2024房地产上市公司综合实力50强揭晓

作者： 2024年05月23日直播浏览

5月22日，“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳成功举行。本次活动发布了最新的《2024房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下已连续开展17年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

根据《2024房地产上市公司测评研究报告》，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为20%。其中，华润置地排名升至榜首，保利发展保持第二名，中国海外发展第三名，较上年提升了1个位次；万科A、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、建发股份、越秀地产和新城控股分列第四至第十名，建发股份和越秀地产为2024年新晋10强。

从核心测评指标来看，2023年上市房企总资产规模均值为1429.20亿元，房地产开发业务收入均值为257.94亿元，均较上年小幅下降；盈利能力方面，上市房企净利润均值为9.57亿元，净资产收益率均值为1.42%，均较上年有所下降；偿债指标方面，上市房企净负债率均值较上年上升3.90个百分点至76.75%；经营效率方面，存货周转率均值同比小幅提升，总资产周转率均值继续下滑。

本次测评还发布了2024房地产配套供应链上市公司测评成果。在入榜相关供应链行业表现方面，2023年整体受地产新开工数据持续收窄，竣工数据增幅回落等因素影响，装饰设计、景观设计、幕墙工程、钢铁等行业，营收和净利润均呈明显下滑趋势，电线电缆、软体家居、智慧停车、消防设施等行业营收和净利润仍保持平稳增长。

总体看，上市房企整体呈现以下特点：

资本市场表现：指数整体持续探底，市场信心处于低位

报告显示，以2023年12月29日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌26.39%，跑输沪深300指数15.01个百分点，在申万31个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌39.63%，跑输大盘25.02个百分点。内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。2023年A股市场进入调整的深水期，资金承压下房地产行业出清持续，行业信心处于低位。

2023年，上市房企的每股收益平均值有所下降。房地产销售规模持续缩水，房企销售结转收入下降，同时在毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等因素共同作用下，营业利润减少，房企盈利空间收缩，从而影响每股平均收益。尽管上市房企估值水平与上年基本持平，但市盈率和市净率指标仍低于全市场平均水平，表明市场对于房地产行业前景较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企仍面临债务化解、融资困难等挑战，房企分红总额继续下降，股息率创新低。

运营规模：规模指标跌幅收窄，房企销售不断下滑

2023年中国房地产市场处于调整转型过程中，商品房销售面积和销售金额持续下降。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，销售面积规模回落至2012年水平；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，跌幅较上年收窄20.2个百分点，销售金额规模与2016年水平基本持平。

2023年，上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比下降2.2%；净资产均值为412.84亿元，同比上涨7.61%；房地产开发业务收入均值为257.94亿元，同比下降5.73%；营业利润均值为21.95亿元，同比下降17.86%。增速方面，净资产均值持续增长，增幅较上年有所扩大，房地产开发业务收入、总资产、营业利润均值继续下跌，下跌幅度较上年有所收窄。

偿债能力：杠杆规模小幅回升，债务重组取得进展

2023年30强上市房企融资总额为3856.84亿元，同比下降34.17%。长期偿债能力方面，2023年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.05%，与上年基本持平，净负债率均值为76.75%，较上年上升3.90个百分点。短期偿债方面则有小幅下滑，2023年上市房企流动比率均值为1.61，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.15，较上年下降0.04。

从上市房企“三道红线”达标率来看，剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到71%，较上年上升2个百分点，净负债率达标率为76%，较上年上升20个百分点，现金短债比达标率最低，约为55%，较上年下降2个百分点。2023年房地产行业面临新旧模式的转换，政策端支持力度加大，积极稳妥化解房地产行业风险，债券违约规模有所收缩。2024年以来，出险房企积极自救，多家房企境内债务展期得到有效推进，境外债务重组也取得重要进展。但房企债券展期、违约风险依然存在。对于房企而言，“活下去”的关键在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。

盈利能力：行业利润空间收窄，房企盈利显著承压

2023年，上市房企营业利润均值21.95亿元，同比下降17.85%；净利润均值9.57亿元，同比下降10.98%；净资产收益率均值1.42%，较上年下降1.09个百分点；总资产报酬率均值1.15%，较上年下降1.03个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

从绝对盈利能力来看，有6家上市房企净利润超过100亿，占比4.96%；47家上市房企出现亏损，占比38.84%。从相对盈利能力来看，仅2家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.65%，总资产报酬率介于5%-10%的上市房企占比为6.61%，较上年下降3.39个百分点，介于0-5%的上市房企占比为63.64%，较上年下降6.36个百分点，小于0的上市房企占比为28.10%，连续三年明显增加。总体来看，上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%区间，整体盈利水平较上年有所下降。

