央行5·17楼市新政后，“接近日光”“凌晨卖房”“等客入场”等现象已经在大湾区部分楼盘现场上演。
5月17日，央行连发重磅政策，明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在央行新政发布后的首个周末（5月18日—19日），记者（以下简称每经记者或记者）实地走访深圳龙华、光明等片区的部分楼盘现场了解到，看房者明显增多，有些楼盘的营销中心甚至出现“人山人海”的场景。不过，深圳多数楼盘项目仍以让利揽客为主。
据记者了解，目前大湾区内不少城市已经执行首套房15%首付政策。虽然深圳尚未官宣执行该政策，但不少楼盘已经在按该政策进行揽客。“购房者可按15%缴纳首付款，如果30天之内该政策未能执行，所缴首付款可原路径退还。”深圳某楼盘销售人员告诉记者。
有楼盘凌晨仍在接待购房者
记者在位于深圳龙华清湖地铁站附近的悦见和府现场看到，项目营销中心的看房者可谓人山人海，不少中介人员甚至还在项目现场搞起了线上直播。
“折扣类型分两种，一种是特惠八七折房源，只针对特定楼层和户型，其他房源的折扣是九二折。”据该项目置业顾问刘雯介绍，因为开盘后市场热度较高，最近几天连凌晨都在接待购房者。
记者在走访中注意到，深圳多数楼盘项目仍选择让利揽客。
如位于光明玉塘街道的天泽玉河府项目，今年5月初开盘时就推出了八五折优惠，此外还可享受首付减10万元的优惠，折后单价为3.3万—4.2万元/平方米，月供1万元出头。同片区的深物业御棠上府项目，均价约3.99万元/平方米，可享受九二折优惠，一套20层82.64平方的房源总价约315万元，折合单价约3.82万元/平方米。
“深圳新盘多数还是有折扣的，但是现在购房者都比较追求性价比，并非开发商让利了就愿意买单。如今是纯买方市场，购房者更偏重地段和品质，这也倒逼开发商要在品质上下功夫。”深圳房产中介许万文告诉每经记者。
不过从记者实地走访的情况来看，深圳部分楼盘现场的客流量较为分化，看房热度主要集中于一些热门楼盘。虽然有些楼盘的让利幅度也比较大，但项目现场并未因为此次新政而增加更多看房者。
据深圳中原研究中心数据，上周末（5月18日—19日）深圳二手房成交量较前一个周末上涨60%，新房成交量则上涨达90%。
记者梳理深圳部分开发商的海报发现，上周末成交较为火热的楼盘主要包括鸿荣源•胤璇、润璟里、悦见和府、金众云山海等。其中，位于宝中的鸿荣源•胤璇项目于5月18日开盘，共推出129套房源，成交126套住宅，成交金额约14.9亿元。这也是继5月6日深圳放松限购新政后，深圳市场成交情况较好的新盘项目。
此外，据房产中介向每经记者提供的视频，包括位于广州黄埔的保利招商华发•中央公馆、东莞滨海新区的滨海润府，及东莞南城的万科瑧湾汇等项目现场，在上周末均呈现出较高的客流量。
“政策执行后现有折扣可能收回”
据记者了解，目前包括中山、东莞、惠州等在内的大湾区城市已经开始执行首套房15%首付的政策，在不少房产中介的朋友圈，随时可以看到“15%首付购房”的宣传信息。
“其实惠州早在去年就有不少楼盘可以15%首付操作了，之前一般是开发商给垫付，现在则可以直接找银行了。目前惠州‘零首付’的楼盘就有一大把，所以反而降低首付政策对惠州市场的影响并没有想象中那么大。”惠州房产中介刘倩告诉每经记者。
相对而言，虽然目前深圳并未官宣执行首套房15%首付政策，但在实际操作中，不少楼盘已经在按照该政策进行揽客了。
“现在深圳并未落实15%首付，但业内预计基本能落实下来。如果客户对房源满意，可以先按照15%首付缴纳，如果在30天内该政策没落实，所缴首付款可原路退还。”
深圳再现万人抢房，此举背后的主要原因是什么？
主要是深圳房地产的调控政策加强了，刚需的购房人群的买房门槛升高，所以出现了万人抢房的现象。近期，媒体谣传的深圳万人抢房事件，再度引起了热议。据悉，是深圳亿个热点楼盘开盘了，每平13万的价格，竟然只用了13个小时就卖光了。从这处楼盘最小的面积来算，最低也要1000万人民币起步，但这个楼盘超过一千套房，在不到24小时之内，就被抢购一空，据开发商披露的数据，该楼盘的登记客户接近一万人，而且楼盘主打刚需客户，不少网友表示惊叹，一千万的房子也算刚需啊。
