本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
赶在“五一”假期之前，成都执行了7年半的住房限购政策正式宣告结束。4月28日，该市宣布，自4月29日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。
业内认为，成都全市全面放开住房限购，利好信号强烈，将促进购房需求进一步释放。目前新政落地不足2天，市场影响尚不明显。但诸葛找房数据显示，新政落地24小时内，成都共有98套二手房降价，降幅最大达65万元，房东“抢跑”态度明确。
今年以来，房地产市场政策总体延续宽松态势。据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22个城市已全面放松限购。目前，仅有4个一线城市及杭州、西安、天津等7个城市还在继续实施“限购令”。
“限购是过去楼市火爆投资时代出台的限制政策，现在市场已经不存在投资的可能性，所以取消符合预期。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，随着很多城市已经全盘解除了限购，“全国不限购时代”的确已经来了。
成都全面放开限购
常住人口达2140万的成都市，日前宣布全面取消限购。
4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（简称《通知》），涉及“市场+保障”住房供应体系建设、经营性建设用地供应管理机制、商业办公用房市场良性循环、支持房地产融资需求、车位住宅同步销售、公证摇号取消、限购资格全面放开、高品质住宅建设等诸多维度。
其中，最为重磅的是限购政策的全面放开。《通知》显示，从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。
据公开资料，2016年10月，成都楼市开始实施限购，到2021年3月，法拍房被加入限购范围，成都限购政策达到“史上最严”。不过，2023年9月，成都在解除限购的政策上迈出一大步，解除中心城区“5+2”区域外的限购，同时，取消144平米以上住房的限购。而此次新政，意味着长达近8年的限购政策被正式取消。
在去年全国楼市成交低迷的情况下，成都“量价齐升”，走出了独立的市场行情。四川中原研究院统计的数据显示，2023年，成都新建住宅成交1939万平米，同比上涨5%；成交金额约3800亿元，同比上涨约18.56%。
不过，国家统计局数据显示，成都二手住宅销售价格指数从去年7月至今已连续9个月环比下跌，今年1月同比数据开始下跌。与此同时，成都新建商品住宅销售价格指数在今年1月份持平后也进入了环比下跌通道。
据诸葛数据研究中心监测数据，成都2024年3月新建商品住宅、二手住宅分别成交8924套、18771套，较去年同期分别下跌41.9%、33.4%。“当前市场情绪修复局势还不稳定，2024年3月，成都市场情绪指数为-0.79，位于市场观望区间低位，较上月下降0.05。成都市场仍然需要政策的支持，或催生了本次的优化调整。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称。
成都全面取消限购，被认为会给市场重新注入信心、释放购房需求，更好满足群众多元化住房需求。
中指研究院四川公司分析指出，限购的全面取消，有利于成都吸纳“有资格、有能力、有意愿”的有效置业需求积极释放，一方面直接为“5+2”新房市场注入新增客群，一方面吸引新增需求加速消化二手房，通过卖旧买新链条促进本土改善型需求更加积极的释放，对于稳定成都新房/二手房市场量级及价格稳定具备积极作用。
华泰证券研报指出，成都属于市场韧性较强的城市，近期表现相对偏弱。本次放松有望激发市场需求，尤其是核心区二手房市场活跃度。长期来看，高品质供应提升有望加大未来1-2年新房的市场竞争力。
不过，诸葛找房方面谨慎表示，取消限购政策相对优化公积金、购房补贴等力度较大，但结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，本轮楼市深度调整周期较长，政策的实际效果如何还有待进一步观察。
截至目前，新政落地不足2天，对于市场的影响尚不明显。《华夏时报》记者获悉，诸葛找房数据显示，新政落地24小时内，成都共有7套二手房涨价，最高涨价9万元；共有98套二手房降价，降幅最大达65万元。
楼市限制性政策正陆续解除
据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22个城市已全面放松限购。
“限购是过去楼市火爆投资时代出台的限制政策，现在市场已经不存在投资的可能性，所以取消符合预期。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，随着很多城市已经全盘解除了限购，“全国不限购时代”的确已经来了。从全国看，限购城市和区域所剩无几（四个一线城市及杭州、西安、天津），但限购门槛已有所降低，且最近这些城市也会有松绑政策。
记者看到，就在4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门发出通知，明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
