原标题：老楼新生，300万买的“老破小”不怕砸手里了
哈喽大家好，我是血拼哥！
最近大家都在说"老破小"，市场下行，不少城区位置相当可以的"老破小"“跌”出性价比，刚需成交开始增加，就连公积金贷款，也对改造后的老破小“网开一面”，拉长了贷款年限。
血拼哥也汇总了一下北京 城六区内300万以下两居 房源的情况，感兴趣可以后台回复【 老破小 】查看。
但是不少朋友对"老破小"还是心存芥蒂。
别的先不提，就说老房子未来出路在哪？建筑安全如何保障？
这些威胁到生命财产安全的问题，真实摆在大家面前，成为阻挡刚需选择老破小的理由之一，也是城市更新难啃的骨头之一。
尤其市场下行，开发商自身难保，不少民企房企拿地量都减少了，更别提承包其他事情了。
那么“老破小”的未来怎么办呢？
浙江这回，打了个样！
100万/户 首个业主自住更新！
今年4月初浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，
不同于2020年北京发布的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，浙江此次明显更具针对性， 更加强调业主“自主更新” 。
而北京则仍将原拆原建放在旧改里，用“改建”来表述。
此外，北京要求改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拔的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记， 整体更依赖组织牵头 。
浙江建于上世纪80年代的拱墅区仓基新村，作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，为城市老旧小区的更新指出了一条新路径。
浙工新村 这次原拆原建的主体是小区居民， 主要出资人是居民 。
据了解，浙工新城一共涉及了 548户 居民业主，凑了近 5个亿 实施原拆原建工程。
一个小区500多人，拿出5个亿，血拼哥第一次对江浙的富庶有了具象化的认识。
据介绍，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。
居住品质由原来没厨房没厕所没电梯，摇身一变成了现代化新房，居住舒适度提升不止一个档次，原拆原建对小区居民意义不可为不大。
建筑经费5个亿，都怎么花掉的呢？
原有住房的面积部分按 1350元/㎡ 出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约 34520元/㎡ （根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。
除此之外，根据重建方案，浙工新村还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。
这么算下来，居民总出资额约 5亿元 。
平摊一下，
以浙工新村一套原产权面积为74平方米的房子为例，须承担约10万元建设费；扩面20平方米，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。
业主要投入 100万元上下。
浙工新村居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决。
原拆原建有啥特征？
北京原拆原建成本几何？
“城市更新”如今已经成为北京一个重要课题。
贝壳数据，北京20年以上老旧小区占比约，接近一半！
根据计划，2025年底，北京全市2000年底前建成需要改造的老旧小区都要完成改造，面积约1.6亿平方米。根据初步统计数据，目前已完成800多个小区，共40多万套住宅。
其中什么样的小区符合原拆原建要求呢？
北京原拆原建需要多少钱呢？
2020年6月，北京市印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）（下称“北京市178号文”）。
文件明确提出，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在 重大安全隐患 ，以不成套公有住房为主的 简易住宅楼 ，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的 危旧楼房 ，通过 翻建 、 改建 或适当 扩建 方式进行改造。
目前，在北京市朝阳区、丰台区、西城区均有“原拆原建”项目落地。
至于原拆原建资金问题，178文件也有明确：
该文件指出，改建资金由 政府、产权单位、居民、社会机构 等 多主体 筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。
需要注意的是，改建完成后，房屋性质统一登记为“ 按照经济适用房产权管理 ”。
马家堡路68号院2号楼，公租房改建项目，90户居民分摊建设成本每户平均需出资约 26万 元。