成长能力：开发收入降幅收窄，拿地集中核心城市

2023年上市房企房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降5.73%，营业收入均值同比下降2.18%，净利润均值同比下降11.02%；净资产均值同比增长6.85%，增速较上年下降2.56个百分点。总体来看，2023年上市房企利润规模延续下降趋势，但降幅有所收窄，多家上市房企营业收入与净利润同时降低，“减收减利”现象较为普遍。净资产规模有小幅上涨，原因部分在于本次测评对象删除了有违约行为的房企。

在拿地策略上，上市房企愿意投资的城市范围不断收窄，多数房企拿地城市不超过20个，且拿地区域主要向一、二线城市聚集。而在土地市场有意愿、有能力拿地的房企，主要聚焦在头部的央国企。

经营效率：存货周转效率提升，房企分化态势明显

2023年上市房企存货周转率均值为0.39，较上年提升0.02；流动资产周转率均值为0.27，较上年下降0.01；总资产周转率均值为0.18，较上年下降0.02。在保交付的压力下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，上市房企存货周转率均值同比小幅提升。受销售金额下降影响，流动资产周转率均值、总资产周转率均值继续下滑。

2023年上市房企整体投资态度谨慎，多家民营房企已停止拿地，企业资产表持续收缩，上市房企的存货均值同比下降6.44%，连续两年负增长。2023年存货同比下降的上市房企占比约为65%，下降幅度大多集中在20%以内，10强房企中万科、龙湖、新城存货同比降幅较大，均超过20%。存货同比上升的上市房企占比约35%，增幅大多在10%以内，10强房企中华润、越秀地产存货同比增幅超过5%。

社会责任：纳税金额同比下降，践行ESG已成共识

2023年房企积极履行社会责任，提升综合交付能力，构筑改善时代的核心竞争力。高质量可持续发展成为房企关注重点，环境、社会和治理（ESG）概念也随之越来越受市场关注。截至2024年5月10日，10强上市房企全部发布2023社会责任相关报告，50强上市房企中共有44家发布2023年社会责任相关报告。当前房企ESG发展水平尚处于早期阶段，龙头房企在规模效应下有更多的动力与资源投入其中，以提升ESG发展水平，积极发布ESG 报告向资本市场展示其贯彻可持续发展理念的决心与成果。在税收方面，房企响应高质量发展号召，积极履行纳税义务。近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，上市房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，上市房企纳税额均值为12.25亿元，同比下降约8.62%。

创新能力：重视改善住房需求，培育业绩新增长极

2023年房地产行业进入新旧模式交替之年，上市房企积极调整发展战略，以客户为中心建造好的房子，满足多元化的住房需求。产品创新方面，随着改善性住房需求的释放，房企围绕客户需求对传统住宅产品不断优化，实现产品力的持续提升。营销创新方面，多城打通楼市置换链条，出台“以旧换新”政策，多家房企推出“无忧置换计划”。为稳定购房者信心，2023年部分房企还推出了保价、买贵退差价、无理由退房等营销方案。管控体系创新方面，上市房企积极推动技术创新和变革管理工具。

测评研究报告指出，2023年中国房地产市场继续底部调整，上市公司收入及利润持续下滑，融资渠道受限，流动性有所恶化，周转速度下降，企业间经营规模、经营效率、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但行业发展规模依然存在，核心城市购房政策具备进一步放松的空间。于稳健经营的房企而言，可以持续挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，提升货值变现能力。于出险房企而言，随着多家房企积极自救，债务展期得到有效推进，对其他出险房企风险化解有较强的借鉴意义，2024年房企债务重组有望取得明显进展，为房企提供更多的时间空间来恢复其财务状况。

附一：测评榜单

一、2024房地产上市公司综合实力榜

二、2024房地产上市公司单项榜

附二：测评指标体系说明

房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标，采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率（PE）、市净率（PB）、每股收益（EPS）等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。

