打好楼市新政组合拳让优惠快速足量落地

市场需求是不缺的，这是记者在采访全国核心城市楼市后最直观的感受。

在前期一系列楼市政策措施密集释放的背景下，被形容为“见证历史”的保交房配套政策，在刚刚过去的周末点燃了购房者的热情。史上最低的商业性个人住房贷款首付比例以及历史低位的贷款利率，有效降低了刚需群体、改善群体的购房成本，一时间“日光盘”“摇号”的景象在一些优质楼盘中重新上演。

这股热情显示，人们对住房的刚需不会消失，对优质住房的新期待仍在提升。事实上，从“有没有”走向“好不好”，满足人们住房新需求的房源供应仍不充分。根据第七次人口普查数据，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平；从设施上，六成城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

中央定调“消化存量房产和优化增量住房”后半个月，这套以保交房为主线，由住房和城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局四部门共同拟定的政策组合拳，在供给和需求两端同时发力，力求打好商品住房烂尾风险处置攻坚战。在楼市启动之前，股票市场已经先行反映了乐观预期。

未来要进一步推动需求的释放和行业的信心修复，则重在落实。

正如国务院副总理何立峰上个月在郑州调研时指出的，城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。金融机构要切实落实相关政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。房地产企业要落实防风险、保交付的应尽责任，加快发展模式转型，努力实现高质量发展。

可以看到，房企已拿出了“30天内首付不降，无理由退房”的宣传口号，购房者以政策首付比例、利率下限规划资金安排，无不真切反映了市场主体对系列政策快速落地的高度期盼。

近两日，包括北上广深在内的多个城市，快速执行组合拳中的“公积金贷款降息”，为系列政策的落实开了个好头。期待地方政府、房地产企业、金融机构等各方落实责任，充分发挥新政作用，快速调整已明确不适合新供求关系的限制政策，足额落实广大刚需、改善购房者应享的优惠政策，助力房地产发展新模式的构建，促进房地产高质量发展。

上海楼市组合拳立竿见影，主要体现在哪些方面？

2020年年末至2021年初，上海楼市“局部地段、局部类型房子出现了一些过热苗头”。紧接着，上海就推出楼市调控“组合拳”，向市场传递出楼市“冒头即调控”稳定信号。

在新政系统、精准调控下，效果立竿见影。澎湃新闻在采访中发现，政策出台一周后，市场预期即开始转变，二手房带看出现下跌，房东涨价比例出现明显下降。

对于后市，专家建议，购房者必须理性对待，此时盲目追高可能就接盘了。

上海楼市局部过热“冒头就打”

年初，上海一二手房在销售过程中投诉日渐增多，涉及房东跳价、违约，以及认筹金太多、退款周期长等新现象。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受上海电视台采访时表示，这几年上海房地产从供给、销售、价格来说，基本上还是比较稳定。但是近期在局部地段、局部类型房子出现了一些过热苗头，比如有些楼盘销售特别火，有些二手房东出现了心理上不稳定，这其实是房地产特有传染心态，大家买涨不买跌。

对此，1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展意见》（以下简称“《意见》”），通过一系列“组合拳”方式调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如在接受媒体采访时透露，《意见》主要包含四大板块：增加供应、调控需求、稳定预期和强化监管。

上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头情况下，新政果断以“组合拳”方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。

谈及上海楼市新政出台时间，在接受上海电视台新闻综合频道采访时，上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如分析，主要是为了一个贯彻、一个构建和一个坚持。一个贯彻是贯彻国家因城施策、“一城一策”，落实城市主体责任；一个构建是加快构建房地产长效机制，着重要稳地价、稳房价；一个坚持是要坚持租购并举，重供应、调需求、强监管，促进市场平稳健康。

上海中原地产市场分析师卢文曦向澎湃新闻表示，市场有躁动情绪，对楼市稳健运行造成影响。尤其是马上会面临3、4月份小阳春行情，及时出台政策可及时阻止市场中乱象并且可以稳定市场情绪和预期。

楼市组合拳之法拍房纳入限购

1月25日起，对位于上海市住宅房产拍卖标，包括公拍网、阿里拍卖、京东拍卖等拍卖平台司法拍卖频道中住房拍品均提示参拍者需要符合上海市商品住房限购政策。

法拍房是指法院强制执行拍卖房屋，目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过此前上海对于法拍房没有限购，导致不少没有购房资格市民通过法拍途径来买房。根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价70%。实际上，由于买人多，在上海捡漏买法拍房概率正在变低，有法拍房价格已经高于市场价。购买法拍房可能存在房屋过户税费、落户等风险，购房者需要防范风险。