劲松一区114号楼是北京市首个引入社会资本参与拆除重建的项目。
该项目原住房面积更新部分由产权单位承担，另外社会资本出资一部分，获得地下室使用权，而居民只出资新增面积的钱，66户居民，平均每户出资约 6万元 。
实现原拆原建的难点
老破小原拆原建需要综合评估，其中最重要的就是原业主意愿。
据统计，业主达到100%同意并落地原拆原建的小区并不多。
造成业主意见难统一原因千奇百怪，有些老年业主不愿意折腾；有些刚花钱新装修家庭积极性不高；还有一些一楼业主，担心重建后花园不能保留等等。
除了业主意见，资金问题也是影响原拆原建落地的主要因素。
老旧小区中老年业主不在少数，他们有的是已倒闭企业职工，收入微薄，难以支撑建设费用，还有的项目原产权单位破产清算或无力提供资金支持。
目前试点的项目中， 业主自筹资金至少占整个项目投资量的25% 。
除了自筹，更多的项目落地需要靠吸纳社会资本参与、扩展投资收益等更市场化的解决方式，但在此之前，原拆原建更多依赖政府兜底解困，这就很难了。
最后是户型问题。
过去此类老小区的户型结构差异非常大，多达几十种，所以在新建小区的户型设计方面，要协调的业主利益非常多，意见也难以统一。即便新小区户型设计完毕，如何分配也面临难点。
原拆原建≠老旧小区改造
北京老旧小区改造名单一直在公布，但是原拆原建的项目却并不多，以上咱们也说了，原拆原建并不等于老旧小区改造，目前在北京，多数原拆原建的项目被叫做“改建”。具体与老旧小区改造的区别，大家可以看下图了解。
最后，昨天（4月29日）北京住建委公示了第二批央企在京老旧小区综合整治项目名单。
纳入这一批名单的央企在京老旧小区分别位于东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、密云区和延庆区，共计14个区，分布在城六区的项目就多达371个，占比超。
其中，海淀区的项目最多，涉及90个项目、424栋楼，改造面积约194万平方米。
朝阳区、西城区此次纳入改造的央企在京老旧小区数量也很多，分别为88个和87个，东城区、丰台区、石景山区、分别有42个、57个、7个纳入改造名单。
买“老破小”别忘这些事
学区房销售旺季恰逢“五一”，这对学区房市场将是一个不小的促进。 担心楼价高难以承受？低总价的“老破小”或者是其中一种不错的选择。 最近，留言给肥妹咨询“老破小”问题的家粉有不少，肥妹在此特地提醒：要买“老破小”，千万别忘了下面这些问题。 家粉我最近打算买一套学区房，因为我和老公都有不少公积金存款，不知混合结构的房子能否申请公积金贷款？肥妹“老破小”通常是混合结构，楼龄基本在40年左右，要买这些“高龄”房子，没法使用低月供的公积金贷款。 现在，五年期以上公积金贷款利率为3.25%，商业贷款是4.9%，大多数银行还要上浮10%，即年利率要5.39%，与公积金贷款利率差距很大。 当然，虽然不能申请更优惠的公积金贷款，但是购买“老破小”也一样可以提取公积金，这一点和买其他住宅并无差异。 家粉买“老破小”贷款年限会很短吗？有的经纪说贷款20多年也没有问题？肥妹对于“老破小”的贷款年限也不要太乐观。 通常银行计算贷款年限的公式是：50-楼龄=贷款最长年限，对于这些“老破小”学区房，虽然贷款年限略有放松，一般能有十七八年，但如果你相信经纪所说的“能贷款20多年”的鬼话，未来不能按期还款，损失的是你自己。 因为中介会在合同条款上撇得干干净净——银行贷款的发放不在其可控范围内，买家要自行承担按揭风险。 家粉最近我看了两套“老破小”，都在顶楼，房子条件差不多，一套是新装修过的，总价300万元；另一套装修比较旧，卖275万元，我该选哪套？肥妹一般来说，买“老破小”选择顶楼要慎重。 因为：一，混合结构的房子很难加装电梯，长年累月爬顶楼挺累的，除非房子总楼层数在4层以下；二，顶楼的房子一般十年以上的容易出现漏水的问题，更别说是“高龄房”，漏水是大概率事件。 假如你买的是重新装修过的顶楼，建议你要加倍小心：有些炒家或业主为了节省成本，不重做防水层却快速“美颜”房子，新装修很可能是为了掩饰漏水的问题。 如果你买的是近期未装修的顶楼，可从房子的外观分析是否有漏水的情况，接手后可以对症下药重点处理；但要是买了“美颜房”，你根本不知道问题出在哪，要根治也不太容易。 反正25万元的差价基本上足够你自行装修了，如果要求不高的话，可能还会有余钱买家具电器，所以要是不嫌麻烦，又只有顶楼单位可选的话，那就挑未装修的房子吧。
购房买市中心的老破小的房子还值得购买么？
一、老旧二手房有什么优点？
（1）价格便宜
在房屋的定价上，会考虑到二手房的折旧率。由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要便宜不少。
不少二手房的户型小，60-70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。