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开发商如何选择营销代理公司（下）

不管到目前为止，你是否清楚自己的公司商业运营模式，了解营销代理公司的行情还是很有必要的，否则，被别人牵着鼻子的感觉我想很多开发商老板或经理人都不愿意受的。什么样的公司适合找代理公司？如何找到合适的代理公司？首先让我们一起了解一下营销代理公司行情。目前市面上的一线营销代理公司主要有北京、上海、广州深圳香港三大系。代表性公司如易居（大本营上海）、合富辉煌（大本营广州）、世联（大本营深圳）、中原（大本营香港）、伟业（大本营北京）等。各地本土公司就数不胜数了。这些一线公司大多上市，也有没上市的，如中原等。易居现在偏向资本运作和横向资源整合，如易居开发ERIC软件，和新浪房产合作等。世联以策划见长，包括项目前期土地产品策划、项目推广期策划等。中原因和二手房联动，或者说在香港以二手房起家，所以从市场里杀出来的，注重销售实战，但策划方面就没有世联那么系统和花哨。当然，以上特点是相对而言，不排除各个公司都有少数精英是相对全面的，因为毕竟圈子就这么小，人才也是这样在流动和吸收各家之长。现在也有营销代理和广告公司一起做的，比如博思堂，目前已经在主要二线城市开始运作了，和这类公司合作的好处就是销售和广告推广思路比较容易统一，因为是同一个公司在做。而且，这样也更经济些。本土营销代理公司因为资金和人才等都受到限制，所以主要还是以项目销售为主，再强点的公司能够做项目营销策划、广告推广。至于说能做这做那，比如说前策，都要打个问号。因为前策不仅要懂营销，还要懂土地评估、产品规划等，而这方面的专业性较强，不是做了几年地产看了些楼盘资料就能称为专家的。一线代理公司也不是每个人都能做前策的，千万不要被那些固定模版忽悠了。如果涉及到前策，就一定要有相关土地评估、产品规划方面的专业人才加入，有相关严谨的数理推导和逻辑演绎，否则都是凭经验的盲目猜测。下面是几个对开发商的建议：1、如果你是圈外人，只是因为有钱或人脉，只是玩一票地产赚钱就走，还是保险点，花个1%左右的佣金买个放心吧。 2、虽然你是圈外人，但你想转型做地产，以实业的心态来做，那么，建议你前几年还是在各个环节和各个相对专业的公司合作，如土地评估、产品规划、工程管理、前期策划、销售代理、广告推广等。因为像你这样的好人应该尽快让自己对这个行业熟悉起来，从而不被不必要的一些地产行业的陷井伤害。 3、如果你做高档盘，最好培养自己的销售队伍，因为这样的客户难找，服务好这样的客户的人更难找，所以拿给代理公司的佣金足够你培养自己的人了。将人才和客户都揽在自己手里，对于有控制欲的人来说会非常享受。另外，高档盘的销售周期相对较长，只有甲方能给出相对高的福利和激励机制养着，人才才难以流失。 4、如果你野心很大，想短期内迅速扩张版图，找营销代理公司吧，因为你没有那么多时间浪费在招聘和培训置业顾问身上。 5、如果你是本土开发商，你一定清楚自己的长板在对当地市场的了解、当地客户消费心理和习惯的了解或者人脉上，你的短板一般在公司缺少有眼界的职业经理人、执行力强的基层员工、对国家政策解读的不确定性、公司管理机制不完善留不住人等。所以你应该知道用自己的长板去管理代理公司，用代理公司的长板来补自己的短板。 6、如果你是外来开发商，恭喜你，首先你心态上就占了优势，认为自己在一线都混出来了，来个二线城市算什么。同时也提醒你，如果你不融入一个城市，不了解一个城市的本土文化，消费习惯，人脉关系，你会付出惨重的代价。同时，虽然你的高层都能从总部或外地调来，但中层及以下都只能从当地招，如果你没有让高层和中层以下员工和谐相处，将会被本地员工玩得团团转，让公司增加很多不必要的成本。其实你自己很清楚自己的优劣势，就是和本地开发商做个互补。 7、当你自己公司的营销人员素质不强时，请注意了，谨防被代理公司牵着走，同时，你自己公司的营销人员太强时，谨防他们和代理公司搭成某种内部协定。说到底，专业之后还有职业操守和企业忠诚度。请外援还是强大自己都没有绝对性，主要看是否利于你公司的发展和管理。下面这两个网页可以让你对目前主要营销代理公司和主流开发企业做一个详细了解。中国06年以前的楼市相对泡沫没有那么激进，所以，05年的代理公司排名含金量我个人觉得比有泡沫激进后的这几年的排名要靠谱些。

中原地产没有上市？

中原地产目前还没有上市。（在披露易网页中查不到“中原地产”相关股市信息，说明中原地产目前未上市）中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产、及利嘉阁地产、宝原地产、森拓普等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。中原集团立足香港，以服务中国内地、香港及澳门三地的房地产市场为业务发展核心，经过三十五年发展，已经在三十八个城市成立分公司，业务辐射至全国过百城市，聘任员工逾五万人，跨地域分店总数逾二千间，是目前房地产代理行业内最具规模的企业之一。中原集团更将业务拓展至台北及新加坡两地市场，逐步扩大在华语区的布局。