首付15%已成为当下楼市政策标配。

5月28日晚间，广州发布通知明确，购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房不低于25%，并取消利率下限。

5月29日，中国人民银行天津市分行也发布通知，即日起，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。

截至目前，已有武汉、合肥、长沙、西安、海口、厦门等多个热点城市确认实施首套住房首付比例不低于15%，二套房不低于25%。一线城市中，深圳、上海将首套房最低首付比例调整为20%。

“最强加杠杆周期开启”

5月29日，中国人民银行天津市分行官网发布《关于进一步调整优化天津市差别化住房信贷政策的通知》，对在天津市贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。与此同时，取消天津市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

同一天，据“沈阳发布”，沈阳在全区域解除限购、限售的基础上，不再实施新建商品住房销售价格指导，并对贷款购买沈阳市商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消沈阳市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

就在5月28日，广州也对住房信贷政策进行了调整，首套住房商贷最低首付款比例为不低于15%，二套房25%，并取消利率下限，成为首个下调首付比例至15%的一线城市。

事实上，5月17日在央行连发多条重磅房地产新政后，已有多个省份从省级层面跟进。

如5月22日，湖北省出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进住房“以旧换新”等十大方面释放重大利好。

其中，首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；取消个人住房贷款利率政策下限；并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

自5月27日起，江苏全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%；同时，截至5月28日，南京、苏州、无锡、南通、扬州、泰州、连云港、盐城、淮安、宿迁10个设区市已取消首套和二套房贷利率下限。

“近期各地政策步调非常一致，充分体现房贷政策双降是近期一城一策的重要特点。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，这是历史最低首付比例，也是近几年各类购房政策中最为宽松的。

“这也标志着中国购房史上最强加杠杆周期已开启，或者说杠杆率提升到最高水平。但本轮加杠杆源于目前购房者多和自住、改善型需求的释放，投资投机购房数量几乎为零，所以类似加杠杆风险可控。”

商贷利率有望跌破3%

不过，目前杭州、成都、北京等城市尚未采取行动。

具体来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位。其中，最低首付比例30%，城六区商业贷款利率为4.05%，非城六区为3.95%；二套房非城六区首付比例40%，城六区50%，贷款利率分别为4.5%、4.55%。

“短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。”中指研究院分析指出。

至于成都，“5·17”新政后截至目前仅官宣了公积金贷款利率下调，而首付比例、商业贷款利率等目前均尚未有官方消息，“5+2”区域商业贷款最低首付比例依然是30%，其他区域则是20%。

不过，需要指出的是，尽管目前杭州尚未出台政策下调首付比例，但位于余杭区的启航城项目，已率先推出最低15%首付买房促销活动。据介绍，该项目还推出了清盘优惠，凡是以备案价购房的业主，都可以享受房价15%的装修补贴；或者以备案价9折优惠购房，再享受5%的装修补贴。

此外，每经记者了解到，昆明、南昌、海口、郑州等地已有多家银行执行“首套住房首付比例不低于15%，二套房不低于25%”，并下调了房贷利率。

据中指研究院监测，目前郑州、武汉、苏州、南京等城市首套房贷利率普遍为3.25%，但二套房贷款利率则在3.35%-4.25%；西安、重庆首套房贷利率普遍为3.55%，二套房贷款利率普遍为3.9%；而东莞、佛山首套房贷利率最低已低至3.15%，其中佛山部分银行如顺德农商银行、广州银行等二套也可按首套认定，最低是3.15%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商业房贷利率将有望跌破3%，降至历史最低水平，居民贷款成本进一步下降。

首付降至20%，购房真的划算吗

首付20%只能说是放大了你买房融资的杠杆，并不能用划算不划算来衡量。 如果说划算，那前提是建立在你的房产将来会升值会出售，那样你就是用比较小的杠杆撬动了比较客观的财富，如果只是自住又没有其他比较好的投资渠道，那你贷款金额多了，还贷款的利息支出也多了，就不划算了。

