房地产重磅政策接连出台，新政后的首个周末市场端已现积极反馈。
5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条楼市政策，宣布取消房贷利率下限、下调贷款首付比和个人住房公积金贷款利率。同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。
政策发布后的首个周末，澎湃新闻记者走访多地楼市了解到，不少新房项目咨询量和到访量都有明显的增长，也有城市在取消限购后新房项目认购量提升三倍以上；周末不少二手房门店单日带看量翻倍，也有观望了三年的购房者考虑出手。
二手房门店经纪人均外出带看，带看量翻倍增长
虽然下调贷款首付比例和房贷利率的进一步细则并未官宣，不过，上海楼市在新政后的首个周末已有明显的变化。
门店里的经纪人都不见了。澎湃新闻走访多家中介门店发现，店内仅剩个别经纪人驻守。“大家都出去带看了，还有的去拜访业主了。上周五新政后，带看量有明显的提升。”
上海太平洋房屋黄浦区老西门板块总监曹奇利在接受澎湃新闻采访时表示，上海近期二手房成交相对比较稳定，过完春节以后，上海每个月的成交都稳定在1.5万套以上，拿上个月来说，整个上海的二手房成交套数是1.8万套。
上周五新政发布后，中介门店的新增客户及带看增长都翻倍增长。“5月11日（周六），我们门店新增买卖客户有7个，新增买卖带看有6个，5月18日新增客户13个，新增买卖带看11个，新增客户和带看量都有明显的提升。从成交上来看，因为政策刚刚发布，还要看具体的落地，还没有发生实质性的一些增长。”曹奇利表示。
上海太平洋房屋闵行区春申板块总监李云在接受采访时也表示，“政策发布后整体的带看量是有所提升的，一般平时周六一天会在10组左右，但是这周末的话一天大概18-20组，政策是比较利好的。”
从太平洋房屋统计的数据来看，周五系列政策发布后，上海外环内市场已有明显积极反馈。该机构统计的上海外环内整体新增客户于5月18日环比已有11.5%的上涨。
从挂牌价来看，大部分房东保持理性。多个经纪人表示，个别不急售的房东预期有所转变，选择上调挂牌价，大部分选择置换的房东还是会考虑市场实际情况，从最近两天的新增挂牌房源来看价格都比较符合行情。
此外，周末新房项目售楼处购房者也络绎不绝。5月19日，澎湃新闻来到位于上海市闵行区的新房项目保利光合上城，该项目售楼处销售人员表示，“每天看房的客户是非常多的，特别是周末，样板房、售楼处基本都是挤满人的。我们上个月中旬刚加推过一次，一个月时间卖的已经差不多了，仅剩少量房源。”
上海一新房售楼处
上海链家新房闵行南部板块负责人孟静对澎湃新闻表示，“板块内华润、尚湾、保利光合几个项目热度都是比较高的。仅周六（5月18日）一天，光合跃城、光合上城双盘的带看量有200多组，对比之前周末的情况，增长了两倍左右。”
利好政策的不断加码下，有购房需求的潜在买家已被打动。有新房代理中介表示，周五新政发布后，邀约客户看房的成功率有明显提升，“之前可能打完电话就完事了，这周末很多客户愿意出来看看。今天带的客户宝山的，也来闵行项目看了，是比较积极的变化。”
市场也在等待新政的进一步落地。孟静提到，“周五新政发布对带看量和关注度确实有一定的提升，但是因为目前上海还没有细则的落地和支撑，对于消费者来讲，也是先来看一看，观望的情绪还是比较重的，如果要爽快下订的话，可能还需要这些政策细则的落地去支撑。”
杭州取消限购，有新房项目认购量提升三倍以上
作为新一线城市，杭州于5月9日已官宣全面取消限购，叠加一系列政策影响，市场已明显激活。
5月19日中午11点，澎湃新闻抵达位于杭州西湖区的滨江溪映听庐售楼部，已有一些看房者在交流，随后的2个多小时内，看房者人数不断增多，甚至有一些看房者因为等待销售接待的时间太长而先行离开。
澎湃新闻在询问中发现，有来自周边板块、想来主城区提升教育资源的年轻夫妻，他们是“新杭州人”，来杭工作十年；也有来自浙江台州的购房者，想给在附近中国美术学院工作的孩子入手一套；也有带着八九十岁的老母亲一起来看房的中年夫妇，他们说自己是忠实的“滨粉”，目前手头已有多套出自“滨江集团”的房产。
据滨江溪映听庐销售介绍，“限购没有放开之前，项目一天的来访量基本在30-40组，放开后平均工作日是在70-80组，在周末还要翻个一倍左右，大概在150-170组。现在的认购量可能是放开前的三四倍到五倍左右，平均我们一天的成交量是在5套左右，周末可能会更多，可能在六七套左右，基本上我们这些顾问，客户都接不过来。”
杭州一新房售楼处
当前，杭州已全面取消限购。今年5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，宣布在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
根据杭州贝壳研究院监测，新政首日二手房咨询量较4月份日均增长54%；挂牌量较之4月份日均增长91%。另据58安居客平台数据，新政后首日线上新房找房热度比上一日上涨149%。