陈杰在接受新华社采访时表示，上海出台一系列调控“组合拳”是对炒房行为精准打击。

楼市组合拳之规范租房市场

2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序实施意见》（简称《规范住房租赁市场意见》）规范租赁市场秩序。

上海市要求坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为。《规范住房租赁市场意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行，开立全市唯一资金监管账户，由监管银行对企业租金押金收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

《规范住房租赁市场意见》提到，住房租赁经营机构向承租人收取租金周期，应当与向出租人支付租金周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。

同时，住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行中，开立全市唯一住房租赁资金监管账户，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户。

《规范住房租赁市场意见》要求严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付周期不超过三个月，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月划转或按季划转。

住房租赁经营机构向收储房源出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人押金，只能用于支付收储房源应付押金。

建议购房者理性思考，盲目追高可能成接盘侠

新政出台后，有中介公司出现千万标房子单子解约。在经纪人小李经手房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”情况，“新政出来后，这个单子就很尴尬，因为定金已经交了，但是网签和贷款现在都办不了。因为二手房是卡你网签时间。1月22日之前没有网签成功都要按照新政策执行了，就是追溯离婚前家庭套数。”

这样情况并非个例。

新政出台一周，对市场效果已经开始显现，二手房带看量下降11%。上海链家公布一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端抑制作用初现成效。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级措施对市场有效降温，特别是增值税年限调整直指二手房市场，房东上调挂牌价比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本增加，观望情绪，叠加后续出台法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”信号，起到为楼市降噪作用。

对于后续市场走势，卢文曦表示，新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100%项目会明显减少。由于增值税征免年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。

陈杰在接受《夜线约见》采访时向市民建议，购房不要盲目追高，房价上涨原因可能是个别政策调整行为，具有不确定性，可能未来还会调整，盲目追高可能就接盘了。因此建议大家要理性思考，多查询正规、官方信息进行独立判断。

楼市调控变松了？NO！这个城市连涨10个月，调控组合拳来了

近期，各地楼市调控政策继续出台，并且松紧并存。

其中，扬州恢复了住房公积金贷款最高限额，从35万变成50万；宿州对农民进城购房落户给契税补贴；此前二手房价连续10个月同比涨幅第一的呼和浩特出台了楼市调控组合拳。

有研究机构统计，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计房地产调控415次，刷新历史纪录。

业内人士预计，四季度，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

扬州公积金贷款最高限额恢复至50万元

10月8日，扬州市住房公积金管理中心发布公告称，为充分发挥住房公积金的作用，帮助城镇中低收入职工解决住房困难，支持刚性住房需求，经请示市政府领导同意，决定从2019年10月15日起，将我市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元（单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元）；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。其他贷款使用政策不变。

对于扬州住房公积金政策调整的原因，公告称是为了支持刚需买房，将住房公积金最高限额从之前的35万恢复至50万。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对券商中国记者表示，此次扬州公积金贷款额度明显上升，能够减少职工购房贷款的压力，政策调整的出发点是解决住房需求问题。从原因上说，或也和近期贷款额度略有增加有关，近期包括贵阳、嘉兴等城市的贷款额度也有上升，充分说明了公积金贷款保障刚需的导向。而有部分城市类似无锡，公积金贷款额度有所减少，这和此类城市调控的基调有关。但大体上说，扬州此次政策有信号意义，即随着当前金融环境的逐渐宽松，公积金贷款后续可以发挥的空间更大，购房者也可以享受更好的保障。

不过，也有业内人士认为，扬州此举是为刺激低迷的楼市。据媒体报道，9月份，央行再次全面降准，资金环境整体趋向宽松，但涉房信贷仍然相对紧张，扬州市二手房市场活跃度下降。新房方面，据易居研究院统计，9月，扬州住宅成交面积环比减少8%，同比下降79%。今年5月以来，扬州住宅成交面积持续下滑，从5月的24万平方米降至9月的11万平方米。

