从2024年起，中央财政支持部分城市开展城市更新工作。
近日，财政部、住房城乡建设部组织专家开展了竞争性评审，首批拟支持的15个城市为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
根据《关于开展城市更新示范工作的通知》，示范城市需同时满足3个基础条件：建立推动城市更新工作的组织领导和协调工作机制，并制定示范城市建设工作方案；城市财力应满足城市更新投入需要，地方政府债务风险低，不得因开展城市更新形成新的政府隐性债务；近年来未在住房和城乡建设领域出现重大生产安全事故或重大负面舆情事件。
中央财政按区域对示范城市给予定额补助，其中东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。
资金的支持方向上，示范城市通过多种渠道筹集资金，系统化推进城市更新行动，统筹推进城市地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作，优化城市空间布局，完善城市功能。
“中央财政支持部分城市开展城市更新工作具有重要的作用”， 中指研究院研究总监吴建钦认为：
住建部、发改委、财政部联合发文涉老旧小区改造底线要求及工作衡量标准
中华网财经12月31日讯：住建部官网今日消息，近日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》并公布《城镇老旧小区改造工作衡量标准》。
《通知》指出，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）印发以来，各地加快推进城镇老旧小区改造，帮助一大批老旧小区居民改善了居住条件和生活环境，解决了不少群众“急难愁盼”问题，但不少地方工作中仍存在改造重“面子”轻“里子”、政府干群众看、改造资金主要靠中央补助、施工组织粗放、改造实施单元偏小、社会力量进入困难、可持续机制建立难等问题，城镇老旧小区改造既是民生工程、也是发展工程的作用还没有充分激发。为扎实推进城镇老旧小区改造，既满足人民群众美好生活需要、惠民生扩内需，又推动城市更新和开发建设方式转型。
《通知》提出十点底线要求。其中，市、县应建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，避免把城镇老旧小区改造简单作为建设工程推进。
其次，各地不层层下指标，不搞“一刀切”。严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。
此外，特别提出，各地坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。
值得一提的是，《通知》中提出在开工前应遵循，居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后，方可开工改造。
以下为《通知》原文：
各省、自治区住房和城乡建设厅、发展改革委、财政厅，直辖市住房和城乡建设（管）委、发展改革委、财政局，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局、发展改革委、财政局：
城镇老旧小区改造是党中央、国务院高度重视的重大民生工程和发展工程。《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）印发以来，各地加快推进城镇老旧小区改造，帮助一大批老旧小区居民改善了居住条件和生活环境，解决了不少群众“急难愁盼”问题，但不少地方工作中仍存在改造重“面子”轻“里子”、政府干群众看、改造资金主要靠中央补助、施工组织粗放、改造实施单元偏小、社会力量进入困难、可持续机制建立难等问题，城镇老旧小区改造既是民生工程、也是发展工程的作用还没有充分激发。为扎实推进城镇老旧小区改造，既满足人民群众美好生活需要、惠民生扩内需，又推动城市更新和开发建设方式转型，现就有关要求通知如下：
一、把牢底线要求，坚决把民生工程做成群众满意工程
（一）市、县应建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，避免把城镇老旧小区改造简单作为建设工程推进。
（二）各地确定年度改造计划应从当地实际出发，尽力而为、量力而行，不层层下指标，不搞“一刀切”。严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。
（三）各地确定改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能力，坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。各地应加快财政资金使用进度，摸清本地区待改造城镇老旧小区底数，建立改造项目储备库，提前谋划改造项目，统筹安排改造时序，变“钱等项目”为“项目等钱”。城镇老旧小区改造中央补助资金应严格按有关规定使用，严禁截留、挪用。
（四）各地应督促引导电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位履行社会责任，将老旧小区需改造的水电气热信等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，并主动与城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。项目开工改造前，市、县应就改造水电气热信等设施，形成统筹施工方案，避免反复施工、造成扰民。