杭州一国企房地产上市公司投拓部人士介绍，该公司位于主城区的一项目于4月底刚开盘，4月底开盘的情况一般，但是取消限购的新政出来之后，周末一天成交了近10套。“这个成交量是我们开盘以来卖得最多的一天，以前周末可能最多也就卖个两三套、三四套。”
此外，澎湃新闻走访了杭州近几年比较热门的一个板块——滨江区奥体板块，该板块毗邻亚运会主场馆奥体中心。多家中介负责人介绍，该板块目前受新政刺激效应不大，板块内目前整体标的较高等，导致其并没有成为新政后的“热盘”。据悉，目前二手房热盘主要位于朝晖板块等市中心的老小区，标的总价较低，且教育资源较好，短时间内刺激一部分客户入手，联系的两家该板块中介店长都在外带看房。
杭州限购取消后，也迎来周边城市客群。上述滨江溪映听庐销售介绍，“像浙江省，杭州市外的话，金华跟温州的客户群体占了大部分，可能在百分之二三十这样的一个比例。”
也有业内人士提及，“周边绍兴、义乌、温州这些地方，做生意的有钱客户还是比较多的，这部分客户主要是给自己的儿女在杭州留套房子，因为在省会城市，他觉得包括教育到各个资源方面都往省会城市倾斜，所以他们是愿意在杭州持有资产的。”
该业内人士同时强调，“对杭州这座城市来说，新政的刺激作用是有的，但我们仍然需要观察目前这种刺激作用到底能够维持多久。”
合肥改善型住宅受欢迎，“销售顾问有限，大家忙不过来”
合肥已加入“购房即落户”行列。
5月15日，合肥发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，从实施购房补贴、优化销售政策等十方面出台楼市调控政策。其中，单套住宅最高可享受10万元补贴、买房可实现全家落户等政策颇受外界关注。
受多项利好政策叠加，合肥房地产市场暖意明显。
5月18日、19日，澎湃新闻记者随机走访了合肥市庐阳区、蜀山区的多个在售楼盘，房地产销售们表示，相较去年同期，前来问询的顾客明显增多，而改善型住宅最受欢迎。
作为庐阳区四里河板块的改善型住宅，万科璞拾隐翠项目容积率为1.8，整体规划3栋小高层和5栋洋房。5月18日下午，一名销售经理告诉澎湃新闻记者，目前仅靠近铁道边的那一栋尚未开盘，“其他住宅开盘即售罄，改善型住宅好卖，200平方米以上住宅最受欢迎。”
5月19日上午，澎湃新闻记者前往中煤云庐书院营销中心，这是由安徽本土国企开发的刚需盘，每户建筑面积分别为104平方米或115平方米。一名销售经理透露，小区共3栋，容积率1.8，房价在1.9万-2.1万元之间。销售经理朱小姐介绍，“从年初开盘，已经卖掉一半，相比2万出头的备案价，现在有折扣。”
合肥一新房售楼处
同日下午，澎湃新闻记者前往招商天青臻境售楼部。这是由央企招商局集团旗下成员开发的改善型住宅，项目紧邻董铺湖，附近有大蜀山、植物园和科学岛。销售经理傅小姐介绍，该项目去年10月23日开盘，全部536套住宅已经销售400多套。“这些住宅里，最受欢迎的是170平方米至205平方米以上的大户型。”
据傅经理介绍，最近的楼市新政后，前来看房的客户明显比之前多。“刚才你们在一楼大厅里等了很久，因为销售顾问人数有限，大家忙不过来。”
公开数据显示，今年4月份招商天青臻境成交58套，成交面积0.86万平方米，成交均价28548元，成交金额2.46亿元。
观望了三年的购房者考虑出手
从买家心态来看，有已经购房的买家希望楼市可以在政策推动下逐步好转，也有观望了三年的购房者考虑出手。
有别于因为买房临时抱佛脚了解楼市相关行情和楼盘情况的购房者，韩先生在房地产开发企业工作超过8年，对所在城市的楼市“门清”，哪个楼盘要开了，什么时候拿的地，周边项目价格如何，去化如何，韩先生如数家珍。
由于地产行业下行，2022年不得不从地产公司离开，韩先生和朋友一起开了间中介门店，“做中介最能直观感受购房者的心态变化，最近一系列的政策出来，有许多观望的购房者虽然没有立马入场，但咨询变多了”。
韩先生坦言，自己和许多购房者一样，对上海还是有政策预期的，在“淘货”的同时，希望等来更多的政策支持。
说起买房的时机，韩先生表示“我觉得我最明智的选择就是2021年没听家里人，坚决不买房，判断了市场要下行了”。
“今年是买房的时候了，我最近又开始看房”， 韩先生介绍自己由于预算有限，优先看二手房，“我们的感知是二手房挂牌多，是买方市场，想要快成交，还是要在价格上松一松”，“希望今年9、10月前，我可以成为有房一族”。
上海一新房售楼处
也有已经置换新房的购房者希望楼市可以在政策推动下逐步好转。
周先生于2023年底购买了上海闵行一新房项目，目前正在办理网签和贷款的各项流程中。“新政出来对我们多多少少是有好处的，办公积金贷款每个月还能减负一点，希望市场可以好起来。”
周先生决定购入上述房产也是受家庭成员变化的影响。“因为家里有小宝宝了，想换个大一点的房子，住房条件改善得好一点，为孩子创造好一些的环境”。
“我们是刚需，考虑孩子的学校需要，所以只要政策有利于我们，我们会加快决策。”也有正在看房的购房者这样说道。
券商：核心城市核心区域市场预计在年中率先复苏
