原标题：已参与湾区数十所学校改建！万科等房企推动行业发展新模式
日前，万科发布2023年年度报告，报告提到万科目前已累计代建项目341个，业务实现收入123.1亿元，斩获ISA国际安全奖、中国建筑工程装饰奖等132个奖项。作为标杆头部代建企业之一，万科已成为大湾区政府城市建设合作伙伴大型企业代建首选。
2023年年度报告显示，万科从2010年起开始了EPC及代建业务，主要为政府部门、金融高科技企业等提供服务，项目类型涵盖学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗、商品住宅等。面对行业的代建业务需求，万科利用自身已经积累的业务经验和能力优势，积极开展探索与尝试。
数据显示，截至目前，已累计代建项目341个，总建筑面积3,997万平米；当前管理项目个数89个，建筑面积1,506万平米。2023年万科EPC及代建业务实现收入123.1亿元，获取奖项132项，包括ISA国际安全奖、中国建筑工程装饰奖、中国钢结构金奖、全国工人先锋号、省/市优质结构奖、省/市示范工地等。
据了解，万科已成为深圳、东莞、佛山等大湾区城市建设合作伙伴。值得关注的是，自2017年起，万科城建便已踏足学校建设领域，前后参与了大湾区数十所学校的建设、改造。
其中，作为省、市、区“十四五”规划的重大工程项目，广州中医药大学顺德医院建设项目（易地新建）就由万科代建。去年12月27日，项目主体工程全面结构封顶，较原计划提前125天完成。建成后，这所集医疗、科研、教学、急救、康复等于一体的大型三级甲等中医医院和现代化区域性医疗中心，将为顺德及周边区域老百姓的健康保驾护航。
日前，中国房地产业协会副会长、代建协会会长张亚东在中国房地产代建峰会上强调，“代建商业模式既是房地产发展新模式，同时也是高科技、高效能、高质量的新质生产力，近年来代建行业的高速发展，充分印证了代建作为发展新模式、新质生产力的优越性。”
有专家认为，代建模式作为房地产业转型的新模式，能够保障开发规模，维持经济体量，保护整个产业链的稳定，正逐渐成为行业发展稳定器。
中央经济工作会议坚持“房住不炒”，首提探索房地产新的发展模式
连续多年坚持“房住不炒”定位
中央经济工作会议再次指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
中原地产首席分析师张大伟认为，此次会议再次强调了“房住不炒”的定位，代表了房地产调控的基础不会变化，房地产市场的稳定依然是调控的主要方向，也代表了未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求，未来微调的政策将有利于刚需。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，“房住不炒”的定位是中央于2016年底首次提出的。五年来，这一定位对于稳定房价、引导住房消费都发挥了积极作用。此次会议再次强调“房住不炒”的定位在新的环境下有新的意义，目前炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。各地后续即便可以放松房地产市场政策，也要严格守住这条“红线”。
首提 探索 新的发展模式
此次会议对房地产市场定调的一大亮点是首次提出 探索 新的发展模式。
中指研究院报告提到，会议首提 探索 新的发展模式的背景是房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变，其通过高杠杆、高负债实现快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发向存量运营转变。未来房企要拓展新的业务模式，实现高质量发展。同时，对地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。
许小乐也认为， 探索 新的发展模式将推动房企开发模式转型。房企长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，部分房企爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。未来房企应 探索 新的发展模式，结合 社会 发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
李宇嘉认为， 探索 新的发展模式包括几个方面。一是从过去房地产市场开发商为唯一供应主体向多供应主体转变；二是房屋类型多元化，包括公租、共有产权、保租房等；三是 探索 新的供地类型，可以不新增供地建设，而是盘活存量，搞弹性年期、多用途综合开发；四是在融资模式上，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式；五是商品房开发要 探索 新的土地出让模式，不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式。
满足购房者合理住房需求
会议提到，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
中指研究院报告认为，此次会议中有关支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的提法与12月6日中共中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。
张大伟认为，此次会议强调合理住房需求的满足是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤。房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续 健康 稳定发展。
李宇嘉提到，自从中央强调“房住不炒”以来，支持购房者合理需求的表述就很少被提及了。此次会议再次提及这一表述，一是因为楼市泡沫化、金融化问题，不是一两天能解决的，不能毕其功于一役，而要跨周期调节，强调动态平衡、宏观审慎。二是必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，房地产不能下行太快。
促进房地产业良性循环