（五）市、县制定城镇老旧小区改造方案之前，应对小区配套设施短板及安全隐患进行摸底排查，并按照应改尽改原则，将存在安全隐患的排水、燃气等老旧管线，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施，北方采暖地区建筑节能改造等作为重点内容优先列为改造内容。
（六）市、县应明确街道、社区在推动城镇老旧小区改造中的职责分工，并与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。
（七）居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后，方可开工改造。
（八）居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造。
（九）各地应完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制。应完善施工安全防范措施，建立工程质量安全抽检巡检制度，明确改造工程验收移交规定，确保施工安全和工程质量；应建立健全改造工程质量回访、保修制度以及质量问题投诉、纠纷协调处理机制，健全改造工程质量安全信用管理及失信惩戒机制，压实各参建单位质量安全责任。
（十）有关市、县应及时核查整改审计、国务院大督查发现的问题。未按规定及时整改到位的，视情况取消申报下一年度改造计划资格。
二、聚焦难题攻坚，发挥城镇老旧小区改造发展工程作用
（一）市、县应当结合改造完善党建引领城市基层治理机制。鼓励结合城镇老旧小区改造成立小区党组织、业主委员会，搭建居民沟通议事平台，利用“互联网 共建共治共享”等线上手段，提高居民协商议事效率。鼓励下沉公共服务和社会管理资源，按照有关规定探索适宜改造项目的招投标、奖励等机制。
（二）市、县应当推进相邻小区及周边地区联动改造。结合城市更新行动、完整居住社区建设等，积极推进相邻小区及周边地区联动改造、整个片区统筹改造，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。鼓励各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建，促进居住社区品质提升。
（三）鼓励市、县以改造为抓手加快构建社区生活圈。在确定城镇老旧小区改造计划之前，应以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地等存量资源，并区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题。
（四）市、县应当多渠道筹措城镇老旧小区改造资金。积极通过落实专业经营单位责任、将符合条件的城镇老旧小区改造项目纳入地方政府专项债券支持范围、吸引社会力量出资参与、争取信贷支持、合理落实居民出资责任等渠道，落实资金共担机制，切实提高财政资金使用效益。
（五）鼓励市、县吸引培育城镇老旧小区改造规模化实施运营主体。鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。
（六）市、县应当推动提升金融服务力度和质效。鼓励与各类金融机构加强协作，加快产品和服务创新，共同探索适合改造需要的融资模式，为符合条件的城镇老旧小区整体改造项目，以及水电气热信等专项改造项目，提供金融支持。鼓励金融机构为专业机构以市场化方式投资运营的加装电梯、建设停车设施项目，以及以“平台 创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态项目提供信贷支持。在不增加地方政府隐性债务的前提下，鼓励金融机构依法依规参与投资地方政府设立的城镇老旧小区改造等城市更新基金。
（七）各地应当加快构建适应存量改造的配套政策制度。积极构建适应改造需要的审批制度，明确审批事项、主体和办事程序等。鼓励因地制宜完善适应改造需要的标准体系。加快建立健全既有土地集约混合利用和存量房屋设施兼容转换的政策机制，为吸引社会力量参与、引入金融支持创造条件，促进城镇老旧小区改造可持续发展。
（八）鼓励市、县将改造后专营设施设备的产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实维护水电气热信等市政配套基础设施改造成果，守牢市政公用设施运行安全底线。
（九）市、县应当结合改造建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
（十）鼓励市、县积极引导小区居民结合改造同步对户内管线等进行改造，引导有条件的居民实施房屋整体装修改造，带动家装建材消费。
三、完善督促指导工作机制
（一）科学评价工作质量和效果。各地要对照底线要求，逐项排查改进工作中存在的问题；以推动高质量发展为目标，聚焦需攻坚的难题，借鉴先行地区经验做法，完善工作机制及政策体系，不断提升工作质量和效果。各地要以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，科学评价本地区改造工作成效，形成激励先进、督促后进、以先进促后进的浓厚氛围；各地可参照城镇老旧小区改造工作衡量标准（见附件），统筹谋划各环节工作，扎实系统推进。
（二）建立巡回调研指导机制。住房和城乡建设部将组织相关部门、地区及行业专家，组成巡回调研指导工作组，聚焦破解发动居民参与共建、吸引社会力量参与、多渠道筹措资金、合理拓展改造实施单元、健全适应改造需要的制度体系等难题，加强对各地的调研指导，对部分工作成效显著的省份，重点总结其可复制可推广经验做法、政策机制；对部分工作进展有差距的省份，重点开展帮扶指导，帮助其健全机制、完善政策、明确措施。各省（区、市）可结合本地区实际，建立相应的巡回调研指导机制，加强对市、县的指导。