有相关分析人士表示，出现这种万人抢房时间主要是因为深圳的房地产市场出现一手，二手房价格的倒挂，所以不少购房者认为自己买到就是赚到。尽管该楼盘被政府限价为13万每平，但周边区域的楼盘都是18万以上的单价，所以对于炒房人群来说，买到就是赚到，虽然每平至少赚几万块，一百平就是几百万，这也就不难理解为什么上万人来抢购这套房了。
而价格倒挂主要还是因为新房的价格受到了政府的管控，而二手房往往影响较小，所以每次地方政府进行地产调控的时候，新房就会出现抢购一空的现状，虽然政府对新购房的房产做出了限制措施，比如三年内不能进行产权转移等，但这都挡不了炒房人群的热情。
但有专家表示，随着地方政府房地产政策的不断调整，这种赚差价的行为，未必没有风险。首先短期来看，政府随时可能延长限售期，禁止短期内新房的交易，长期来看，未来房产税的出台，也有可能影响到房价，所以这个时候炒房已经不是毫无风险了。
都是假象！为什么新楼盘开盘总会人山人海？
我国楼市的空置房率一直都是很高的，房价一直居高不下这主要是因为人们对房子的购买欲似乎从未减弱。 有购房者感到很奇怪，无论在什么时期，楼盘一开盘就场面“火爆”的情况却并不少见；在一些住房需求旺盛的城市，人们排队“抢房”不足为奇，但很多人口流入量小、房子有价无市的城市仍出现这种情况就令人匪夷所思了，为什么新楼盘开盘总会“人山人海”？内行人：小编告诉原因有5个。 一、饥饿营销其实，如果你看透了开发商的营销套路，那么估计你也就知道其中答案了。 一般来说，开发商的运营模式即先贷款再修建，期间需要靠购房款才能持续，属于高负债的运营模式，一旦楼盘销售情况不好则要面临负债或随时跑路的情况，因此开发商会想尽办法将楼盘早日售出。 那么，问题来了，怎么才能让房子快速地销售出去呢？这就需要了营销了，而“饥饿营销”就是其中一种。 因此在一般期间开发商多会用“房源仅剩XX套”的标语来刺激消费者，都是满满的套路和心机。 二、实在不好卖的房源，被抵押或低价卖给企业并不是所有的楼盘建造出来，都是能够销售得出去的，那么销售不出去怎么办？其实，在楼市低迷的城市，很多楼盘存在实在卖不出去的房源，但开发商又需回笼资金，这时他们就会采取措施“补救”，将这些实在不好卖的房源抵押给银行、工程商或以成本价卖给企业。 开发商这样做，既确保房子能够卖出去，又能够确保资金能够及时回笼进行其他的理财。 三、房产中介数量多其实，你在售楼部看到的“人山人海”，有不少都是房屋中介的职工。 以前房地产市场行情好的时候，开发商基本上都是自己卖房，根本不会拿给中介卖。 现在房子不好卖，很多开发商都会找房产中介帮忙出售房屋。 很多时候楼盘开盘时，房产中介的人员可能比购房者还多，四、捂盘“无利不起早”，说得就是商人，而开发商不仅是商人，更是很精明的商人。 开发商开盘时只拿出极少量房子出售，大部分不出售，等个几个月或一年多，等到政策变化来临，就又是一个价格了，而且导致市场上的住房供应量少，在供小于求的影响下，房价上涨应该是必然的。 五、聘用“房托”撑场面在实际生活中，有些商家为了让自己家的店铺很起来很红火，就会请人来演顾客，同理，为了让售楼处看起来场面“火爆”，不少开发商会聘用一些人当“房托”来演一出戏，制造出排队抢房的假象，以吸引更多购房者的目光，让人误认为再不下手房子就卖光了。 看到这里，也许就有购房者想问了，既然如此，怎么去辨别楼盘是真的人山人海还是看热闹的假象呢，这主要就是靠你的“火眼金睛”去辨认了，提醒，在房源的价格方面，楼盘都有备案价，购房者可以登录当地的住房保障和房屋管理局网站查询，如果房价比备案价低那问题不大，如果高于备案价那就得小心被“坑”了。
深圳楼市新政冲击波：“打新”白热化 二手房遇冷
