示，该房源于今年4月14日在乐有家挂盘出售，报价385万元，4月26日下调报价至348.8万元，5月15日上调报价至454.7万元，涨幅高达109.5万元。业主自称，“全新装修，只住了3个月。由于孩子在深圳上学，被迫卖房搬回深圳。”
时代周报记者观察发现，涨价房源的百分点大多在个位数，意在试探市场热度。
比如，常平嘉宏地王大厦一套二手房，于2021年4月挂盘出售，报价96万元。经过8轮调价，这套房源在5月16日的最新报价是100万元，上涨4万元。
乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者，涨价的主要是在“莞七条”后更容易出售的房子，比如“多证合一”的房子。
“这部分房产的价格过往低于市场价，客观来讲，属于补涨。”郭凤敏强调。
有业主上调报价试探市场，亦有业主下调价格借机出货。
来自诸葛找房的数据显示，同期的24小时，降价房源有204套，几乎为涨价房源的两倍。而且，降幅动辄10%起步，不乏20%甚至更高。
以虎门万达广场房源为例，一套约93平方米3房，5月16日下调报价至350万元。大约1年前的初始挂盘价是450万元，跌幅超过22%。
同在虎门的万科云城，一套约91平方米3房，最新报价378万元，4月的初始报价是428万元，降价50万元。链家平台显示，目前虎门万科云城在售房源315套，包括车位、公寓、住宅等，最近3个月成交5套。
卖家有心让利出货，但市场是否买单仍有待观察。
郭凤敏表示，“莞七条”虽然对市场信心有积极的促进作用，但目前市场观望情绪浓厚，买卖双方心态较为理性。
深圳“大厂打工人”宋阳原计划在莞购房。为获得买房资格，他从2020年开始在东莞缴纳个税。如今，即便已经有了名额，手握一百多万现金的他，已经提高了选房标准，不会冲动入市。
郭凤敏认为，“房住不炒”的总方针没有改变，政策频出是为助力房地产行业平稳发展，满足合理购房需求。同时，“莞七条”出台有利于满足业主出售房产的合理需求，让房地产能够处于合理的流通状态。“莞七条”有望促进楼市一定程度的回暖复苏。
某研究院高级分析师李兴旺认为，“莞七条”提出满足合理购房信贷需求，在“因城施策”背景下，此后东莞首付比例、贷款利率均有望调整，后市成交可期。
（应受访者要求，苗淼、姜立、孟振朗、宋阳均为化名）
买房趁现在？！解限、降利率利好频出一图了解2022青岛楼市新政
2022年前三季度青岛楼市新政不断，放松限购、降利率、购房补贴等政策，无一不在降低购房门槛，助力自住和改善需求。 利率降至9年来最低，市区放松限购，有业内称目前是15年来第三次买房好时机。 购房群里还有不少首次置业的网友对现下楼市有些迷茫。 今年政策不少，但有点眼花缭乱，现下到底是不是买房良机?盘点了2022年青岛楼市政策，一起来看看!也许买房就有了答案。 利率:降息3次 青岛首套房贷利率13年来新低今年1月20日，五年期LPR首次下调5个基点，但房贷加点较高，首套房贷主流利率普遍在5.35%，2月、3月房贷利率持续下调，但首套房贷没能低于5%。 4月25日，央行下调存款准备金率0.25%，释放长期资金约5300亿元，紧接着多家银行调整房贷利率，首套房贷正式“破5”，达到了4.8-4.9%。 这波降息引发了不小的震动，但也引起了购房者更多期待。 5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，青岛部分银行首套房贷利率调至4.4%。 5月20日，五年期LPR再次下调15个基点，降至4.45%，青岛各大银行迅速跟进，首套房贷利率调至4.25%。 8月22日，5年期LPR再次超预期下调15个基点，由4.45调整至4.3%，青岛首套房贷利率达到4.1%，二套房贷4.9%，首套房贷款利率已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%!除了多次降息，今年的限贷政策也做了调整。 6月22日起，青岛非限购区实行认贷不认房。 在中心城区市南、市北、李沧和崂山区(王哥庄街道以外区域)发放个人住房贷款，仍按现行住房贷款政策继续执行;其他城区发放个人住房贷款，对于无住房且无贷款记录或者无住房但有贷款记录且均已结清的居民家庭执行首套住房信贷政策;对于拥有1套住房且已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请贷款购买住房的可按首套执行;对于有一笔未结清的居民家庭按照二套执行，二笔以上未结清的暂停发放贷款。 笔者了解到，李沧区、崂山区和市北老四方片区三个新增非限购区目前仍执行认房又认贷政策。 但也有银行表示，针对新放开的非限购区信贷政策“银行还在争取中”。 限购放松后的周末，李沧某售楼处限购放松后的周末，市北某售楼处公积金:降低门槛、提高额度、可提取用于付首付青岛公积金今年也出了三次惠民政策。 5月23日，青岛市住房公积金管理中心引发《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市公积金政策举措的通知》，调整部分公积金政策。 公积金申请门槛从连续缴存12个月缩短为连续缴存6个月以上;二手房公积金贷款期限与房龄之和由最长不超过30年放宽到最长不超过50年，贷款期限最长不超过30年;取消房龄与首付比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。 政策调整后，购买首套住房的，首付款比例不低于30%;购买二套住房的，首付款比例不低于40%。 该政策让公积金借贷准入门槛降低，延长了贷款年限，有利于二手老房使用公积金贷款。 