（四）加强宣传引导。各地要加大城镇老旧小区改造工作宣传力度，注重典型引路、正面引导，全面客观报道城镇老旧小区改造作为民生工程、发展工程的工作进展及其成效，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，营造良好舆论氛围。主动接受舆论监督，及时解决群众反映的问题、改进工作中的不足，积极回应社会关切，形成良性互动。
附件：城镇老旧小区改造工作衡量标准
住房和城乡建设部办公厅
国家发展改革委办公厅
财政部办公厅
2021年12月14日
附件为《城镇老旧小区改造工作衡量标准》：
（中华网财经综合 文/卫东）
老旧小区改造国家最新政策
为贯彻落实国家、自治区、市委市政府重要战略部署，加快推进我市老旧小区改造工作，按照会议安排，现将我市老旧小区改造相关工作及政策制度进行简要解读。
一、政策依据
我市老旧小区改造工作，依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发自治区全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（内政办发〔2020〕27号）和《乌海市人民政府关于印发乌海市老旧小区改造行动实施方案的通知》（乌海政办发〔2021〕47号），对老旧小区改造前期手续办理、项目推进、竣工验收、长效管理等流程进行指导明确。
二、基本情况
老旧小区改造重点为2000年底前建成的，城市或县城内已建成的住宅小区，可结合实际，合理界定本地区改造对象范围。依据自治区《全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》工作目标，我市将改造范围确定为2005年底前建成的城镇内小区。我市2000年底前建成小区142个，2005年底前建成老旧小区141个，共计283个，2019-2021年已改造完成97个（2000年前建成小区改造完成91个），涉及户数户、改造面积177.53万平方米，争取上级资金3.1亿元，累计完成投资4.1亿元。依据《乌海市老旧小区改造行动实施方案》，2022年-2024年底，将剩余未改造的186个老旧小区，297.49万平方米全部改造完毕。
二、文件重要内容
（一）指导思想
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。践行以人民为中心的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，顺应群众期盼，尊重群众意愿，践行共同缔造，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、管理服务不到位等群众反映强烈的问题，不断提升居民居住环境和生活质量。
（二）基本原则
——坚持居民参与的原则。在老旧小区综合改造和后期物业管理中，政府负责组织协调，充分发挥街道、社区基层组织的作用，组织居民参与，汇聚民众智慧，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务和职责。
——坚持属地为主的原则。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道在老旧小区综合改造过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。
——坚持先急后缓原则。对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行整治。
——坚持政府主导，多元投资原则。以政府主导、企业和群众为主体、社会各界共同参与、市场化运作的模式，积极发挥财政资金的引导作用，利用各类投融资平台，多方面吸纳社会资本投入。
——坚持整治与管理相结合原则。在完善小区硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响居民生活。
（三）改造内容
老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。
基础类改造主要包括小区及周边地区的供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、道路、移动通信、绿化照明、停车场等基础设施，新建（改建）物业用房，拆除违章建筑、以及光纤入户、架空线路规整（入地）和建筑物公共部位维修等。
完善类改造主要包括新建（改建）建筑节能改造、充电设施、居民活动室、无障碍设施、健身器材、绿化美化、智能快件箱、加装电梯，以及小区内或周边文化休闲设施、体育锻炼场所、适老设施、电力增容等。
提升类改造主要包括社区、卫生、教育等公共服务设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
（四）加装电梯
为全面推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善条件，有效解决老旧小区上下楼难问题，依据国家及自治区相关政策法规，自2019年起，我市共为有条件的老旧小区改造项目安装电梯14部（其中2019年安装12部，每部补助50万元；2021年安装2部，每部补助30万元）。满足安装需要以下几个条件，一是2005年前交付使用的未安装电梯的多层住宅；二是该多层建筑未纳入征收、拆迁和棚改项目；三是建筑单元的全部业主同意加装电梯；四是加装电梯后符合规划、建筑结构安全、抗震安全、消防安全及应急疏散要求；五是安装电梯的全部业主就安装电梯工程费用的筹集以及电梯的运行、保养、维修等费用达成分担协议。通过老旧小区加装电梯改造，完善了老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升了城市生活品质。
（五）资金支持