政策放松力度大，看好核心城市和二手房市场率先复苏，中信建投房地产研究团队在研报中称，4月30日，政治局会议之后，限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措密集出台，有望助力需求恢复，核心城市与二手房市场有望率先受益。
中信证券研究报告指出，新政策松绑需求限制副作用小，核心城市房价有望在年中企稳。
海通证券宏观研究团队也表示，在多项政策支持下，地产及相关产业有所回暖。政府推出了一系列房地产优化政策，或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度，使得住房销售和生产指标出现一定改善，但其力度和持续性仍有待进一步观察。海通证券宏观研究团队同时表示，4月的经济数据中已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善。
海通证券宏观研究团队认为，我国目前仍有一定住房需求可以释放。有问卷调查显示，制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。
海通证券宏观研究团队认为，放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。从近期三个优化限购政策的城市来看，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著。
中信建投策略研究团队陈果在研报中表示，政策一直在循序渐进，就算现在力度不大，但政策稳住房价意图非常强烈，效果不好就会持续出手。
对于政策组合拳接连落地，平安证券房地产团队表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。
刚刚！楼市又出大招！这一次，开发商笑了！买房者却哭了
新冠疫情爆发之后，股市大跌、楼市一度暂时关闭，市场悲观气氛浓烈。
房企压力山大，频频求救。
保经济、救楼市，就连一线城市也按捺不住了！
深圳出台政策：开发商笑了！
就在11日，深圳一次性出台了针对楼市的“9条利好”。
全都围绕一个中心：“帮助开发商度过难关”。
重点如下：
1、允许线下开盘。
2、加快商品房网签进度。
3、缓解房企短期资金压力，申请预售不需要提交项目资本金余额证明。
4、顺延项目交付时间和开发资质办理时间。
5、受疫情影响“特殊人群”，可缓交银行按揭。
6、增加土地供应。
允许线下开盘、加快网签速度、缓交银行贷款，这三点在此次疫情期间已被提及多遍，而增加土地供应则是深圳老生常谈的问题，没啥好说的。
主要是第三点：
缓解房企短期资金压力，申请预售不需要提交项目资本金余额证明。
房地产开发一级资质的企业可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%；房地产一级开发企业下属项目公司，母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。
20%看起来不多，但对于资金密集型的房企，动辄数以亿计的资金，这是非常解渴的。
简单来说就是放宽了“预售”政策，开发商卖房也变得更简单！
各地报复性买房到来！频现戴口罩排队买房
报复性买房终究是到来了。
深圳： 此前，深圳某豪宅戴口罩排队买房的新闻上热搜了，现场由于人太多还被当地街道办紧急限流。
开盘现场，“土豪”们纷纷戴着口罩排队买房！ 15分钟成交额破亿！20分钟突破2亿！到晚上，全部售罄。 场面极度震撼！
上海： 根据数据统计，3月8日当天，上海的二手买卖签单量排名第一！ 243套！ 遥遥领先排名第二的成都。
魔都人民这购买力结棍！
常州： 据常州媒体爆料，常州市不动产登记交易中心大排长龙，某盘线上开盘遭哄抢， 当日去化95% ，劲销4亿！
无锡： 有楼盘光周末就卖出18套房！
合肥： 庐阳区某盘售楼部人气火爆，看房买房人员已经在售楼处外排起了长长的队伍。你要不说这是售楼处大门，我还以为是超市在搞促销活动。
南通： 售楼处满座！某项目售楼员爆料：平均每天都有二十多组客户到访，每天光预约的人数就让案场忙不过来。
一线地王频频诞生，释放了什么信号？
3月10日，广州也拍出单价地王了！
从上图可以看到，它位于广州老城区比较核心的位置，土地面积仅8296.7平方米，建筑面积为4.95万平方米，容积率接近6倍。
剔除政府低价回购的回迁房，这块地的 可售楼面价达到了6.46万元/平方米 。
将来建成的住宅 起码得卖到10万元/平方米 ，才能保证开发商挣钱。
广州的“地王”是一线城市在疫情之后，创造的第二个地王。
第一个地王是上海创造的，是“总价地王”。2020年，上海前两个月卖地收入达到了619亿元，相当于去年全年的32%！
2月20日，上海徐汇滨江地块（总面积约32.37万平方米）被香港置地联合体以310.5亿元拿下，刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡地王记录，成为上海新的总价地王。
