多年来受到市场热议的“公摊面积”，近期在多地出现了新变化。

5月15日，深圳市人民政府官网显示，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。

5月13日，惠州市自然资源局也发文称，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％，上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

换言之，深圳和惠州的新政都将减少住宅公摊面积的计算。同时，房屋内部得房率还将提升，放宽阳台进深限制，凸（飘）窗窗台在满足条件下可不计入建筑面积。

多位业内人士当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上述措施本质上是通过增加套内面积和实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。对开发商来说，也是产品设计的松绑，产品得房率会得到明显提升。

不过，律师提醒，上述房屋面积计算方式变更并不必然导致房产证面积增加。近期多地出台新政明确减少公摊面积，并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为。

多地出新政减少“公摊面积”

事实上，“公摊面积”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊面积”便由此而来。

根据目前施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

不过，香港早在2013年就已正式告别公摊面积。近年来，关于内地是否要取消公摊面积这一问题也争论已久。

据惠州市自然资源局发布的《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。

近期，广东肇庆市也明确发文优化房地产开发项目计容要求。自5月1日起，新供地的住宅小区项目在规划条件中明确配建的公共配套设施，如中小学校、幼托、社区服务站、文化室、卫生站、养老设施、居委、警务室、生活废品收集处理设施、变电站、公共厕所等，可不计入容积率，但建成后应无偿移交属地。沿城市主干路、临城市广场、公共绿地、重要景观带，因规划要求封闭的阳台一半计容。建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房不计容。

值得注意的是，肇庆市住房和城乡建设局还发布了《关于规范公开新建商品房共有建筑面积分摊信息的通知》，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

据了解，肇庆市是目前全国率先实施住房公摊面积信息及计算方式现场公示的城市，也是广东省内唯一实施该做法的城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者表示，本质上，计容面积和公摊新政并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。此次惠州新政提出辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积，事实上是由政府或开发商来承担，惠州调整的内容属于市政配套的，应该由政府来承担，这也提高了业主的得房率。

户型设计将有较大操作空间

2024版《深圳市建筑设计规则》中，修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。

深圳一本地房企人士告诉每经记者，深圳此前出台的70/90政策、容积率要求、凸窗和阳台等都规范非常严格，根本没有放松空间。“如果上述新政落地，对住宅产品来说，在设计上会有较大的操作空间，虽然没办法像2014年以前那样做出得房率100%以上的房子，但是起码在一些卧室、客厅的尺度上可以更加放得开一些了。”

5月13日，佛山市住房和城乡建设局等九部门也印发关于《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。文件显示，鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。出具规划条件时，为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。

肇庆新规也对结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计容。

“按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上，这样建筑面积90平米的房子可以做到三房，而原来只能做到两房，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，对房企来说，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快，自然会提振开发商拿地的积极性。

“参考广州的经验来看，政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者，但对之前已经入市但未开发或销售的项目（没有容积率或公摊优势），形成较为明显的竞争优势，导致后者在去化时面临巨大的压力，特别是距离相近的项目。”李宇嘉补充道。

佛山计容新政与广州2023年11月出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》有类似，广州还鼓励设置多个阳台、入户花园等。另外，对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，广州还将客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

不过，近期多地出台新政明确减少公摊面积，并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师则提醒，购房者与开发商应在《商品房买卖合同》中详细约定购买商品房的面积（套内与公摊面积）、计容积面积等，包括如实际交付商品房时出现面积差要多退回少补（具体以总面积差、套内面积差、公摊面积差何种标准补偿等），在合同中应详细约定或标注新政的计算标准，不应轻信开发商所宣传的“偷面积”或“赠送面积”行为。

“其次，因新政对于计容面积和公摊提出新计算方式，可能导致开发商为增加面积而产生变更房屋设计、规划等违建行为。某些开发商为提升销售户型产品市场竞争力，可能采取未通过规划验收时是开放阳台，完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后，交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙与安装玻璃等，将原来阳台已变成卧室等，这表面是增加房屋实用面积，但极有可能被定性为违建，进而导致被处罚或强制拆除的风险。”杨登基表示。

买房公摊面积取消了吗

买房公摊面积没有取消，而且也不能取消。 要知道公摊面积主要是用于走廊、楼梯、过道等区域的面积，若是公摊面积取消，意外着这些区域的面积将消失，那么正常的生活就无法保障了，因此买房公摊面积只会设计在合理的范围之内，但是不会取消。 公摊面积的影响因素1、公摊面积低，购房成本小公摊面积低购房成本小，公摊面积越小，支付公摊部分的钱也就越少，得房率就越高。 一般来说，公共设施、走廊、过道越多，公摊就越大，因此塔楼公摊多于板楼，这也是很多人倾向6层板楼的缘故。 公摊小的房更加经济、实用，倘若目前资金条件有限，且为自住，考虑购买这类住房还是比较划算的。 2、公摊面积低，居住舒适度低公摊面积低居住舒适度低，然而，不是说公摊越小越好，公摊面积过小，势必会影响整体居住舒适度，很多低公摊都是以牺牲小区居住品质为交换条件的：公共设施(如电梯数量)规模会大幅缩减，公共楼梯、过道、门廊等一般比较狭窄阴暗，长期居住的话，影响生活品质。 因此，购房者不应过分追求低公摊率。 3、公摊面积高，购房成本大公摊面积高购房成本大，公摊面积涉及电梯井、楼梯间、废品道、变电室、设备间、公共门厅和过道、共用墙体等方面，不少楼盘的开发商会着重打造小区内的配套设施，这必然会导致公摊面积的增加。 公摊面积越大，套内使用面积越小，得房率越低，越不够划算，因为这部分面积虽然计入你的购房款内，但并不会成为你的实际使用空间，会无形中就相当于增加了你的购房成本。 4、公摊面积高，居住舒适度高公摊面积高居住舒适度高，现在很多的新建楼盘都进入了“大公摊时代”。 公摊面积大的小区，往往都是居住品质较高的高端楼盘，多配有高挑大堂，宽敞电梯、小区内整体设施配套齐全，公共活动区域广，整个小区会显得十分有档次，带给人的是一种宽敞明亮的视觉生活体验，适合为改善居住条件而追求住宅品质的人群。