根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。 网签量环比新政前一周平均下降79.8%。 调控新政公布即将满一个月，深圳楼市已经出现了明显变化。 “抱歉通知您，根据华强城市花园（一期）积分摇号规则，您积分未能达到入围标准，无法参与公证摇号。 ”8月7日下午4点半，用了两个名额参加诚意登记，仍没能入选认筹名单的夏萌（化名）显得很无奈。 她告诉时代周报记者：“今天收到短信说无摇号资格还有点不信，其中一个名额为56分，另一个名额为62分，没想到一个都没有入围，大家的分数都这么高吗？”华强城市花园是深圳楼市“7·15”新政后首个采用积分规则的新盘，备受外界关注。 7月30日，华强城市花园（一期）进行诚意登记，同时公布了积分规则。 根据规则，进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分，排名达到前5560名，才能进行诚意登记。 据深广电都市频道报道，共2.6万人参与了556套房的诚意登记。 在夏萌看来，深圳买新房摇号像买彩票一样，除了需要资金雄厚条件满足，更重要的是碰运气。 新房市场的火爆行情让房企也加快行动。 8月10日，一位电建地产华南区域人士告诉时代周报记者，其公司位于光明片区的首个项目计划于10月份开盘，目前已经开放外展咨询中心，提前为项目蓄客。 与深圳新房市场的火热不同，多个区域的二手房市场却又是另一副模样。 “楼市新政后，门店二手房的带看量低到谷底，几乎没有，员工都在推惠州和南沙的房源以及商住。 ”8月8日，宝安区一位中介店长王路（化名）告诉时代周报记者。 根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。 网签量环比新政前一周平均下降79.8%。 深圳乐有家各门店数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2―3成。 新房市场持续火热、二手房市场遇冷，这是新政推出近一个月后最真实的情况。 “打新”火热夏萌在深圳从事销售类工作，今年希望先物色一套小两房。 看房过程中，她发现楼市的热度远超预期，前后看了超过20套房子，一路上扬的房价让她望而却步。 预算有限，夏萌打算凭运气抽新房。 6月，她参加了金融街华发融御花园（一期）的认筹，最终落选。 而这一次，夏萌没想到，华强城市花园（一期）连入围的机会都没有。 “7·15新政后，本以为很多人失去了购房资格，新盘的认筹会少很多，没想到却等来了更多的竞争对手。 ”夏萌有些沮丧地说道。 “后期政策细则出台，好多人从没购房资格到有购房资格，所以认筹人数增加，其中50―60分的人数最多。 ”8月9日，一位华强城市花园（一期）的销售向时代周报记者解释道。 无论是华强城市花园（一期）还是金融街华发融御花园（一期），都是深圳新房市场火爆的一个缩影。 7月23日，光明区光侨路的勤诚达正大城悦园二期在网上开盘，当天共推1156套房源，成交848套，去化超过7成。 “比预期还好，作为新政后首家开盘的楼盘，内部对这个结果还是比较满意。 ”8月6日，该项目销售经理告诉时代周报记者，到目前为止，该项目仅剩一些尾盘。 开发商设置的重重门槛也体现出当下新房市场的火热。 验资是当下热门新盘的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西丽深铁阅山境提出验资80万元，而位于南山西丽的远洋天著，则需要验资达200万元。 夏萌告诉时代周报记者，除了需要验资外，看房还需要提前预约。 2017年1月19日出台的限价政策导致二手房与新房价格倒挂，“买到即赚到”，深圳楼市的“打新”现象也由此而来。 华强城上一次在福永区开盘是2019年第二季度，当时共推出464套房源，备案价4.2万―5.2万元/平方米。 而目前该区域二手房当前挂盘均价在6.1万―6.5万元/平方米。 新房市场火爆背后，不少房企也在调整在深圳的布局策略。 8月10日，某央企房企一位投拓业务负责人告诉时代周报记者，新房供需紧张的局面预计在9月份将得到改善。 