这块土地由28个“子地块”构成，用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。
北京的土地市场也很积极。 1-2月，北京卖地总收入，已经高达672亿，相当于2019年的四成之多。 2个月的土地出让金，顶5个月。
其中，央企表现特别踊跃，入市热情高涨，土地最高溢价率最高达到恐怖的49.78%，创两年来新高。
还有“卖地狂魔”杭州，你以为它下线了吗？它只是隐身而已。
2月的大部分时间，杭州都已经叫停了土地收入，许多地块都暂停了招拍挂。即便如此，靠着1月份的疯狂卖地， 杭州1-2月的土地出让金总额也高达374亿，仅次于北京和上海，同比增长26.8% 。
很多人都拿这次疫情事件和03年非典后的市场情形作对比，认为房价会跌，我要再等等抄底，现在买的是傻子。
但我们要知道，楼市里，最怕的就是地王。
当下情况， 买房要趁早，一线买房更别等！
如果一个城市在土地出让中爆出地王，往往会被约谈、警示。所以，地方才在土拍中发明了很多做法。比如增加自持面积，或者增加安居房的比例等，其目标就是一个，避免出现地王。
后来发现，即便这样，开发商仍然竞争激烈。于是只能限价，来决定谁获得这块土地。
而且城市级别越高，越是谨慎。比如上海某盘，前几年的地王，捂到现在拿出来卖，亏本的卖，有媒体拿“地王”来称呼介绍它，对方还立马私聊叫你不要拿地王来贴标签。
那么，我们是不是可以认为，这是为了增强市场信心，激发购房者买房需求。
所以我们看到，有不少于50个城市的“救开发商”政策先后出台，被悄然默许、逐步落实。
不得不承认， 房地产仍然是能迅速带动目前因为疫情而受重创的经济的一项支柱产业。
但高层又不愿意看到楼市重回牛市，房价飙升失控。所以， 在房住不炒、保证价格稳定的基础上促进成交活跃。
2019年卖地50强城市的前15名
所以，在上海，钱够了，有需求就买，别听其他人再等等！再等下去，你连300万的上车盘可能都摸不着了。
房贷利率下调，你会因此准备买房吗？
房贷利率下调，央行邹澜：全国100多个城市的银行自主下调房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等对刚需的人来说，这是一个特别好的消息，但我已经有房子了。不需要再买房。但对于大多数人来说，但对于缺房的人来说，这是一个不错的消息，应该赶紧入手。
4月15日，央行首谈下调房贷利率，3月份以来，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身的经营状况，自主的下调了房贷利率和下调首付比例，而在同天，中国人民银行于202年4月25号下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放资金约5300亿元。
下调房贷利率和下调金融机构存款准备金率在同一天发生，这背后发生了什么？
有的网友发表评论说，这意味着季度的经济数据应该不是太好，市场低迷，持续不足，整个房地产市场受疫情影响，失业在增加，收入在减少，购房欲望降低。持续这样的悲观情绪蔓延，肯定会出事。而在此时，下调房贷利率以及存款准备金率，是向市场和开发商发出了明确的信号，国家层面开始救市。
为增强市场信心。因此，可以看到近期，上海，苏州，南京，杭州，郑州，福州，兰州等地松绑楼市现象。可以进军楼市吗？还要等，按照以往经验，降利率，降首付，松限购，发购房补贴，都还没有。现在只是政策开始。房地产是迎来抄底时机，还会持续低迷，大概会在未来6个月出现，拭目以待。
也有网友表示，房价不会大起大落，意味着有购房需求的，完全没有必要担心将来房价大涨冲昏头脑去抢房子，也没必要坐等房价回落到称心如意的那一天。炒房者已没有了市场，刚需和改善购房者现在应感受到，从国家层面到地方，无不释放利好的信号，把限购放开了，房贷首付比例降了，房贷利率也跟着下调了，对于刚需和改善购房者，这就是一个很好的时机，不用担心房价大涨大跌，只需要看自己的资金实力。
各地的限购政策放松程度不同，房贷首付比例下调也不同，要问清楚当地的政策。很多地方首套房首付比例降至20%，首付2成，对刚需的利好释放，对合理住房促进市场稳定有着积极意义。首付比例下调，也就等于买房的门槛大大降低，过去30万，现在20万就可以买房，同时房贷利率下调，购房成本也在下降。
作为购房者，国家释放的利好信息，一定要抓住，也一定要掂量清楚，降低首付比例，会不会少要钱，意味着将来还贷款的增多。购房者门槛降低，但最后却需要付出更多的成本，未来月供也会相应增加，看看自己能否承受得起，这是购房者需要认真考虑的事情，因为不能想当然因此而准备买房。
小伙伴们。房贷利率下调，你会因此而准备买房吗？欢迎在下方的评论区写上你的想法，我们共同的探讨！
判断该不该出手买房的几点小技巧
最近大家对楼市又乐观起来了。
每年三月，楼市的成交量会比以往好一些，然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来，生怕错过这波，又是一年白忙。