还清房贷的首批房奴下一步将怎么走？

还清房贷的首批房奴下一步将怎么走？10多年前，商品房走进了人们的视线，同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理，2003年，我国迎来第一波房贷高潮，当时的房贷基本以10-15年居多，如今十年过去了，首批房贷族也将迎来集体清还房贷的日子，进入无债一身轻的状态。 与此同时，他们也陷入一种交集当中。 当初买的房子小，换还是不换？面对居高不下的房价，换一套大一点的房子就又要继续当房奴；不换的话又不能满足居住需求。 首批即将清还房贷的房奴陷入新的忐忑之中…… 置业观念在改变 按揭最初并不被大家接受 按揭购房在西安首次出现是在1996年，当时西安一家叫“x x 置业”的按揭公司斥资千万轰轰烈烈开张，不到一年便退出西安市场。 其主要原因是大家的接受程度并不高，对这件借款产生的高额利息不能接受，就连我本人在2000年购买第一套住房的时候，也没有选择按揭购房，而是通过一次性付款。 上世纪90年代末，国家将房地产业列为国民经济支柱产业，从1998年下半年起开始取消福利分房，实行住宅市场化。 房改初期，人们对房子的概念迷糊，一直停留在计划经济领域，需求没有被激发，人们并不“待见”按揭购房，加之国家的政策、宣传和扶持力度也不够，导致大部分人买房还是选择分期付款或一次性付款，即便出现现金缺口，也是亲朋好友间转借。 后来，随着国家政策的逐步引导，银行也开始重点扶持房屋信贷，并给予了优惠政策，比如，当时候贷款买房首付只需要20%，在按揭的年限上可以根据个人的实际年龄来调整、延长。 从2002年到2005年，贷款购房的观念虽然没有被西安市民普遍接受，但相比之前比例已逐渐提高，由2002年前的不足2成提高到占整体购房人群的4成。 紧接着从2005年至2007年以后，按揭购房呈现了爆发式的增长。 粗略估算，从当时按揭购房、现金购房1:9的比例，到如今的9：1 ，10年间增长迅猛。 按揭够房的过程是阶段性的，当年购房房屋价值低，银行利率低，月供负担不高，并不会给工作、生活带来很大影响。 前10年，利率下调、物价上涨、房价上涨，人们看到按揭购房对自己的生活和理财方面有一定的保障，按揭购房被大家普遍接受，并且接受程度越来越高。 房产是一种稳健的理财工具 10年前稳赚不赔 第一批房奴买房当时并没有多想，只是想满足一家人居住的基本诉求。 在居住、供楼这样快乐与痛楚的交集中淡定或忐忑着。 忽然有一天，发现自己所居住的小区有人因换房卖掉自己的住宅时，竟然卖了连自己都咋舌的价格，这个时候心里就有些失衡了。 房产的保值与增值能力就这样被挖掘出来了。 有人说，他的朋友几年前买了热点地区，房屋已经翻了几番，而他购房的区域没有选择好，房价上涨的幅度非常有限。 这2套房屋如果放在10年前，稳赚是没有问题的。 当年的房奴10年间房产的价值翻了一番，有的甚至更多，假如作为投资性的话，房产还是很稳健的一种投资理途径，毕竟之前我国居民投资途径太过单一。 即便有些人因地域问题，房屋价没有目前得到促进，但在今后更有益于区域成熟后提升，保不准未来会有更大的升值空间。 选择按揭购房不能一味的看利率，还应用发展的眼光看待市场中的现象，如通胀、增发、cpi等指标，这些都应权衡。 选择按揭购房是可以规避部分风险的，一个通货膨胀，一是自然灾害，如地震等不可抗力灾害发生时，按揭一部分就能把一部分风险转移到银行，减少自身损失。 很多人认为首批房奴都是赚了的，但忽略了对于以实际居住为主的基本需求，即便是赚了也不会脱手，所以从这点讲，那个“赚”是虚的，只能满足一下个人的“财务报表”。 以房换房将是一种潮流 小房子仍能承载大幸福 在中国第一批房奴即将“无债一身轻”的时候，对于已经还清或者即将还清房贷的首批房奴来说，未来会否更多地考虑“以房换房”来改善或提高自己的居住品质。 个人认为，“以房换房”未来将成为一种潮流，并且很可能在未来某个阶段形成一个主流市场。 因为曾经的中国式房奴，痛并快乐着。 从我自身来讲就有改善需求，虽然眼下住着大房子，但是作为经常夜晚看书的人，很希望自己的书房距离卧室、卫生间近一点，但现在这套房的南北格局就颇感不便，不符合自己的居住要求，所以想换一套适合自己的房子。 很多自己在西安打拼，家在外地的朋友，因为家里不定期要来亲戚，以及未来孩子等问题，都有“以小换大”的打算，这样的需求都属改善性。 这些准“房奴”在置业时不仅仅要考虑一些入位置、面积、户型等硬杠杆，也要考虑到自己的一些特殊需求，如主卧进深、是否2卫、书房与客卫距离等，要突出实用和人性化。 当下有一种社会风气-----“无房不婚”，对于这个问题，我们不能简单或粗暴的用对或不对来下结论。 一方面这与“安家立业”的传统观念有关，另一方面，与“有房才有家”才幸福的社会导向有关。 物质社会，精神不能自立，这种情况下如果不能正确面对，房子再多也未必幸福。 倒退15年，难道那时候人们的生活就不幸福吗？有人现在住在大房子里还更怀念曾经的大院生活。 有一套够住的、能住的、舒服的房子就有安全感。 在购房置业的过程中，不能一味求大，如果经济收入偏低而购房偏大，必然影响生活质量，就算一定要买房结婚，哪怕买个一居室甚至二手房，让爱情先住进来，留出奋斗的时间，只要努力了，可以用十年去换一套房，而且首套房作为爱情纪念留下来出租，可增加资产性收入，做一个幸福的房奴，何乐不为呢。