老旧小区改造，以建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一是政府资金支持。按照“保基本”的原则，中央给予资金补助，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，重点支持基础类改造内容。重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，鼓励各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。同时，我市每年用于城市更新的资金重点向老旧小区改造予以倾斜，按年度计划方案予以资金支持。
二是合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
三是推动社会力量参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
（六）工作目标
按照共建共治共享和基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进的要求，充分征求群众需求和意愿，科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划，落实“综合改一次”的要求，做到“一小区一方案”，合理确定改造内容，形成改造清单，突出创新驱动，彰显文化底蕴，留住城市记忆，杜绝政绩工程、形象工程，着力解决群众“急难愁盼”问题，真正做到使老旧小区改造不“伤筋动骨”就能“脱胎换骨”。鼓励开展老旧小区改造示范申报项目，突出示范引领作用。
三、我市工作进展情况
2022年，我市将改造59个老旧小区，惠及6670户，改造面积67.25万平方米，预计投资2.9亿元。老旧小区改造示范项目6个，其中，海勃湾区4个（包括1个自治区级示范项目），乌达区1个，海南区1个。今年11月底前，将2000年底前建成小区中剩余的51个全部改造完毕。
截至目前，我市改造工作一是结合老旧小区改造三年行动计划目标，市委、市政府与各区区委、区政府签订责任状，层层传导压力，确保责任落实到位，建立“一年一交帐，三年交总账”的工作目标。二是为了合理确定改造内容，我局聘请第三方对各区2022年“一小区一方案”老旧小区改造工作进行评审，各区依照评审报告，完善改造方案，明确改造重心。三是目前全市59个小区已完成招投标工作，已于3月15日陆续开工建设。
四、目前存在的问题
一是资金申请存在缺口。今年，我市已申报的老旧小区专项支持资金1.98亿元，已下达财政资金4063万元。由于国家发改政策调整后（燃气管道老化更新改造相关投资占中央预算内投资需求的比重不得低于70%），我市第一、第二批中央专项资金仅1个项目符合争取上级资金条件（中央预算内支持资金710万元）。我市乌达、海南两区均已对全区大部分燃气管网进行升级改造，导致多数改造项目不满足燃气管网改造相关要求。目前，我市正在申请第三批中央预算内投资1.5亿元（海勃湾区）。
二是改造宣传力度不够。老旧小区改造过度依赖政府主导，宣传方式单一，宣传效果不到位，群众积极性不高。
五、下一步的工作
一是积极争取向上资金。主动对接自治区相关部门，全面掌握政策动向，做好信息收集传达工作，协助三区最大限度争取中央、自治区各项补助资金。
二是保质保量推进改造。按照“一小区一方案”的实施方案，配合包联干部，督促各方严格工作责任，落实“综合改一次”的要求，实现老旧小区改造项目化管理、清单化推进，确保包联地区老旧小区改造工作顺利推进。
三是加强政策宣传引导。充分利用融媒体、电视、报刊、网络等多种渠道，大力宣传老旧小区改造的重要意义和工作成果，积极推广改造过程中的典型经验，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，形成社会广泛支持、群众积极参与良好氛围。
17万个老旧小区，涉及居民上亿人
重庆市江北区郭家沱的一个小镇，曾因国营望江机械厂而闻名，现在充满了“老破小”。 这里的建筑大多建于上世纪五六十年代。 （东方IC/图） （本文首发于2019年7月4日《南方周末》） 旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。 老旧小区改造上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费。 老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。 2019年6月19日，国务院常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造（下称旧改）工作。 旧改的对象，指的是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。 按照住建部的要求，旧改项目重点包括改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可因地制宜加装电梯，配建停车设施、养老和抚幼服务设施、无障碍设施，实施节能改造等等。 这是一项“量大面广”的工程。 据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。 消息一经释放，率先引发了人们对楼市的想象，旧改被视作正在接力偃旗息鼓的棚改。 2015年后，棚改转向货币化安置，三年时间释放了4万亿资金，不仅去掉了三四线城市的库存，还推高了当地的房价。 如今，旧改横空出世，会带来什么变化？ 广州荔湾区西关 历史 文化街区永庆坊，采用旧城区微改造，变身居住与 旅游 于一体的“最美街道”。 （东方IC/图）对于身处老旧小区的居民来说，旧改与棚改可能是一个二选一的抉择。 