其实大可不必。
房产相对于其他资产来说，最大的不同之处在于，它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里，你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。
与其被媒体带着节奏走，我倒觉得大家要更多地思考：
如何能利用这种暧昧隐约的状态，为自己做点什么。
首先要告诉大家的是，目前楼市是有回暖的迹象。
从楼市自然的成交量分布来看，每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年，是这样。未来五年还会是这样。
下图红圈是上海二手房历年3月成交套数，基本上都是全年成交高点，2016年3月还是有史以来最高当月成交套数。
理由也很简单，因为一二月天气寒冷加上春节，会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多，也容易促成成交。
所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的，今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。
但是总体回暖，并不代表每个城市都很旺。
因为中国足够大，大到买房子不可能统一行动。
根据我的观察，目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的，基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房，胆子可以大一些，遇到合适的就买。
而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市，成交量依然低迷，可以买，也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中，要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市，只要有购房资格就随时都可以介入。
大概在四五年前，我们就发现各个城市之间，至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同，甚至可能会有同时期、不同城市之间，限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购，而现在更多二线城市在放松调控。
所以在买房落地中，全国楼市的说法毫无意义，我们只要知道个大概即可，是强，是弱，是中性。
更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上，这三个城市才是中国楼市真正的旗手，向上向下的领头羊。
再细化到一个城市内部，分化也是很明显的。
我最近看到的上海新房市场，也是冰火两重天。
定价合理的近郊新盘，特别是刚需价格段400到600万的项目，开盘都获得了超额认筹，比如嘉定新城的金茂府大卖，还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆，关闭了部分样板间，会提前结束认筹。
但是另一边，也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀，因为产品力比不上之前的项目，大户型有点卖不动，打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。
这些事件，每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市，一定会被带错节奏。
更要命的是，有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的，看多的，眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的，看空的，只见到围攻售楼处的横幅示威。
这些都不对。
靠谱的方法，是看每月公布的二手房成交套数，拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话，我建议就是二手房成交量，这是最容易获得，也是最有用的指标，它不会被新房限价、预售证干扰，直接体现了接盘侠的购买意愿。
更简单的方法，是找专业的投资客问问，问他们每月扫货的感受，特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈，会比统计数据快几个月。
经历过多轮楼市牛熊的朋友，应该会知道：
目前这种洋溢着乐观情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。
简单滴说，就是底部特征。