而一线城市的松绑动作也明显加快。以北京为例，今年2月份，北京通州区解除“双限”。到4月份，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延长老旧小区改造项目的住房公积金贷款期限。4月22日，在3月份废止“离婚3年内不得在北京购房”的基础上，北京市再度细化离婚买房政策，规定只要名下在北京无房，离婚一年内买房，则执行首套房信贷政策。
房地产经历了长达数年的深度调整后，人们对于楼市发出“重磅政策”的期待已空前强烈。有市场传言称，今年“五一”前后，深圳、上海等城市都将对现行的限购政策作出调整。据中指研究院预计，从政策层面来看，中央和监管部门已经明确要进一步优化房地产政策，各地供需两端政策均存在较强优化预期，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策。
除优化限购措施外，近期放宽公积金贷款政策、推行住房“以旧换新”等楼市扶持政策也层出不穷。据中指研究院监测，自2023年下半年以来，全国已有超30个城市表态支持商品住房“以旧换新”。
国金证券研究认为，当前政策覆盖范围及支持力度更胜以往，预计5月以后更多核心城市有望出台政策加码。接下来，需求端除各城市因城施策取消限制性措施，还需关注目前市场一二手房置换链条运转不畅的问题，预计鼓励二手房“以旧换新”的范围或继续扩大。
令人欣慰的是，目前“看多楼市”的声音也已开始出现。“在经历了三年的看跌之后，我们对中国房地产行业的看法变得更加积极。”近日，瑞银发布2024年中国房地产市场展望报告中指出，今年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年会逐步复苏。
住建部“点名”12城楼市新政大盘点：细抓限购、限售，严查房贷
截至5月27日，2021年进度条拉满40%，期间部分热点城市出现学区房领涨楼市，经营贷等违规流入房地产市场，新房、二手房价格倒挂，投资、炒房情绪复现，开发商和中介违规经营等行业乱象。
据不完全统计发现，今年来住建部约谈、督导或调研13座城市，要求各城市发挥城市主体责任，坚持房住不炒，解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。13城中南昌被住建部“点名”在今年新发布政策中部分条款与稳地价、稳房价、稳预期要求不符，广州、合肥、东莞等城市则是因为房地产市场升温。
截至目前，除南昌撤回调控新政外，年内其余12座城市均出台楼市调控新政，从保障性住房或租赁住房供应（两者或有重合），限售、限购、信贷和税收，新房、二手房交易等多个方面出手调控。梳理12个热点城市年内调控重点和调控特征，或对于把握全国楼市调控方向有重要的参考意义。
多举措缓解城市住房突出问题
今年中央多次强调要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场发展，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。
统计发现，在12座城市中，至少有上海、深圳、北京、成都等10座城市推出措施缓解城市住房突出问题，包括单列租赁住房用地计划，多主体、多渠道增加租赁住房供应，安排专项资金为城镇家庭住房提供保障，鼓励集中式长租企业发展等。
在具体落地方面，北京、上海、成都等地单列租赁住房用地计划，其中北京今年供应租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较去年分别增加100公顷、70公顷，共占宅地比28.3%。
广州除了加大宅地公开出让配建保障性住房的力度之外，还支持利用集体建设用地、企事业单位存量土地、产业配套用地和存量闲置房屋建设、筹集保障性住房。
合肥提出深化住房租赁市场发展试点工作，力争今年再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。
深圳发布用于支持公租房保障和城市棚户区改造的专项资金管理暂行办法，为城镇住房保障家庭发放租赁补贴，新建（改建、配建、购买）实物公租房的支出、城市棚户区改造等提供专项资金支持。
“三限” 税收稳定市场交易情绪
限购、限售、限贷和税收一贯是房地产调控的重要组成部分，对于稳定购房者交易情绪，降温楼市有一定短期效果。在今年12个热点城市的调控政策中，绝大部分城市都用到了其中一种或几种调控手段，但与之前相比，调控更加精细化，也更具针对性。
在限购方面，上海对离异购房提出要求，规定离异的任何一方自离异起3年内购房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；杭州对落户购房进行规定，明确落户未满5年的，限购范围内限购1套住房，并将法拍房纳入限购范围。
在限售方面，成都对热点项目提出新要求，规定登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年；西安则整体执行限售政策，要求3月31日后在限购区域内新购房的，限售5年。
在限贷方面，东莞推出差别化信贷政策，根据购房者在东莞的住房情况和贷款情况，在新购房时支付30%-60%的差别化首付，暂停向拥有2套及以上住房的居民家庭发放商贷。另外，上海、深圳、北京、杭州、成都、西安等城市都提出要加强个人房贷管理，严查经营贷等违规进入楼市。