按照住建部和财政部相关文件中的界定标准，棚户区原指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。 2012年起，包括“城中村”、旧住宅综合整治等概念也被陆续纳入棚户区的范畴内。 文件也明确，已纳入或拟加入城镇棚户区改造计划的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区。 据深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，中国老旧小区非常多，城镇42%的住房为2000年前所建，16%的住房为1990年前所建，2—3层高的城镇平房占比有21%，没有同时拥有厨卫的城镇住房占比也高达16%。 这些老旧小区被市场统称为“老破小”。 户型采光设计不佳、面积过小、停车难、建筑结构有问题以及缺乏社区商业配套和绿化等都是这些小区的通病。 一位深圳资深房产中介告诉南方周末记者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材质，因为含盐量高且杂质较多，建筑质量较差，导致这些老旧小区目前满目疮痍。 2017年年底，住房和城乡建设部在广州、厦门等15个城市启动了城镇老旧小区的改造试点。 住建部统计，截至2018年12月，试点城市已共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。 不过，广州一位旧改从业者向南方周末记者坦言，市内准备改造的老旧小区很多，但已经或正在改造的还是相对较少。 进程缓慢的一个原因是需要全部住户通过，而老旧小区多是单位建设的房子，没有物业管理，所以首先在“召集大家同意”这个问题上就比较困难。 还有一个重要原因是住户需要出钱改造，许多人并不愿意。 尽管财政补贴了很大一部分，如广州住建部门数据显示，5个试点小区共计安排财政资金2.08亿元，平均每个小区获得4000万元。 而与旧改小修小补不同，棚改属于大拆大建，房屋被拆迁的居民可以获得实物安置或货币补偿。 尤其在2015年后，货币安置成为棚改主流，约4万亿资金流入棚户区居民手里。 旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。 “在深圳，给钱的棚改工作都推进缓慢，更不用说要自己掏钱改造老旧小区。 ”上述深圳房产中介说。 深圳一家房地产资产管理公司的高层也向南方周末记者表示，在深圳，老旧小区改造可能与不少住户的期待有所不同，此前深圳不少买入老旧小区的业主，其实是在等待新一轮棚改计划，希望拿到拆迁款后“一夜暴富”。 由此可见，旧改和棚改对楼市的影响也大不相同。 棚改释放货币，不断制造和推高人们对房产的需求，而老旧小区改造则是提高了小区的居住条件，反而推迟或动摇了居民对购置新房的需求。 同时，随着老旧小区改造成为新风潮，也会逐渐扭转“买老旧小区等棚改拆迁”的购房预期，能够一定程度上抑制二手房市场炒作。 2019年6月13日，在第11届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清发言称，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。 历史 证明，如果过度地依赖房地产最终会付出代价。 虽然旧改不同于棚改，但在这个时候推出，却又与棚改不无关系。 随着全国“去库存”任务的完成，加之中央遏制房价过快上涨的决心，2019年4月15日，财政部明确通知，2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套，同比2018年下降50.86%。 同时货币化安置收紧，实物化安置重回主流。 据国金证券研究院测算，如果2019年棚改货币化安置比例维持在35%，预计将拖累商品住宅销售增速下降12.82%，对房地产投资的直接拉动为-0.83%。 与此同时，目前中国投资增速有所下滑。 国家统计局最新数据显示，2019年1—5月，全国固定资产投资亿元，同比增长5.6%，增速较1—4月回落0.5个百分点。 而旧改恰好可以弥补因棚改退出而减少的资金投放。 据国务院参事仇保兴估算，中国城镇需要综合改造的老旧小区总投资额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。 旧改4万亿与棚改过去释放的资金体量相当。 方正证券6月22日发布的研报也做了一个资金统计，根据部分省市公布的改造计划来看，平均成本为每平方米700元。 据此推算，旧改工程的纯建设成本就将达到2.8万亿元。 据南方周末记者不完全统计，目前全国已有9省、市公布了旧改目标与详细计划，它们是安徽省、河北省、襄阳市、济南市、南京市、攀枝花市、西安市、广州市和新乡市。 以广州为例，近两年可以称得上是旧改爆发年。 根据《广州市2018年城市更新年度计划》，2018年广州老旧小区微改造项目共计587个，计划投入资金共计14.71亿元。 另据《广州市2019年重点项目建设计划》，51个重点项目中，老旧小区微改造占到了9个，计划投资总额为10.25亿元。 2019年7月1日，住建部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上称，改造老旧小区上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费，改善自己家的室内设施，“这是一项一举多得的工作”。 此前，仇保兴也撰文称，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。 相比棚改，老旧小区改造工程更具效率。 多位房企人士告诉南方周末记者，一个棚改项目的转化周期平均为5年，业主与房企往往会因为拆迁补偿的争议僵持不下。 