以“供给侧改革”为主题写一篇时评

2月2日，央行网站刊出了央行、银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。 将首套房和二套房首付款比例都给予了调整。 《通知》的最大看点何在呢？笔者认为，主要在改善型的二套住房首付款比例下调上。 在不实行限购的城市，其实除了北上广深四个一线城市与三亚市以外，其他城市都已经取消了限购政策，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。 对于首套房首付款来说，去年9月30日的央行和银监会的通知中规定：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 2月2日的两部门通知中实质是下调了5个百分点。 而二套房首付款比例的下调幅度和条件惊人之宽松。 《通知》说，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 有两点之宽松令人愕然：一是去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。 这次再降10个百分点。 二是“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭”还可以以首付款30%贷款购买第二套。 大家知道，第二套商业性住房贷款首付款比例最高时提高到60%,现在竟然降低到30%，一两年内下调30个百分点，也是令人醉了。 另一大看点是，《通知》指出，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 同时，将利率和首付款比例最终确定权赋予地方和商业银行等金融机构后，相信首套房和二套房首付比例都会顶格执行，分别为20%和30%。 利率，牵扯到银行等金融机构的切身利益，应该不会定的过低。 央行、银监会两部门在春节将至时祭出房贷新政大招，目的在于促进楼市去库存。 国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积万平方米，较2014年底的万平方米增加近亿平方米。 待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。 住房库存较大地区主要分布在二三线城市。 从这个意义上说，通过降低房贷门槛，刺激首套房刚需和二套房改善型需求，达到既满足百姓刚需与改善需求，又达到去库存、消风险一箭双雕之效果，何乐而不为呢？ 不过，去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求。 说好了，加大供给侧改革呢？为何又从需求端刺激呢？更加严重的是，通过与去杠杆背道而驰的做法—加杠杆办法去库存是否可取需要具体分析。 首套房适度降低首付款比例，适度加杠杆没有多大问题。 房价再跌，对刚需自住房影响不大，自住房反应不会灵敏。 贷款者该月供多少还要月供多少。 不过，在首套房贷款未结清情况下，对二套房负债如此加杠杆是非常危险的。 弄不好将会出现去库存有效果了，而风险泡沫无穷加大了。 利用加杠杆手段去库存风险是存在的，而且与去杠杆背道而驰。 消化房地产库存还是要从供给侧开刀，深刻领会供给侧改革的内涵和意义。 这就是说，还是要从住房供给侧的开发商大幅度降房价入手来促销售、去库存。 当然，这种降价是市场供求规律使然，要让市场机制发挥作用。 库存应该增大到让开发商先捉急的地步后，就会自然而然、自动自发开始降价。 绝不能“皇帝不急太监急”，开发商对库存大没有感觉，而政府却替开发商捉急从需求端开始刺激。 这正好中了开发商的圈套，也破坏了市场机制和供求规律，扼杀将要出现的供给侧降价销售去库存好苗头。 总之，房地产去库存要依靠供给侧改革，而不能再在需求端刺激。