原标题：实探“五一”假期深圳楼市：房企推多重优惠揽客，部分楼盘仍依赖中介卖房
“来看房的人挺多，我们推出了很多特惠活动，如果能确定‘五一’假期认购，还可以申请特殊折扣。”
今年“五一”小长假期间，虽然深圳不时下起小雨，却依旧挡不住购房者的看房热情。《每日经济新闻》记者实地走访深圳部分楼盘访发现，不少开发商在“五一”期间给出了较大的促销力度，除传统的到访礼、复访礼、“一口价”特惠房源、认购送装修及家电等活动外，部分楼盘还推出赠送一年物业费、购房返现等活动。
尽管节前关于“深圳限购放松”的传言未能落地，但深圳市民的看房热情并未受到影响，不少购房者利用“五一”假期看房，多个楼盘售楼处坐满了看房者。
多个楼盘项目现场人气较旺
5月3日上午，记者来到位于光明区公明街道的特发学府朗园现场，只见项目项营销中心外有多名中介人员正在等待客户到来，还有购房者自驾车前来看房。一位置业顾问告诉记者，“五一”期间除了优惠折扣外，还可减免一年物业费，另外还有购房返现活动。
该项目由深圳光明特发置地开发，包含住宅和商铺预售总计829套，其中住宅790套，户型建筑面积约88—143平方米，备案均价约4.5万元/平方米，单价约3.8万—5.1万元/平方米，单套总价约337万—729万元。
现场一位中介人士向记者介绍，该项目开盘八五折，折后总价289万元起，单价3.3万元/平方米起，现在优惠后总价约270万元，首付仅需67万元起，开发商目前还有返现活动，约20万元。“通过我这边购房可额外优惠几万块，另外，返现也可抵扣房款。”
值得注意的是，深圳安联尚璟府和金地峰境誉府作为深圳首批参与“以旧换新”活动的楼盘，“五一”假期的关注度也相对较高。
位于光明中心区的安联尚璟府目前是现房在售，户型为89—111平方米的三房和四房户型。记者在该项目现场看到，开发商推出的手工活动吸引了不少客户参与，不断有中介人员带客户前来登记看房。
该项目销售人员告诉记者，“五一”期间客户有复访礼，二次回访送55度恒温马克杯套装。此外，项目还推出了“限时一口价”特惠房源，每套优惠幅度约27万—33万元，而且成交后还可砸金蛋最高赢万元家电礼包。
虽然安联尚璟府是第一批参与深圳“以旧换新”活动的项目，但据上述销售人员介绍，目前“以旧换新”活动的具体执行细则还未公布，后续要根据客户的卖房情况来看。
位于光明区光侨路的金地峰境誉府项目，在楼市火热时期曾取得了不错的销售成绩，该项目一二期均实现了开盘“日光”。
记者在现场了解到，该项目推出了多套“一口价”特惠房源，不同户型优惠后的单价约3.5万—4.2万元/平方米，并开放了工地参观。记者看到，有购房者在工作人员陪同下，头戴红色安全帽进入项目工地参观。
记者在走访中发现，虽然“五一”假期楼盘的看房量相对较大，但是深圳楼盘仍旧对中介带客的依赖程度较高，不少项目现场摆放着多家中介的工作台，前来看房的客户几乎都有陪同中介。记者在某项目看房结束后，还有中介人员前来询问看房情况，并表示可带记者去周边项目看房。
据深圳市住建局最新数据，今年二季度深圳计划入市的商品房项目共有26个，预计供应房源10539套。其中，住宅793082.57平方米、7845套，商务公寓135072.71平方米、 1752套，商业59607.81平方米、661套，办公61808.88平方米、281套。
市场期待深圳优化楼市政策
事实上，今年春节以来，深圳楼市就表现出持续走高趋势，尤其是二手房周成交量不断攀升创新高，在售房源也有下降趋势。
深圳市房地产中介协会统计的在售二手房源量显示，截至4月29日，全市共有60247套有效二手房源在售，较上周减少188套。其中，南山区较上周减少79套，有效在售二手房源10428套；盐田区较上周减少38套，有效在售1751套；龙岗区较上周减少36套，有效在售15576套。
另据深圳中原地产研究院统计，4月深圳一手住宅网签2355套，环比上升4.9%；二手住宅过户4171套，环比上升8.6%，为近36个月最高。经深房中协统计，截至4月28日，4月二手房录得量（去重）超4600套，通过单日二手房录得量走势判断，4月二手房录得量有望再次突破5000套关口。
深圳某中介门店杨经理告诉记者，“五一”期间刚需和改善型需求的楼盘表现良好，尤其是性价比高的楼盘，如89平方米的三房户型和大面积四房户型等受到青睐。“不过在当下市场，还是需要低价格才能打动购房者。”
据杨经理介绍，他在假期主推的是一套位于南山区的某改善型小区房源，“虽然是二手房，但仍是毛坯房，还没有住过人，只需要契税和中介费，目前的价格是1300万元左右，但要走法拍渠道。而最近同户型房源的成交价为1520万元。”
同策研究院研究总监宋红卫在接受记者采访时表示，“五一”假期市场表现是深圳楼市“小阳春”行情的体现，预计随着核心城市不断优化楼市政策，深圳楼市也将出现积极变化。但需要注意的是，部分居民已安排假期活动，可能会导致购房需求推迟至节后，由于购房周期延长，市场不会出现过激反应。
不过，市场依旧对深圳松绑楼市政策充满期待。据中指研究院统计，截至4月29日，目前全国29个重点城市中，仅有包括深圳在内的7个城市尚未取消限购政策。
每日经济新闻
2017中国楼市有大变化 该买房还是该卖房?