一些房企的新项目将加快入市节奏，加上三四季度房企要冲业绩，会有较为明显的供应释放，只要新房如期入市，局面将发生较为显著变化。 “据我所知，现在不少即将入市的新盘都在加快营销节奏，提前开放样板间和展示中心。 ”该人士表示。 根据房地产信息网数据，2020年上半年，受疫情影响，上半年合计成交套新房住宅。 深圳市住建局表示，2020年深圳计划入市商品房套，其中住宅套，这意味着下半年将有3万套住宅入市，是上半年供应量的两倍。 上述电建地产人士也表示，尽管调控政策对深圳新房市场有一定影响，但仍然持续看好深圳市场。 目前公司在售项目仅有一个，公司也希望能够通过如旧改、并购等形式获取新的项目。 二手房低谷对于从事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手楼市最为直观的感受就是“冷清”，从去年火热的行情到如今，他的心情犹如过山车一般。 去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地产中介店，主营二手房业务。 随着双11豪宅认定标准的改变，二手房市场活力被激活，房价的跳涨让王路获益颇多，业绩最高的一个月，其店里业绩达到了120万元。 趁着火热的市场行情，今年4月，王路在宝中区再开了一家中介店，希望继续做大。 7月15日政策的出台让王路的心情迅速跌入谷底。 “客户中有5成左右受到影响，失去了购房资格，本地买家算了税费就没有下文了，拉都拉不回来，还有一部分客户在等打新盘。 另一方面，二手房房源确实减少了很多，很多未满5年的房源，业主都主动撤盘。 ”王路表示。 8月10日，深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，据新政后的两周观察，从中原找房客户量上，诚意客户减少15%。 从各营业部门反馈，市场出现分化表现，投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大，双拼二手房更难出售。 根据深圳中原研究中心的数据显示，7月深圳二手住宅成交套数为套，环比上升26.6%；成交面积为114.8万平方米，环比上升26.7%。 7月过户成交套数创2016年4月以来新高。 其中，7月过户成交的房源中约有9成为6月之前（含6月）签约成交的房源。 新政推出后的三周时间，王路两家店的成交量不足10笔。 “主要有成交都是750万元内，超过1000万元和前期报价虚高的有一点下调，业主诚心卖的议价在3%―5%，关键现在客户的购房意愿不大，大都表示需要再看看。 ”他说道。 业绩的下滑让王路对每个月的高昂固定开销忧心不已。 “每个月的店租加上员工费用，至少需要50万元的业绩才能维持运转。 现在市场调整，判断失误，目前我想转让一家门店或者再找人入股，但新店每月的房租3万多元，吓退了不少人。 ”王路表示。 这并非只是王路遇到的困境。 “宝安这边大公司成交的二手房手指头数得过来，门店比房源还多，一部分同行回老家，还有一部分计划去旅游了。 ”8月9日，一位宝安区的中介人士告诉时代周报记者。 和王路一样，林志（化名）的工作同样因新政受波动。 他于2017年前后开始从事深圳购房咨询服务工作。 从去年下半年到今年上半年，月均业务量咨询量在30单以上，新政后到现在仅接了5单，其中还有4位进行退费。 对于下一步计划，王路表示，现在宝安光明新盘基本都不给中介代理，目前将公司业务转战至深圳的公寓市场以及临深、惠州市场。 “最新消息，惠州很有可能限购，虽然现在还没有发布公文，但这个消息有风口，还是很有可能的。 ”8月10日，王路在购房群发布了此消息，催促其他购房者抓紧下单。 郑叔伦则表示，新政在规范住宅市场的同时，反过来造就商务公寓的表现，不限购条件在新政后会变得更有吸引力。 郑叔伦还认为，商办物业由于不限购加上长期较高租金收益，成为调控政策后的受惠的物业类型。 另外，有相当比例的客户被取消购房资格，临深区域市场也被得到重视。