会议指出，要因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。
中指研究院认为，和之前的提法不同，房地产业“良性循环”与“ 健康 发展”的顺序改变。实际上，房地产业良性循环后才会更好地 健康 发展，目前对政府而言，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
张大伟也认为，促进房地产业良性循环指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要依靠“快周转+高杠杆”的战略，而这种发展是不可持续的。实现良性循环应降低企业杠杆，提高预售资金监管，保证开发商稳定建设和市场平稳发展，保证信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。
许小乐进一步解释道，房地产业良性循环需要两个必要的基础。一是要控制住房企爆雷风险，防止局部企业风险向系统传递；二是房地产市场要运转起来。他认为，在房地产业良性循环的指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。
李宇嘉还提到，促进房地产业良性循环是此次会议中有关房地产市场表述的重点，这是管理层或重要会议第三次提房地产业良性循环，意味着目前行业循环不畅，影响到了行业 健康 发展。具体表现为一是靠加杠杆、快周转实现规模扩张的模式不符合行业高质量发展诉求；二是高地价-高房价-高杠杆的循环模式不利于扩大内需，实现双循环和共同富裕的目标；三是新房和二手房难以合理循环、存量资源难以盘活和利用的现状，不符合“双碳”目标。
而促进房地产业良性循环就是要去除上面这些阻碍顺畅循环的问题。李宇嘉表示，“包括从源头上控制地价无序上涨、控制依赖度，从而控制房价；控制前端购地融资，落实金融长效机制；调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源。”
2023年经济会更难吗
实体经济的发展将会更加艰难。其实在几年之前，实体经济就已经陷入了艰难发展境地，根据相关数据统计，在2020年时，银行成为了我国盈利最高的行业，上海银行甚至可以实现40%的利润率，而互联网行业紧随其后，达到了20%到30%左右，而制造行业的数据与之相比，就相差甚远了，只有2%到4%左右，就连小米和华为这样的大型科技企业，都只能实现5%的利润率。
在实体经济遭受重创之后，我国的经济结构将会出现一些转变，将会进入脱实入虚的状态，这种情况将会在明年得到加剧。对银行来说，想要继续维持较高的利润空间，就必须在金融领域当中大肆投资，这让很多企业出现了贷款困难的情况，以至于技术发展和维持生产变成了难事。
经济状况持续低迷。相关国际机构表示，全球的经济在未来仍然会持续低迷，甚至还会走起下坡路，而经济危机也将如期而至。虽然这其中有着疫情的影响，但也不能忽视国际形势的影响，因为这其中存在着诸多不确定因素，所以导致经济发展将会承担更多风险，或许在明年会出现粮食短缺和能源危机等情况，那些低收入家庭将会遭受很大的冲击。
2023年房地产市场走势分析
国家安全和经济发展都是国家发展的两个重要方面，两者相辅相成、互为依存，都是国家长期稳定发展的重要保障。
就国家安全而言，它是国家的基本利益和根本利益的有机统一，涉及到国家政治、军事、经济、文化、社会等多个领域，是国家全局稳定和可持续发展的前提和保障。2023年，随着国际形势的不断变化和新挑战的不断出现，国家安全面临的风险和威胁将更加严峻，需要加强各方面的应对和防范，确保国家的安全稳定。
而经济发展则是国家全局发展的重中之重，是实现全面建设社会主义现代化国家的重要基础。2023年，随着国内外环境的变化，经济发展也将面临一些新的挑战和机遇，需要加强各方面的协作和努力，加快推进经济结构调整和转型升级，保持经济的稳定和健康发展。
综上所述，国家安全和经济发展都是重要的方面，需要平衡处理和综合考虑，不能只重视其中一个方面而忽视另一个方面。同时，国家安全和经济发展是相辅相成的关系，只有保持国家安全和稳定才能有良好的经济发展环境，只有有了强大的经济实力才能更好地保障国家安全。
如何理解2023年各地经济提振工作？
房地产行业主要上市公司：万科A()、保利地产()、新城控股()、招商蛇口()、绿地控股()、华侨城A()、龙湖集团(HK)
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
行业概况
1、定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
行业发展现状
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为91万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为851亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降392%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为879亿平方米，销售金额为86亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年807%。
4、房地产景气指数有所下降
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为1182%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为985%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
行业竞争格局
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长72%，安徽省商品房销售面积同比增长97%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差万平方米。
2、企业竞争：各环节竞争者众多