2016年，全国各地楼市经历了一场地产狂欢，许多城市房价上涨，调控政策下达后，多个城市楼市降温，调控后的2017年，中国楼市会怎么走？到底是该买房还是该卖房呢？
一、市场总体降温明显，房地产进入新时代
必须强调，思考中国房地产，必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
但也必须记住，还有三个周期没有结束:中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑，也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
房地产作为支柱产业的地位永远不会改变!没错，是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化，我们会看到很多因循守旧的房企的倒下，至少有80%的房地产企业会消失，专营房地产的企业会越来越少。
二、政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键
2017年房价的走势不是取决于始于2016年9.30的调控周期，而是受制于房地产自身的发展周期，政策只是为了主动挑开隐藏的风险，主动降温而已。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。
需要指出，房子是用来住的，不是用来炒的这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和，极大推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因!抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。
对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将稳和风险都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产，2017年，中国没有打压房地产的本钱。政策强调要防止大起大落，从房地产周期看，着力点在大落而不是大起，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
一些城市明确表示，2017年房价环比不涨，环比不涨可能成为很多城市效仿的调整目标，环比不涨意在改变短期投资预期，并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
三、土地市场大降温，2016年很多地王命运叵测
2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿，低于2014年巅峰期4.2万亿的收入，但2016年热点城市地王频出，全国地王不仅量多，超过300个，而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温，以及房价涨幅回落的压力，高价地王将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。从过去历次地产调控周期地王的命运看，地王最终赚钱的属于少数，大多赔钱赚吆喝，而且死无葬身之地的亦不在少处。如果本轮房地产调整周期超过两年，2016出产的很多地王命运叵测。
第四、房地产税不会出台，大面积试点也是小概率
我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。
对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。
同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。
第五、长效机制的建设不会有明显进展
中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
长效机制当然是房地产稳定发展，回归常态的关键，但长效机制的建设绝非一蹴而就。中国房地产的长效机制要真正建立，需要对过去的房地产很多政策推倒重来，在厘清房地产基本理念的基础上，界定政府和市场的责任边界，同时，围绕住房作为基本民生需要的出发点来构建信贷、税收、土地、财政等新的制度体系。
即使现有的住房管理机构，也要进行重构。这最少需要一个政府的任职周期。预计在2017年，长效机制的启动不会有实质性的进展，但不动产统一登记完成之后，房子的家数就基本清楚了，房地产税的立法会加快。
六、该买房，还是该卖房?
