原标题：超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制
支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。
近日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出了差异。
以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。
不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。
乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪人咨询了解。
对于以旧换新的项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。
“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”
记者了解到，无论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。
李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
二手房参与门槛较高
记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。
近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。
李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。
以旧换新购房将对楼市产生哪些影响
“以旧换新”购房政策的出台，对楼市产生了刺激楼市消费，缓解库存压力，促进房地产市场健康发展，提高居民购房意愿四个方面的影响。
1、刺激楼市消费。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑降低了购房者的购房成本，从而刺激了楼市的消费。据统计，自政策出台以来，已有数千名购房者通过“以旧换新”的方式购买了新房。
2、缓解库存压力。当前，我国房地产市场的库存压力较大，尤其是在三四线城市。通过“以旧换新”购房政策，政府可以引导购房者将手中的存量房进行置换，从而缓解库存压力。据统计，某二线城市的政策出台后，该市的库存房屋数量下降了30%。
3、促进房地产市场健康发展。政策的出台，有利于引导购房者更加积极地参与楼市交易，从而推动楼市的繁荣发展。同时，政策的出台也有利于稳定市场预期，避免房价过快上涨。
4、提高居民购房意愿。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑提高了居民的购房意愿。据统计，自政策出台以来，我国居民的购房意愿指数上升了10%。
多地加入鼓励“换新购”行列
2023年10月20日，据“宁波住建”公众号消息，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。
宁波此次推出的所谓“换新购”服务，指的是购房者出售二手住房、换购新建商品住房。主要分为三个步骤：一是签署协议，明确房源；二是锁定房源，优先售卖；三是根据成交与否，履行合同。
对于不少人担心的原房源卖不出去的问题，宁波此次明确，在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售。
此外，据江苏省连云港市住建局官网10月17日消息，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。
以旧换新（折价）指什么？[市场营销学问题]
以旧换新是指消费者在购买新商品时，如果能把同类旧商品交给商店，就能折扣一定的价款，旧商品起着折价券的作用；如果消赞者不能提交旧商品，新商品就只能以原价售出。 对于使用以旧换新促销的厂家或商家来说，回收来的旧商品通常没有多大经济价值；以旧换新的目的，主要是为了消除旧商品形成的销售障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品，而不买新商品。 目前以旧换新促销十分流行，涉及的商品有自行车、手表、家用电器、家具、住房、黄金珠宝首饰、高压锅，热水器、煤气灶等，甚至西服、羊毛衫、旅游鞋、炒菜锅等，都可以以旧换新。 一、以旧换新的主要类型1．消费者购买新商品时，只能用同一品牌或同一厂家生产的旧商品折价。 例如上海手表厂1994年规定：用一块上海手表厂生产的半钢旧表买新表时，可以折价15元；用一块上海手表厂生产的全钢旧表买新表时；可以折价16元；用一块上海手表厂生产的日历旧表买新表时，可以折价17元。 又如，杭州老板电器实业公司规定：凡是消费者过去购买的“红星”牌抽油烟机，无论多旧，都可以免费兑换“老板”牌抽油烟机。 因为“红星”是“老板”的前身，属于同一厂家的产品。 