宿州农民进城买房落户给契税补贴

10月8日，宿州市住建委官方微信发布了《关于推进农业转移人口市民化致全市人民群众的一封信》，提出了四项农业转移人口市民化后的保障措施，一是全面放开城镇落户，一是取消一切门槛。二是实行“一站式”服务，所有业务均免费办理。三是农业转移人口原享有的农村土地承包经营权、集体收益分配权、宅基地使用权及其地上房屋所有权，以及派生的征地补偿权、惠农补贴享有权，在户口迁移城镇后，依法保持不变。四是在确保农业转移人口“三权不变”基础上，保障农业转移人口享有城镇义务教育、住房保障、医疗卫生保障、创业就业、养老服务等基本公共服务权利，实现农业转移人口农村、城镇“双待遇”。

在第四项措施中，提出“农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。”

对此，严跃进认为，宿州发布推进农业转移人口市民化政策，充分体现了当前对于市民化进程的关注。各类优惠措施和政策，有助于降低新市民进城的成本。其中，关于购房给予契税补贴的内容值得关注，因为契税是购买新房中需要交纳的最大的一种税种，一套住房的契税至少要几万，类似给予财政补贴的做法，显然有助于降低购房压力和刺激购房需求。

不过，严跃进同时指出，此次宿州的政策，不完全是购房政策的放松，更多的还是新型城镇化的政策，但客观上说，类似刺激有助于激活此类城市的市场交易量，进而带来市场交易的活跃和去库存目标的实现。

呼和浩特出组合拳加码调控

尽管扬州和宿州出台的政策都有利于刺激购房需求、激活市场交易，但这与这两地楼市低迷的现状有关，并不能理解为购房政策的放松，只能理解为促进楼市稳定。因为一旦楼市成交过热、房价上涨过快，终会遭至加码调控，近期呼和浩特出台楼市调控政策就是例证。

9月30日，呼和浩特市人民政府关于印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》的通知。此前，呼和浩特二手房价同比涨幅已经连续10个月全国第一！

方案的总体要求是：坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

具体措施：

一、优化土地供应结构，全力稳地价。包括调整土地供应节奏，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格等。

二、规范房地产市场运行，全力稳房价。包括限购、限贷、限价政策，申请商业银行贷款的，首套房首付比例不低于2成，二套房首付比例不低于4成，三套房及以上不得办理；申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理；新房预售备案价原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案；实行明码标价、一房一价制度。

三、建立长期稳定的住房供应机制，全力稳预期。包括适时发布住房发展规划、完善住房保障体系、大力发展住房租赁市场。

四、强化行业监督管理，规范市场运行。包括加强商品房合同备案管理、加强在建工程抵押管理等。

另外，还有三项保障举措，包括建立房地产市场分析研判和定期会商机制、建立部门联合惩戒机制、建立信息公开和政策解读长效机制。

券商中国记者了解到，呼和浩特此次出台调控组合拳，多措施稳地价、稳房价、稳预期，这些措施涉及到的责任单位包括市住建局、自然资源局、市场监管局、市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、金融办、统计局、城管执法局、市人民政府办公室等多个相关委、办、局，可见其调控的决心。

严跃进指出，从近期全国70城房价指数数据看，呼和浩特的涨幅比较靠前，且靠前的持续时间比较长，所以政策出台符合预期，有助于后续呼和浩特市场的进一步调整和稳定。除了提高二套房首付比例、落实土地交易的熔断机制等其他城市共有的一些传统收紧性政策外，此次呼和浩特其他调控工具和内容也值得学习，如明确土地转性的比例关系、成立价格审定小组、明确落实“正负零”的制度、解除抵押才可预售等。

其中，明确土地转性的比例关系，允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%，后续房企可以根据商品住宅的供求状况来决定商业用地的转性，利好增加库存和缓和供求矛盾。成立价格审定小组，充分说明了后续价格管控的导向，有助于真正落实房价稳定的导向，也有助于打压一些潜在的上涨因素。明确落实“正负零”的制度，要求相关住房项目达到“正负零”标准后可办理商品房预售证，一方面有助于降低房企的资金压力，利好项目的开工和销售，另一方面也有助于实现更多的商品住房的供应，进而形成更多的房源，有助于稳定房价。解除抵押才可预售的规定，是为了打击一些不合规房源进入市场，有利于稳定市场秩序和价格。