在税收方面，上海、杭州、广州9区将房屋转让增值税征免年限从2年提高至5年，宁波扩大了契税缴纳时核查家庭住房套数的空间范围。
多管齐下规范开发商、中介行为
除了对购房者的购房行为进行约束之外，12座热点城市悉数出台政策，规范开发商或房屋中介的经营和销售行为，营造透明、有序的新房和二手房交易环境，稳定市场价格，规范市场秩序。
在新房交易方面，上海严格执行新房价格备案管理，坚决防止上市销售项目备案价格过高；无锡明确房价组成和装修标准，规定基础装修价格范围在1500元/平方米-2000元/平方米之间，开发商不得捂盘惜盘和只提供升级装修方案；成都规定对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，按特定要求进行购房资格复核、公证摇号排序和选房。
在二手房交易方面，深圳建立二手房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。其后，成都提出要建立二手住房成交参考价格发布机制，西安提出逐步建立二手住房成交参考价格发布机制。调控二手房价格成为今年热点城市楼市调控的新措施，对于稳定房价有一定意义。但日前深圳出现以水果图案代替二手房挂牌价的情况，相关部门对其进行了查处，背后折射出房地产市场仍有乱象冒头。
为打击房地产市场乱象，上海、深圳、北京、无锡、成都、广州、合肥等地均发起房地产市场整治行动，线上线下并举，规范开发商、中介机构和中介的市场行为。但从近期情况来看，市场整治行动还有必要持续性、常态化进行。
松绑限购政策，购房者会不会买账？房价会涨吗？
松绑限购政策必然会刺激购房需求。购房者短期内会买账，房价短期内会涨。下面将从房价、需求、库存、政策调控等方面对这一问题进行更加详细的探讨。
一、房价
限购松绑政策必然会刺激购房需求，从而推高房价。在短期内，政策的实施可能会引起市场的热议，甚至出现一定的炒作情况。然而，这种涨势是否能够持续，还需要考虑供需关系、经济基本面等因素。
首先，供给侧改革是决定房价的重要因素。如果房地产市场供需关系偏紧，供应不足，那么房价就会上涨。但是，如果政府大力推进供给侧改革，增加住房供应，那么房价可能就不会继续上涨。
其次，经济基本面也对房价有很大的影响。如果经济增长持续放缓，金融市场不稳定，那么房价可能就会下跌。
最后，通货膨胀也是影响房价的一个因素。如果通货膨胀压力较大，那么房价可能会上涨。
因此，购房者在选择购房时，不仅要考虑政策因素，还要注重市场基本面的分析，避免盲目跟风。
二、需求
限购松绑政策对购房需求的影响是明显的。在长期的限购政策下，很多人因为无法买到心仪的房子而选择观望。限购政策松绑后，这部分人的购房欲望可能会迅速释放，从而导致市场需求的增加。此外，政策松绑后，部分有购房需求的家庭也可能抢先入市，导致市场需求的进一步增加。
三、库存
房地产库存仍高企，这是限购松绑政策面临的一个重要问题。由于去库存任务的压力，政府可能会通过各种手段鼓励房地产企业加快去库存，增加住房供应。如果供应量增加，市场销售压力减轻，房价可能就不会继续上涨。
四、政策调控
政府调控房地产市场的角色是不可或缺的。在必要时，政府可以通过其他政策手段控制房地产市场过热。例如，可以通过加强土地供应、加大住房公积金贷款利率等手段来控制市场需求。总之，政府在限购松绑政策实施的过程中，需要密切关注市场变化，及时采取相应的政策措施，确保市场稳定健康发展。
综上所述，限购松绑政策对房地产市场的影响是复杂多变的。政策的实施可能会在短期内刺激市场需求，推高房价，但在长期内，房价仍然存在下行压力。购房者在选择购房时，需要综合考虑政策因素、市场基本面、个人经济能力等多方面因素，理性购房。政府在控制房地产市场过热方面，也需要密切关注市场变化，及时采取相应的政策措施，确保市场稳定健康发展。同时，加快推进供给侧改革，增加住房供应，也是解决房地产市场问题的关键。
十城限购令结束，对国内房价将造成什么影响？
限购政策对房价有什么影响：1、短期影响在短期内限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。 但是由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。 2、中期影响限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。 受到中央政府和地方政府以及地方政府和开发商可能会综合等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整以最大化其收益。 3、长期影响从供给方面来看长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的，房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。 在需求未饱和之前，不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。 温馨提示：以上解释仅供参考，不作任何建议。 应答时间：2021-11-19，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