有一部分先知先觉的资金，已经主动介入那些被低估的存货，比如上海大虹桥的折扣笋盘。而前期涨幅偏高的房子，没有好好调整的，还会继续补跌，比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城。
要特别提示大家的是，底部永远不是一步到位，而是反复冲击，夯实企稳，再向上。这个过程可能是一年，二年或者更长。
我一直和大家说，现在的行情类似于大牛市开始前的2014年，整个市场偏向静淡，抄底买入的机会已经到达。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛，那还真不好说，我们还要等待大领导明确的鼓励支持。
所以筑底回暖，不代表就是房价暴涨。
大家不要操之过急，千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场。
因为不管是卖房还是买房，现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中，如果你一味求快，博弈过程中就会处于下风。
那现阶段买房应该做些什么呢。
第一个是去追逐那些红利产品。
一种是买被限价的新房，像南京河西、杭州主城六区、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整，开盘的价格依然是有竞争力的。只要产品力尚可，大家可以继续去摇号薅羊毛。
另一种是寻找定价偏低的二手房。
市场上的折扣房源在减少，但是依然有很多房东后知后觉。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空，我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕，再抓一波静淡市的福利。
以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻。
另外，要特别注意的是，很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼，大家注意回避。
这些项目多数有以下特征：远郊不限购、旅游养老主题、高铁通勤概念、显著低价，会有大量推广出现。
一般好卖的东西，都不需要怎么多用力，这个规律在楼市里还是有效的。
反过来说，如果你想置换卖房，手上的房子又不怎么样，现在是近三年内最好的机会。
一方面成交量回暖，用一些美化装修的手段，有更大可能把房子卖掉，更棒的是，现在大部分板块依然是洼地，卖房虽然卖不了高价，但是拿到卖房款至少可以抄到底。
我有一个粉丝，手上有一套上海老破小要置换，从去年10月就开始挂牌。那个时候几乎没人看房，偶尔出价的也是往死里砍。我索性建议他别着急卖出，等到今年3月再挂牌。
前两天他传来喜讯，用了我教他的一些优化方法，成功地以牛市顶部价格的88折售出。我认为这个价格很不错。
因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%。他的房子是老破小，在产品力上有硬伤，急售的话，需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的，这本身就省下不少钱。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘，再吃到一波利润。
我建议卖房的朋友现在应该加大力度，记得用轻度装修、空关带看、多中介挂牌，卖房奖励等来优化销售，成交价最多不要低于当下市场价的9折。
那如果你近期的确没有购房计划，那也建议你：
1、至少要对市场价格体系有全面了解。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价，房价可以用链家小区的均价来做参考。
2、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏，然后每周一次观察房源去化的速度。我在上海的体验是，去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套，现在每周都能卖掉大半，这就是市场转暖的信号。
3、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房。只要新房价格被压住，整个板块就没法突破。新房里最便宜那个项目就是板块价格的上限。
最后想告诉大家的是，
再大的市场判断，最终也要落地到实际。再宏观的决策分析，最终你能操作的也是一个个细节。
中国楼市极少有整齐划一的节奏，更多的是分化的微观城市脉络。
与其关注全国性的走势，不如多花心思着眼你所在的城市，放在你关注的板块。
买房人走向成熟的标志就是，有结构化思维，学会辩证思考。
就像是有一句话说的：
脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念，并且能够融合自洽，这才是高级智慧的表现。
以上为正文，来自魔都财观的观观