6月15日，公积金再次发布新政，此次针对的是市民普遍关注的“最高额度”——“在青岛市购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元;借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。 购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。 ”公积金贷款是市民公认的最划算的贷款买房方式，此番贷款额度的提高，给购房者带来的是真金白银的优惠。 8月31日，公积金再出新政，“自2022年9月1日起，在我市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。 同时，阶段性放宽上述政策提取范围，2022年9月1日至2023年8月31日期间购买家庭(包括职工本人、配偶及未成年子女)首套自住住房并申请提取公积金支付首付款的，提取人范围放宽至购房人及其直系亲属(包括配偶、父母和子女)。 ”这是青岛公积金为支持刚性和改善性住房需求做出的又一惠民政策。 对于购房者最为关注的“商转公”问题，虽然执行时间尚未明确，不过关于商转公部分问题也已经有回复:组合贷中的商业部分、烂尾楼确定不能商转公。 限购、限售放松 目前只有市南区、老市北限购青岛的限购政策在此之前执行为本市户籍家庭限购区限购2套，非本市户籍家庭(从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭)限购区限购1套，限购区域为市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区。 今年6月3日，黄岛区和城阳区同日发布政策，全面取消住房限购政策，新增崂山区王哥庄街道为非限购区域，并且中心城区限购也出现放松——在中心城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区)范围内出售已有住房1套或者多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。 此次限购放松政策加速了城阳区和西海岸楼市的回暖，在限购放松和其他各项政策的综合推动下，6月青岛楼市成交量激增。 2021年6月-2022年6月青岛新房成交走势图9月15日，限购再次放松!当天，青岛市住房和城乡建设局官方微信推送了一则《我市动态完善房地产政策》的消息，明确对现行房地产相关政策进行适度调整优化。 其中提到继续实行限购政策的区域为市南区、市北区(原四方区域除外)，并明确对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。 此次限购政策放松对于市场的影响依然是立竿见影，限购放开首周末记者走访市北、李沧和市北老四方售楼处了解到，部分楼盘客流量上涨，其中不乏之前被限购的购房者前来购房。 根据青岛网上房地产数据，限购放开后首周(2022.9.19-2022.9.25)青岛全市新房共计成3073套，环比前一周(1473套)上涨了108%，实现了“翻番”上涨，政策带来的利好正在发力。 今年限售政策也放松，3月3日即墨区限售政策率先松绑，由原来的取得不动产证书满5年，变更为新房网签后满5年，二手房拿证满2年即可交易。 7月18日，山东省青岛政务网显示，青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示，在本市范围内，新建商品住房满5年方可上市交易，上市交易时限可以自合同网签备案时起算，二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。 除了限购、限售、信贷、公积金等，部分区域还出台了落户、购房券、契税补贴、带押过户等，旨在“房住不炒”的原则下，利好真正的刚需、改善需求。 有业内表示，目前房贷利率、公积金政策等各方政策都在支持自住需求，已经出现了不少到访量和成交量齐齐走高的“红盘”，尤其是改善客在积极行动，市场正在出现“以点带面”的回暖态势。 目前开发商冲刺全年任务，9月出现了不少促销活动，折扣、直降、送车位等优惠非常多，当然也有部分红盘因为出货量大，出现了折扣收回、均价上涨的情况。 在即将到来的十一假期，不出意外，将会出现一波看房潮，有需求的购房者不妨趁长假多多比较下。 文/制图 张亚梅
郑州楼市“松绑”限购限贷后，看房人明显增多，当地房地产未来的前景如何？
当地房地产未来前景会比较好，从目前买房的人数可以看出河南郑州看房量明显增多，尤其是热门区域，由此可见，当地居民买房需求仍然比较大，只不过受疫情影响以及房价居高不下，大部分人只能等候观望。自从3月1日郑州出台了18条楼房政策，买房者又开始蠢蠢欲动。
一、郑州楼市目前经营状况如何？关于楼市新政策中有一条提到，如果已经拥有了一套住房，并已还清贷款，购买第2套房子时，可以按照首套房政策进行贷款，贷款利率在原来的基础上下降5%左右。正因为如此，新建楼盘仍然涌进了不少看房者，有些售楼区还没有开盘，就已经有人开始前来排号了。
二、郑州楼市看房人数开始活跃，房价有没有太大变化？记者了解到，绝大多数区域的楼盘并没有提高房价，平均价格19,500每平方米，价格最低可达到18,000每平方米，贵一些的也就2万元每平方米。只要房子不炒，就不会有大面积涨价，现在还售房市场逐渐好转，需求量增加后，楼盘打折送礼物的活动也会相对减少。今年2月份郑州成交住宅数量为5309套，加起来面积约940万平方米，这些数据更加表明当地房地产前景发展不错。
三、郑州二手房市场如何？二手房市场也不错，金水区是郑州最中心的城市，由于教育地铁等设施都比较完善，很多人都想在此地买房。不过该地人口密集较大，新楼盘相对少，为了能够在此地发展部分人只好购买二手房。再加上二手房利率低，现在当地看二手房的人越来越多，教育率也逐渐提高，和去年12月份相比，成交幅度明显提升了70%。