这种做法主要是为了回馈和稳住老顾客，并吸引新顾客。 2．消费者购买新商品时，可以用任何一种品牌的同类旧商品进行折价。 例如，武汉市中南商业大楼规定：消费者在购买苏泊尔压力锅时，可以用任何一种品牌的旧压力锅折价。 这一促销措施吸引了很多武汉市民用家中尚可使用的，旧压力锅去换购新苏泊尔压力锅。 近年来，一些大中城市的房地产商甚至推出住房的以旧换新促销活动，消费者在买新商品房时，原有旧住房可以折抵一部分价款。 任何品牌的同类旧商品均可折价换新商品的做法目前最为普遍，它能吸引所有拥有旧商品的顾客购买新商品，促销效果最好。 3．消费者在购买新商品时，只能用竞争品牌的旧商品折价或兑换新商品。 例如，日本资生堂化妆品公司规定；消费者可用若干个蜜丝佛陀染发剂的包装袋，来兑换资生堂化妆品。 这种做法的目的在于争取竞争品牌的消费者转而使用购买本产品。 但这种做法容易得罪本品牌的原有顾客，有喜新厌旧之嫌，除非有特殊的行销动机，商家一般很少使用这种做法。 4．消费者在一定的时间内，可以用任何品牌的同类旧商品折价购买新商品。 一旦超过了这一时间的界限，就只能用同一品牌的旧商品折价来购买新商品。 例如，劲士西服在长江日报上刊登广告，宣布在1999年元旦之前，消费者可以用任何品牌的旧西服折价，以旧换新购买劲士牌新西服。 但在1999年元旦之后，以旧换新购买劲士西服，只能用旧的劲士西服折价。 这种做法能刺激广大消费者在这一时间内尽快购买，同时又在一定程度上优惠了老顾客。 二、以旧换新促销的优缺点分析以旧换新促销的优点是： 1．它能消除新商品销售的障碍，免得消费者因为舍不得丢弃尚可使用的旧商品而不买新商品。 据调查，目前城市家庭中的中、高档耐用消费品，尤其是家用电器，多数是在80年代末90年代初购买的，普遍到了更新换代的时候。 很多家庭之所以没有买新商品；主要原因就是旧商品尚可使用，丢了可惜！以旧换新为旧商品捉供了一个折价的机会，边就会使很多消费者提前更新自已的旧商品，为新商品的销售扫除了障碍。 2．对于一些流行性商品，如家具、服装、旅游鞋等等，人们常常是买来后使用不久就过时了。 以旧换新同样为这些过时的商品找到了一个折价的机会，因此能鼓励消费者及时淘汰更换过时的商品，购买新潮的流行时髦商品。 3．以旧换新能提高一个非名牌商品在市场上的竞争力。 以笔者为例，1998年初因迁入新居打算买一台9升热水器，以更换以往使用的5升旧热水器。 当时市场上有十几种品牌的热水器销售，如万家乐、神州、玉环等名牌产品，但笔者最终买的却是非名牌的永乐牌热水器。 其中主要原因，就是因为只有永乐一种品牌的热水器搞以旧换新，其他品牌的热水器均不能以旧换新。 由此可见，以旧换新能提高非名牌产品的市场竞争力，甚至能使一个非名牌产品的销售量超过名牌产品。 4．以旧换新实质上是变相降价，但能避免直接降价带来的种种副作用。 实际中，很多厂家或商家担心降价会贬损商品形象，引起消费者对商品质量的怀疑，或担心降价会引发同行中竞相降价的价格战，往往使用以旧换新变相降价。 这样做既能收到降价的促销效果，又可避免降价带来的负面影响。 以旧换新促销的缺点主要有： l.促销成本较高。 以旧换新中回收旧商品，多数没有什么经济价值或价值很低，远远赶不上折扣的那部分价款。 例如武汉永乐阿波罗燃气具有限公司把回收来的旧热水器当废铁卖给废品公司，一个只能卖2～3块钱；但旧热水器在以旧换新时却能折价50元，也就是说厂家要损失40多元的销售利润。 另外，回收、堆放、运输、处理旧热水器还要付出费用；对以旧换新活动进行广告宣传也要付出费用，种种费用加在一起，促销成本较高。 2.促销范围比较狭窄。 以旧换新主要适用于促销高、中档耐用消费品。 对于价格低、使用期短的日常消费品，消费者会对旧商品一丢了之，没有兴趣参加以旧换新；另外，以旧换新也不适宜促销生产资料商品，因此促销商品的范围比较狭窄。 3．实际操作中不少商家不愿配合厂家开展以旧换新促销活动。 因为这种促销活动操作起来较麻烦，回收来的旧商品比较脏，商场又难以找到堆放的位置，很多商家不愿经手这种业务。 三、以旧换新的操作技巧和应注意事项1．如何对旧商品折价，这是以旧换新成败的关键。 旧商品折价幅度大，举办单位利润损失就大；旧商品折价幅度小，对消费者就缺乏足够的吸引力，参加促销活动的人就少。 如何确定旧商品的折价幅度呢？一般要考虑以下因素： a.新商品定价高，销售利润高，旧商品的折价幅度也可高一些。 例如沈阳日电集团，1996年在北京城乡贸易中心和蓝岛大厦开展日电牌全无氟冰箱的以旧换新活动。 新冰箱定价3700元，消费者购买时如果提交旧冰箱可折价1000元，实际付款2700元。 这一活动收到了很好的促销效果，因为旧商品折价幅度达到1000元，北京市民还是首次听说，当然吸引力很强。 城乡贸易中心的30多台无氟新冰箱，仅两天时间就卖完了。 冰箱的生产厂家日电集团不仅没有亏损，反而略有利润盈余，主要就是因为新无氟冰箱定价高。 b.如果同类竞争性商品也在搞促销活动，以旧换新活动中的旧商品必须折价较高才能有效地吸引消费者。 反之，如果同类竞争性商品没有搞什么促销活动，以旧换新促销的商品旧货折价可以低一些。 