而旧改一般在半年内就能完成，并且边际效益明显，通过补齐服务设施“短板”有效刺激和扩大居民消费。 顺应旧改大潮，一位广州房企人士告诉南方周末记者，其公司旗下多个2000年后建起的新公寓住宅，也在借势提供景观阳台栏杆翻新、电梯维护、空调百叶加固等房屋翻新等优惠活动，吸引业主自费参与。 17万个老旧小区需要改造，投资总额高达4万亿，钱从哪来？ 住建部副部长黄艳在上述吹风会上表示，将按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、 社会 支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。 目前来看，地方财政是旧改最主要的资金来源。 河北省在2018年9月23日公布的《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，小区改造三年总任务共计5739个，共需改造资金129.6亿元。 其中， 社会 可筹集资金约11.7亿元；市政专营单位可筹集约6.5亿元；小区原产权单位可筹集约5.2亿元；居民个人可筹集约5.6亿元。 其余112.3亿元的费用“大头”由市、县两级财政筹集。 据21世纪经济报道，河北东部某县的老旧小区就进行了节能改造项目，包括在外墙上保温层，把以前的钢窗换成了铝合金窗，费用是每户4000元，而当地的居民称，“据说财政资金补贴了一半”。 一位来自成都天府新区安工社区的业主告诉南方周末记者，2019年年初，其所在小区有5栋6层楼的住宅完成了电梯加装，出资安排为以2楼3000元为基数，每层楼递增2000元。 小区业委会介绍，费用已由政府补贴了大部分。 广州世联行副总经理林家星对南方周末记者说，目前广州市的老旧小区改造，大多是 社会 公益行为，改造资金主要来源于市、区每年的财政专项保障资金，市区两级按照8：2的比例安排。 广州世联行一直以房企咨询顾问的形式参与了包括TIT纺织产业园、荔湾广钢及广船片区、天河广氮片区等多个广州大型旧改项目。 “我国尚有约5000亿的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。 ”仇保兴撰文写道。 不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进向媒体分析称，老旧小区改造一旦大规模推行，政府财力有限，单纯依靠补贴，并不现实。 棚改之所以风生水起，正是有赖于2014年央行创设PSL这项金融工具。 央行以PSL的形式投放给国开行等政策性银行，再由它们给地方政府发放专项贷款，从而对棚户区居民进行货币化补贴，地方政府拆迁卖地后偿还银行贷款，银行偿还央行，形成资金流闭环。 国务院常务会议上，首次提到加大金融对旧改的支持，明确2019年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，并且鼓励金融机构和地方积极 探索 。 “融资必须要可持续。 ”黄艳说，一个前提是，不能只投入转不起来，另一个是风险防范，要防止增加地方债务。 在这两个前提下，如何引入专业化、市场化公司来运作，都是可以 探索 的。 广州世联行副总经理林家星强调，政府正在推动更多的 社会 资本参与到有一定收益回报和企业品牌影响力的改造项目中，探讨居民、资方、政府三者共同参与的机制，“位于广州的永庆坊就是一个很好的样本”。 万科在2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目，该区域为广州危旧房集中辖区之一，既有老旧小区住宅，也有具备独特 历史 文化的建筑。 万科在对当地特色建筑进行保护的基础上，参与了整个片区的策划和运营，除了对老旧小区进行翻新改造以外，还将该片区打造成青年公寓、联合办公、文创街区相结合的文创综合体项目。 高力国际华南区咨询服务部执行董事、广东省三旧改造协会专家陈厚桥也认可这个项目。 “打个比方，假设原本老旧小区的住户对外出租30元/平方米，万科用50元的单价进行改造、装修并承包下来，交给自己的长租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一种模式。 ”他对南方周末记者说。 不过盈利问题仍待解决。 陈厚桥表示，老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。 以永庆坊为例，万科只拥有15年的经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。 该项目的负责人此前接受媒体采访时曾直言，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期长达12年半。 真正能够盈利的时间不足3年。 在深圳，这种“万科模式”也碰了壁。 据界面新闻近日报道，有接近万科“万村计划”的知情人士透露，万科正在与深圳已签约城中村改造的房东洽谈违约赔偿事宜，主动放弃部分已签约房源。 “万村计划”是万科针对深圳城中村微改造项目的战略布局。 从2017年起，万科进入深圳上百个城中村，租下这些老旧小区并进行翻新改造，转化为旗下长租公寓品牌“泊寓”，租约期限平均为10—12年。 这种模式既响应了改造老旧小区的政策，又构建了一种盘活存量资产的商业模式。 然而，此次万科主动违约意味着盈利可能仍不及预期，无法形成良性的投资循环。 针对该传闻，万科深圳公司已回应媒体称，在推进过程中确实遇到了实际困难。 值得注意的是，越来越多房企旗下的物业公司已分拆上市，表明小区物业作为消费场景的重要性。 未来在对老旧小区改造的过程中，在如养老托幼、医疗、助餐、保洁等服务上实现物业的二次开发利用，可能会是房企加入旧改的一个目标。