公摊面积为何不能取消

公摊面积不能取消的原因包括公摊面积的标准不固定、取消政策工程量大等等。

1、公摊面积的标准不固定

关于公摊面积国家并没有固定的标准，也没有明确的比例，只由开发商根据自己需求来设定比例，比如大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、废品道、管道井、水泵房、消防通道、交电室、值班警卫室、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙等都可被作为公摊面积，因此国家很难取消。

2、取消政策工程量大

取消公摊面积就跟近期我国实行的延迟退休政策一样，在短时间内是没办法实行的，因为在取消之前，需要很多辅助政策，只有这些辅助政策一步到位后才会逐步实施，而这个工程量大，预计需要5年左右才能落实完成。同时取消公摊面积政策对国内的房地产开发商会有很大影响，毕竟我国现在房地产开发商量很多，牵扯到人们的日常生活了，实行起来阻力大。

公摊面积大的影响

1、购房成本大

公摊面积是记入购房面积的，这部分的面积也是要花真金白银去购买的。公摊面积过高的话其购房成本也会比较多，因为公摊面积包括了电梯井、楼梯间、废品道、变电室、设备间、公共门厅和过道、共用墙体等方面。

不少楼盘的开发商会着重打造小区内的配套设施，这必然会导致公摊面积的增加。公摊面积越是计入购房者的购房款之内的，但并不会成为购房者的实际使用空间，会无形中就相当于增加了购房成本。

2、居住舒适度高

公摊面积大，无论是楼道还是电梯间都会比较宽敞的，不会出现拥挤的情况。公摊面积高的房屋居住起来会比较舒适，因为公摊面积大的小区大多都是高品质的楼盘，还配有挑高的大堂，宽敞电梯、小区内整体设施配套齐全，公共活动区域广，整个小区会显得十分有档次，带给人的是一种宽敞明亮的视觉生活体验，适合为改善居住条件而追求住宅品质的人群。

公摊面积取消还是规范？

公摊面积取消还是规范?

楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性，除了让公摊面积成为“明摊面积”，那么今天小编在这里给大家整理一下楼市的相关知识，我们一起看看吧!

购房者的“心声”

证券时报记者查阅发现，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条)，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。公摊面积一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、废品道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率(指套内建筑面积与套建筑面积之比)普遍在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，一些住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的的得房率又有多少?以深圳为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过40层的新房住宅项目作为样本，并用套内面积/建筑面积的方式估算出得房率，发现得房率普遍仅在71%至75%之间。同样为90平方米左右的新房，多数项目只能做成三房两厅一卫。相比起来，一些楼龄在10年至20年的二手住宅楼，得房率普遍在75%至85%之间。

不过，记者也发现越来越多的新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销。在光明区和宝安区，一些新房将得房率放在营销中心广告牌的显眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不过，一位新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确是可以有效提高户型的舒适度。不过，一些高得房率项目的提法是创意空间、赠送面积，其实是开发商在打擦边球，多出来的面积所支出的费用在定价时可能已被算进房价，购房者也要仔细辨别。

房价依旧很高

“楼市虽然降温，但房价依旧很高，买100平方米的房子实际面积才70平方米，实在是觉得不划算。”赵深对记者表示，自己在选择新房时一定会将公摊面积、得房率等因素考虑在内。

记者随机还对近20位购房者进行调查，全部受访者都认为，支持住宅应以套内使用面积进行交易。“在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按套内使用面积计算，只是单价不同，我们要付出的购房成本相对固定。”甚至还有购房者提出，一些开发商的精装房交付，不应该按照建筑面积进行计价装修，物业管理费也同样如此。

据悉，目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。不过，在全世界范围内，多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算。盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，住宅建筑改为套内面积进行交易，也要慎防开发商很可能会因此转嫁成本甚至挤压公摊从而导致商品房的小区环境以及品质下降。

除了如何计价，市场上也掀起“取消”公摊的讨论，但在业内人士看来，买房无法撇开公摊面积，其也应计入商品房总价。有分析人士表示，公摊面积较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊面积而使套内面积增加，但舒适度和安全感也随之降低。再比如一些开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。“在多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新房项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定。”

公摊取消还是规范?

购房者普遍担心的是公摊面积的随意性、不透明性。所以，相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

近日，关于公摊面积维权的事件频发。比如，山东青岛一套110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%??

盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，“其实，对于公摊面积存在的一些不合理现象，普通购房者很难发现。需要提醒的是，一旦公摊面积超过40%以上，可能就需要引起重视。购房者可以调阅规划设计图纸，看看是否存在错误，如果觉得特别不合理，购房者也可以通过诉讼维权，特别是如果因为公摊面积过大而实用面积过小，导致无法居住使用，或者不符合居住使用的相应品质，购房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最终还是要看判决结果。”据悉，目前国家对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房;同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。

李宇嘉认为，“取消公摊”乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引;公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费;房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示;探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。