（2）地理位置好
其一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段：
首先由于处于中心位置，所以去到哪里都不会太远；
其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地铁、BRT等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。
这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。
（3）对口的学校一般都比较好
最先居住在这类房屋里面的，都是一些本地的居民。
这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的学校办学历史也久，不乏一些重点小学。
（4）后期拆迁升值潜力大
城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，由于楼层不高，一般在6-8层，不利于土地资源的优化配置且影响市容。
房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和金钱。
二、老旧二手房有什么缺点？
（1）使用时间长，无法确认房屋内发生了什么事情
买房最怕买到凶宅，虽然老人家自然死亡并不算是凶宅，但买房人还是觉得心里膈应。
此外，询问周边的邻居，也并不能问出个所以然来，之前的邻居可能已经搬走，现在的邻居可能是后面才搬来的。
（2）车位不足，物业管理差
小区的物业费比较便宜，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。
车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。
（3）比较破旧，小区环境一般
这类老房子建设的时间比较早，小区一般没有什么绿化等规划可言，房子建得密集，楼间距一般比较小，有的发生火灾，消防车根本就开不进来。加之长时间的风吹日晒，房子比较破旧。
（4）贷款的年限有限
一般二手房房龄+贷款年限，不得超过30年。其贷款的年限短，意味着每个月的月供高，还贷压力大。
（5）买后得翻新装修。老房子的装修一般都比较差，尤其是厨房和卫生间
买房后，还得敲掉原来的装修部分，再次重新装修，装修会受到房屋结构的限制等。
（6）邻居的层次参差不齐
买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。
年轻人居住在此处，难以融于环境，难以认同这种生活氛围。
而且有一点是很重要的，心理学上讲破窗效应，即一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙地被人打破；一个很干净的地方，人们不好意思丢废品，但是一旦地上有废品出现之后，人就会毫不犹豫地抛废品。这点类似于我们通常说的，破罐子破摔。
很多人包括这类二手房的业主，心里都认同这个二手房老了、破了、旧了，从心里上对它产生了反感，不值得珍惜这一想法。很多二手房小区环境脏、乱，和业主有一定的关系。
房屋的质量差，很大一部分原因和业主不爱惜房子有关。像这类小区，也是小偷经常喜欢光顾的地方。
（7）房屋质量难以保障
如果房屋是90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障。
其实大家可以从自身的实际情况出发，看自己比较适合或中意哪种房子，然后选择购买。
哪几类房子“难转手”，应该谨慎入手？
如果大家要买房的话，也应避开这几类房子，这几类房子特别难转手。
一、房龄超过20年的二手房
银行一般在审核贷款时，会查询二手房具体房龄，通常要卖一套二手房的话，它的年龄必须控制在25年以内。但对于一些严格的银行来说，他们会缩小条件比如说15年以内，房龄太长的话肯定也难以出手。很多朋友在买房的时候由于手头比较紧，所以也会购买一些20年以上的房子，毕竟这些房子的价格比较低，但要想再次出手的话就难了。
二、没有任何配套的郊区房
相信很多人买房也会考虑方便因素，在市中心的房子一般比较容易转手，因为它的配套全面。但毕竟房子数量有限，很多人买不到房子，只能将眼光放在郊区。一些郊区附近的房子往往也成了大家考虑的对象，但并不是所有郊区的房子都可以入手，郊区的房子比较偏僻，而且没有配套设施，一旦入手那么后期再想转手就变得难上加难。
三、没有证件的房子
有些房子在还没有得到政府审批的时候就开始建房了，这种房子一旦被买了了，其实也得不到国家保障。一般聪明的朋友都不会选择购买，另外没有证件的房子，其实也包括小产权房。小产权房虽然价格比较低，这让许多没有钱购买商品房的人非常心动，但如果真正买到的话，那么站在法律角度来看的话，这类房子在日后也是不能转手的，因为它没有产权。
以上这几种房子，大家在购买的时候也要严格避开。