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长17%;房地产开发投资增速下降，增长08%，住宅开发投资由正转负，下降02%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长28%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
2023就业前景趋势
从大力提振消费信心，激发市场主体活力，到持续优化营商环境，推动现代产业体系构建以及深化创新发展等，随着节后各方面预期持续改善，多地正抢抓时间乘势谋划经济提振工作。
近来，广东、山东、河北、辽宁、吉林、上海、浙江、江苏、甘肃、重庆、陕西等多省市纷纷召开专题会议或发布系列政策，促进经济加快恢复发展。综合来看，“高质量发展”成为各地经济提振工作的高频主题，围绕这一主题，各地多方面谋划部署以提信心增动能。
多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，随着疫情平稳以及预期恢复等，2023年各地都在抢抓时间乘势而上，各地节后经济工作呈现出时间早、干劲足、氛围满等特点，这种紧迫感将为全年经济发展奠定良好基础，预计2023年经济发展形势将稳中向好。
“2023年各地加快完善市场化、法治化、国际化的商事制度，坚持供给侧结构性改革，深入推进创新驱动发展，不断扩大国内需求，预计全国经济形势将进一步向好。”商务部研究院电子商务研究所副研究员洪勇认为，近年来我国经济进入高质量发展期，2023年各地持续聚焦转型升级和高质量发展，将对全国经济形势产生良好效应。
谋划经济提振
随着预期改善与信心提振，各地“拼经济”有了一个良好开局。
2023年元旦假期，全国国内旅游出游人次恢复至2019年同期的四成多；到2023年春节假期，这一数据已恢复至2019年同期近九成水平，国内旅游收入也已恢复至2019年同期的七成多。节后各地文旅与消费市场仍在持续升温。
为巩固这一良好局势，各地也在抓紧时间谋划部署经济提振工作，多地还不约而同地将“高质量发展”作为经济提振的一项重要主题。
如广东省日前召开全省高质量发展大会，紧扣高质量发展主题对全年重点工作作出动员部署，提出要以固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸进出口总额“三个一万亿”支撑广州市地区生产总值突破3万亿元，在全国全省高质量发展大局中勇挑大梁。
此外，甘肃提出要加快经济高质量发展，全面落实“三新一高”要求，分行业、分区域、分类型进行调度，明确努力方向和奋斗目标；天津提出要扎实实施滨海新区高质量发展支撑引领行动，为推动全市高质量发展、服务京津冀协同发展和共建“一带一路”作出更大贡献等。
“近年来我国经济发展取得显著成效，经济增长稳中提质，投资增速持续稳中有升，居民收入增速稳步增长；以行业为基础的新动能不断壮大，结构性改革深入推进，引领力量不断增强。”洪勇表示，近年来我国经济进入高质量发展期，2023年各地持续聚焦转型升级和高质量发展，预计全国经济形势将进一步向好。
“2023年各地经济提振工作呈现出时间早、干劲足、氛围满等特点。”重庆工商大学长江上游经济研究中心研究员李然也认为，不论是全球全国形势使然，还是此前各地设定的经济增长目标使然，当前各地经济工作都呈现出一种时不我待的紧迫感，预计将为全年经济发展奠定良好基础。
提信心强基础
围绕高质量发展主题，各地多方面部署全年经济工作，其中提振市场信心与居民消费信心等成为各地一项基础工作。
如山东日前提出要更好地发挥消费的基础作用，以稳就业、促增收解决“不敢消费”问题，以提品质、强引导解决“不愿消费”问题，以创场景、优环境解决“不便消费”问题，大力提振消费信心，加快推动消费复苏。
上海市日前发布的《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，即从助企纾困、援企稳岗扩岗、恢复和提振消费等多个方面提出了32条政策措施，并明确相关政策是为抓牢高质量发展首要任务，大力提振市场预期和信心，推动经济社会发展开好局起好步。
“春节假日的服务消费明显恢复，支撑消费回升，但票房收入已接近2021年高位水平，国内旅游收入则仍低于2019年水平，而且可能受统计口径影响导致高估，票房与旅游收入的差异或反映出‘花小钱，不花大钱’的支出特点。”中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅指出，春节期间相关消费呈现出跳动的迹象，与疫前2019年的缺口开始明显回补，但持续修复仍要观察地产、汽车等实物消费如何修复，居民消费能力与意愿如何提升等。
除发布政策提振消费信心外，河北、吉林等多地还颇为重视优化营商环境以及激发市场主体活力等，召开专题会议部署相关工作。
如河北省提出要用行政审批的“减法”赢得企业发展的“乘法”，让企业心无旁骛做实业、抓发展。同时，集中整治任性执法、选择性执法、运动式执法等行为，对乱收费、乱罚款、乱摊派和吃拿卡要问题发现一起、处理一起，切实平等保护市场主体合法权益。
2023年的黄金市场将会有什么趋势？
2023就业前景趋势：就业局势将继续保持总体稳定。
但是很多机构预测2023年的就业形势依然十分严峻。当下需要解决的不仅仅是2022年大量的待就业毕业生，2023年更有1158万毕业生等待安置。同时通过相关数据显示，2022年上半年，国内就有46万家企业破产，虽然当下疫情防控政策开始改变，但是市场的恢复需要一个过程，预计2023年上半年破产的企业数量还会进一步增加。
此外，受疫情形势影响，各行业经营都不景气，甚至在这期间很多企业都在降薪裁员，即使国家放开疫情防控，市场经济并不会在短时间内快速转变，各企业的招聘需求也并不会有太大的改变。呈现的结果就是，如今有越来越多的人失业在家，同时灵活就业的形势也越来越普遍，虽然这种就业形势有效的缓解了就业压力，但并不能从根本上上解决就业问题。
多位接受采访的分析人士认为，2023年对黄金市场来说将是宏观环境偏暖的一年。
“市场交易逻辑已从2022年的激进加息和强势美元周期逐渐转为交易美国经济硬着陆以及美联储货币政策节奏变化。目前美国居民和企业部门面临高通胀和高利率的打压，呈现不断下行状态，经济衰退难以避免，市场预期2023年下半年美联储将开始降息，但美联储目前给出的预期引导是2024年降息，与市场存在一定的预期差，这也将引发市场波动增加。”徐颖表示，“我们整体对2023年金价走势预期较为乐观。”