例如武汉的永乐牌热水器开展以旧换新时，其他品牌的热水器都没有搞促销活动，所以这次以旧换新促销中旧热水器虽然只能折价50元，仅仅是新热水器售价的1/21，但还是吸引了很多消费者购买。 因为消费者认为，能折价50无总比不能折价好，旧商品折价幅度虽低，但对消费者仍有足够的吸引力。 c.名牌商品开展以旧换新旧货折价辐度可以低一些，非名牌商品升展以旧换新旧货折价幅度可以高一些。 2．现在很多厂家或商家在开展以旧换新促销时，为了图方便省事，不管旧商品具体情况如何，统一折价幅度。 这不但付出的促销成本较高，还会使部分手头旧货较新、旧货价值较高的顾客感觉吃了亏，不愿参加促销活动。 所以，只要条件允许，应该尽可能对旧货确定不同的折价标准。 武汉中南商业大楼1997年开展彩电以旧换新促销活动时，对旧货按彩电和黑白电视的不同、20寸以上和20寸以下的不同、平面直角的和卧式的不同、遥控的和非遥控的不同、进口品牌和国产品牌的不同、能使用的电视和不能使用的电视的不同，制订出不同的折价标准。 上述6种差别中的每一种差别折价标准相差50元。 旧电视经过这一番七折八扣，平均每台只能折价200元左右。 不但降低了促销成本，还能使提交各种旧电视机的顾客口服心服，愿意参加。 3.在开展以旧换新促销活动时，通常会有不少消费者怀凝厂家或商家把回收的旧货拿去修理翻新后，当新商品卖给大家。 为了解除这种误解，克服这这一销售障碍，在必要的时候，应该向消费者公布回收来的旧货的去向。 4.以旧换新促销活动中回收来的旧商品，应尽可能加以利用，以降低促销成本。 苏泊尔压力锅生产厂家对回收来的旧压力锅进行回炉冶炼，利用其金属材料铸造新压力锅，较大幅度地降低了成本。 中南商业大楼将回收来的旧电视机和旧自行车卖给个体老板；个体老板维修后，低价转卖到农村中去。 这样做比把旧货当废品卖收益要大得多。 还有的厂家或商家把相对较新、仍有使用价值的旧商品捐赠给贫困落后地区，有助于提高企业的声誉和形象。 5.选择好开展以旧换新促销活动的时机。 像煤气灶、高压锅、服装、家具、黄金首饰等商品，在元旦、春节期间开展以旧换新活动，促销效果通常是平时的几倍甚至十几倍。 6．现在不少厂家或商家把新商品拉到各个居民住宅区去开展以旧换新。 这样做不但方便了消费者，消费者还可以在家里试用了新商品之后再决定是否购买，效果当然比在商店里开展以旧换新要好得多。 另外，这种做法可以节省以旧换新活动的广告宣传费用。
2022年上半年长租房成交量持续增长，是租房的人变多了吗？
从现实情况来看，我国的房子销售量依然在增长，虽然房价颇高，但人们处于各种原因买房的思想与热情没有丝毫减少，在今年的1月到5月期间，我国商品房的销售总面积已经达到了万平方米，总销售额已经突破了70,000亿的大关，如果按照这个数据继续发展下去的话，我国的商品房平均价格恐怕很快要突破1万元的关卡了，这是一个极度危险的信号，标志着年轻人在买房上的难度进一步增加。 大家的消费能力下降疫情过后的2021年，本以为会受到去年的影响，大家的消费能力下降，但事实证明，一些大宗商品的销售量反而节节攀升，一部分人在购买了房屋的时候选择按揭贷款，在贷款成功之后，虽然他们有了自己的房子，但身上也加了一个全新的身份，那就是房奴，如果将一个房子的价格按照100万元进行计算的话，这些房奴就要先付30%的首付，也就是说整整30万，剩下的钱不仅要支付利息，还要按期进行还款。 非常好的投资方式现代社会，谈婚论嫁最重要的便是房产，没有房子做婚姻的铺垫，一般很少会有女孩答应结婚，即使双方父母不看重房子，这双方顺利步入婚姻，但之后面临的问题也会一个个接踵而来，房子到底是不是刚需问题，每个人的内心里都有不同的答案，但可以肯定的是，大家愿意通过按借贷款的方式去买房，就是因为名下没有属于自己的房子，况且很多人买房并不是为了居住，而是为了投资，因为看到了今天的房屋市场价格之后，很多人都觉得房屋是一个非常好的投资方式。 用房屋进行投资是非常不明智的最近几年的房价节节攀升，即使最近趋于平稳还是居高不下，有很多炒房客们买房之后高价售出，赚取差价，国家出台政策制止炒房行为，这也就意味着这个“行业”即将进入低潮期，专家认为，目前很多地区的房价都已经进行了调控，并且在平衡性方面已经有了良好的控制基础，房屋只能住不能炒的概念，也实实在在的影响了很多人面对大部分地区的楼市降温情况，用房屋进行投资是非常不明智的一个手段，如果房屋的价格在之后大幅度下跌，那么这群贷款买房的人真是赔了夫人又折兵。 租住房屋也是一个特别可行的计划目前很多年轻人在接受了新的生活方式之后，他们认为租住房屋也是一个特别可行的计划，与其直接用大笔的钱购买房屋，倒不如每个月花上一笔小钱去租住适合自己的房屋，由于房价越来越高，租房人群的数量也在逐年增多，目前我国租房客已经达到了2亿左右，据专业机构预测，到了2022年，我国的租房人群将会到达2.4亿人左右。 对于新市民和青年人来说，租房只是阶段性的住房需求，结婚、生孩子后，需要改善住房条件，专家表示，他们通过保障性租赁住房解决阶段性的住房困难，过了几年，有一定的积累和能力，可以用较低的价格购买共有产权房，改善居住条件。