9月全国楼市调控48次

中原地产研究中心统计数据显示，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次和7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录，前9个月合计房地产调控415次。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比之前政策，9月份房地产调控最大的特点是金融政策密集出台，从银保监会到央行、中央部委，最近几个月针对房地产金融收紧政策持续发布，从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度的收紧。与此同时，房地产公积金政策也密集出台，成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多城市发布了公积金政策，公积金政策有宽松有收紧，整体看，大部分城市都是针对自身楼市发展现状“一城一策”。

张大伟预计，2019年四季度，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

金融部门最新部署：保市场主体、在房地产领域打出“组合拳”

对收费公路贷款减息、拟推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划、支持普惠小微企业贷款延期还本付息……“新华视点”记者从中国人民银行、银保监会日前召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上了解到，多项稳经济政策正在有条不紊地推进。

多份文件紧盯市场主体精准施策

“近期，金融管理部门针对稳市场主体出台多个文件，商业银行要增强责任担当，全力抓好落实。”中国人民银行副行长潘功胜21日表示，针对近期房地产领域已出台和即将出台的多项举措，各银行要专题研究、压实责任，促进房地产市场平稳健康发展。

潘功胜是在当日人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上作出上述表示的。与金融管理部门要求一同明确提出的，还有一项项激励银行支持市场主体、打消后顾之忧的政策举措。

座谈会上，与会者一落座便发现，面前已准备好了9份文件。其中，5份涉及保市场主体相关政策，4份涉及房地产金融领域。这些都是近期人民银行和银保监会已发布和即将发布的支持稳经济的政策举措。

在四季度对收费公路贷款利息进行减免的银行给予政策激励；明确设备更新改造专项再贷款的财政贴息政策；以签订利息互换协议的方式支持银行对符合要求的新发放贷款减息；支持符合条件的普惠小微企业贷款延期还本付息……金融管理部门近期推出多项举措，以市场化手段，支持银行加大对市场主体的信贷支持力度。

中国银保监会副主席肖远企在会上表示，受疫情、外部冲击等超预期因素影响，我国经济面临一些挑战和下行压力，需要保持信贷增速稳定，发现和激活市场主体的金融需求。以信贷为主要抓手，做好稳投资促消费保民生各项金融服务。

多种工具共同打出房地产金融“组合拳”

房地产业关联很多上下游行业，对经济健康发展具有重要意义。近期，金融管理部门推出多项举措，整合了信贷、保函、债券等多种手段，涉及“保交楼”、预售监管资金、房企并购等多个方面，打出一套“组合拳”。

潘功胜表示，在监管部门引导下，银行机构既要防止顺周期放大风险，也要避免过度避险。要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。

为保持房地产融资平稳有序，人民银行和银保监会近期联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台多项措施，包括稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

同时，人民银行还鼓励用好民营企业债券融资支持工具，支持民营房企发债融资。日前，民营企业债券融资支持工具宣布扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。人民银行将对于该工具提供再贷款资金支持。

针对前期一些房企风险显性化导致逾期交房的问题，人民银行配合有关部门出台了“保交楼”专项借款，支持已售逾期未交付的住房建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”的结构性政策工具。

记者了解到，该工具是一项针对商业银行的“保交楼”贷款支持计划，拟推出规模约2000亿元的无息再贷款，支持商业银行推动化解未交楼个人住房贷款风险。

人民银行相关人士表示，相关部门还将进一步完善“保交楼”专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益。

银行要主动靠前发力

如何发挥金融支持稳经济作用，不仅需要金融管理部门研究制定新政策，更需要银行等金融机构及时行动，让政策早日落地见效。

6月29日，国务院常务会议确定政策性开发性金融工具支持重大项目建设的举措，两个月内，国家开发银行和中国农业发展银行就已经完成首批3000亿元资金投放。截至10月末，两批金融工具合计已投放7400亿元，各银行为金融工具支持的项目累计授信额度已超3.5万亿元。

在各家银行的加速推进下，一批交通、能源、水利、市政、产业升级基础设施等领域重大项目补充了资本金。从落地效果看，今年前10个月，基础设施投资同比增长8.7%，新开工项目计划总投资同比增长23.1%，增速连续2个月加快。

在此背景下，金融管理部门在座谈会上明确要求，全国性商业银行要发挥“头雁”作用，主动靠前发力。要用好政策性开发性金融工具，扩大中长期贷款投放，推动加快形成更多实物工作量，更好发挥有效投资的关键作用。发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，积极支持制造业和服务业有效需求。要进一步加大对市场主体的支持力度，主动向实体经济减费让利。