徐颖认为，随着利率曲线整体抬升，美国政府债务的利息负担和发债成本也显著回升，政府债务上限也亟待提高，财政政策将再度掣肘货币政策。美国经济的内生性动能减弱后，货币政策面临转向压力，美国经济相对其他国家的优势缩小，强势美元正在筑顶，黄金有望开启新一轮上涨周期。从年度级别看，黄金价格有望突破历史高点。
王彦青分析称，全球经济依然处在下行通道中，并且远期通胀压力缓解，未来美联储加息节奏将逐渐放缓。预计名义利率下行速度将超过通胀预期回落速度，所以未来实际利率将逐渐回落，对黄金的估值有利。但是在2023年下半年后，预计在经历短暂衰退后全球经济依然能够企稳复苏，由于基数效应，预计未来通胀将逐步回落至低水平区间。对于黄金投资而言，2023年上半年可以多配甚至超配，但在下半年之后应逐渐转入低配。
两会后，政策放宽，房地产迎来新的发展模式
深度研究丨“两会”以来政策走向宽松，行业新发展模式呼之欲出 一、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下，2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大，主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。 其一，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。 2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位。 2022年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小。 其二，继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。 其中，就业是民生之基。 其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。 宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间。 各地各部门要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素，减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。 房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色，难以找到其他行业有效替代。 在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场 健康 发展和良性循环，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。 二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准、引导降息的基础上，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性，短期内货币政策重点在稳房地产。 央行连续降准降息，为实体经济纡困。 2021年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。 2022年，央行货币政策整体继续延续宽松态势，并加大货币政策实施力度，继上次降准仅四个月后，4月15日央行再次降准，释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。 一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。 2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。 核心动因在于市场信心严重缺失，在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。 另一方面，支持房企合理融资，支持优质房企收并购，最大程度化解企业偿债危机。 2021年下半年以来，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。 与此同时，品牌房企相继出现债务违约。 为了更好地化解企业偿债危机，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购。 受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会。 三、控制去杠杆节奏，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明，房地产金融政策将精准收放，适度控制去杠杆节奏和力度。 行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。 2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。 具体而言，支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。 具体而言，涉及以下五个方面：放松公积金贷款、下调商贷首付比例、调降房贷利率、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等。 据央行最新数据，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。 不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期。 2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。 2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。 四、政策加码频率显著下降，压力城市纷纷“救市” 2021年，地方调控高频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在 历史 上实属罕见。 2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。 其一，变相放松限购。 典型如郑州、苏州、南宁。 其二，财税刺激托市。 例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元等，并给予50%的契税补贴。 其三，推进棚改货币化安置。 例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。 聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：其一，市场维稳层面：第一，调降落户门槛，加快人才落户，局部放松限购。 第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率，缩短房贷周期。 第三，棚改、旧改加快推进，提高货币化安置比例。 第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。 其二，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。 第二，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。 第三，降低土拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款。 五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利，城市群及都市圈将相继崛起，强化行业新格局。 新型城镇化并非“摊大饼”式发展，而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。 一方面，加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。 另一方面，完善土地、劳动力等要素市场化配置。 理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景或将更为可期。 随着棚改基本进入收尾阶段，旧改则显著提速。 2022年3月，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。 并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。 未来，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。 预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。 聚焦城市新格局，得益于强劲的经济基本面，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减，外来人口仍将持续净流入，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑，并有望成为房地产市场的核心载体，市场份额也将持续提升。 长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎，全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式，即重点涉及以下三方面内容：其一，完善住房市场和保障体系双循环，重点解决新市民、困难群体住房难题，并建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，促进行业良性循环。 居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求。 住房环节，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。 土地环节，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标，适当减少中小城市建设用地指标。 资金环节，房地产行业继续去杠杆，融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力，将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化。 其二，房地产开发模式优化调整，包括房企杠杆合理化，可融规模透明化，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。 改变过度追求销售业绩规模的观念，转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。 而在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。 因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三，房地产行业进入后开发时代，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新，企业转型轻资产经营，寻找第二增长曲线。 房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位，未来房地产行业将进入后开发时代，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产，积极寻找第二增长曲线，例如代建、物业、租赁等。 4月以来，苏州、南京、福州等多个重点城市放松调控，各线城市房地产市场周期性轮动，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升。 货币政策短期重在稳地产，逐渐恢复市场信心，引导房地产交易恢复正常化，化解企业偿债危机，房地产企业在良性循环的政策指引下，正迎来否极泰来的时刻。 长期来看，一系列政策最核心的意义，仍然是在恢复市场信心的基础上，引导行业 探索 新的发展模式。 后开发时代，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。