这是个极具风险的问题，但必须回答。
首先，就房地产的小周期而言，2017年调整是大概率，房地产肯定不是2017年投资的重要选择，要注意市场和政策的两种风险。
其次，2017年6月，可以关注市场及政策层面的调整，根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正，上半年如果投资房地产，风险很大;但如果是孩子入学什么的，这是没有办法的，根本就不需要考虑投资回报，风险什么的，因为耽误了孩子是最大的风险。第三，我还是呼吁，高净值人士减持国内的房地产，根本原因在于我担心汇率和资本流出，导致中国的资产价格迎来一次调整和重估，这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士，最少三套以上房子的。
第四，如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州，西安，重庆，昆明，南宁，以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。
最后需要指出，对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言，优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品，选择优质城市，居住，生活，是中国经济转型升级的重要部分。就此而言，房地产的大周期尚未结束，结束的只是青春的莽撞和丛林时代。
（以上回答发布于2017-01-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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楼市回暖超预期 八大城市密集调控
2020年下半年的第一个月画上句号了。从这个月开始，楼市回暖的判断在许多热点城市变得确信无疑，而那些炒房的聪明资本也开始因为新一轮的调控收紧而辗转难眠。
“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；坚持稳地价、稳房价、稳预期……”或许正因为部分城市出现了投资过热、房价大涨等不寻常现象，一个星期前召开的房地产工作座谈会，再次明确了未来“平稳健康发展”的政策主基调。
根据南方产业智库的不完全统计，7月以来，全国已有深圳、南京、杭州、宁波、东莞、郑州、内蒙古、长春等八大城市先后升级了本地区的楼市调控政策。珠三角作为全国经济最活跃的城市群之一，一直是居民置业和投资的热点区域，在限购和限贷的双重压力下，从深圳、东莞挤出来的需求将流向哪里？
市场
广惠部分楼盘迎来深莞看房客
受到政策驱赶的买楼资金，让人最先想到的热门流向是广州。
深圳楼市调控收紧后的7月18日，位于广州南沙区的恒大阳光半岛正式亮相并开启认筹。开放首日迎来了大批看房者，场面热闹非凡。值得注意的是，该项目除吸引南沙本地和广州市区的购买者外，还吸引了不少来自深圳和外地的购房者。
恒大员工向南方日报记者表示，在认筹开启后，来楼盘看房的深圳购房者确实有不少，而在东莞传出将升级调控措施的消息后，也有不少来自东莞的购房者前往该项目一探究竟，以致来自深圳和东莞的外地购房者比例甚至超过了广州本地购房者。同样发现外客来访量激增的还有保利在增城等地的一些项目。广东保利的一名销售人员告诉记者，部分来客毫不讳言自己是被新一轮调控排挤在深圳和东莞市场的大门之外的。
恒大阳光半岛位于在建的广州地铁18号线万顷沙站附近，南沙拥有虎门大桥、南沙大桥和在建的深中通道联络线，从此地前往深圳和东莞均非常便利，这或许成为其受深莞两地购房者重点关注的原因之一。在广州东部的增城区，买房不受户籍和社保资格限制，因此深圳和东莞调控升级后，这里同样引起深莞两地购房者的注意。
碧桂园广清区域在广州增城有云顶、科慧花园、碧桂园中心等多个项目，南方日报记者获悉，近段时间，上述项目的到访客户中，来自深圳东莞等地的购房者确实有所增加。不过，在除增城、从化以外的其他广州城区，深莞购房者同样要受到户籍、社保、人才引进等购房资格限制。碧桂园广清区域一位负责人表示，该区域位于番禺等地的项目主要面向广州居民，因此并没有太多深莞购房客前来咨询。
与此同时，与深圳一衣带水的惠州，由于房源多、价格低，自然也成为人们心目中承接外溢需求的另外一个大热门。与记者相识的吴先生，下个月即将调往惠州工作，在他正式到新的公司报到前一个星期，就迫不及待地带着妻子前往惠州当地看房。“不急不行啊，深圳东莞都限购了，转往周边城市炒房的人必然增多。出手慢了可能就要买贵了。”
在靠近深圳的大亚湾和惠州南站片区，个别豪宅楼盘单价虽然标到每平方米2.3万元，但仍然出现短时间清光的现象。位于金山湖的华润置地万象天汇，7月23日开盘主推建面126-168㎡户型，共计192套当晚就售罄，成交均价元/㎡。另有消息称，即使远在惠东的坪山，也出现了600人认筹200多套新房的现象。
数据
广州和惠州7月成交环比微跌
从面上的数据来看，深圳在调控升级后二手房交易量应声下跌。据深圳房地产中介协会统计，在7月20日至7月26日的一周内，全市二手房网签量已经跌至1700套的低位，这一数据在前两周分别为套和5143套。由于东莞新政是7月25日凌晨出台，为搭新政末班车，多盘加速集中网签。据合富大数据显示，7月20日至7月26日，东莞一手住宅新增供应约1060套，而一手住宅网签约1680套，网签环比增加25%。二手房方面，网签1804套，环比大增31%，创年内最高。
在承接挤出需求的珠三角城市当中，广州和惠州两地真的中了头彩吗？
根据广州中原研究发展部等相关机构监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。网签面积92.42万平方米，环比上月微跌4%，同比去年涨22%。同期二手房网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%。从成交结构看，当月全市4区成交环比上升，7区下降。其中海珠、花都环比升幅最大；天河、番禺环比跌幅最大。总体看，7月成交呈现“政策导向、区域分化”的市场特点。7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。三区成交量占全市占比58%。三区能够持续维持高位成交，主要得益于区域自身内外部环境变化。例如，黄埔区人才购房政策的优化，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。
据惠州合纵联行数据统计，7月20日-7月26日，惠州全市住宅成交3470套，环比下跌1%。除了仲恺区环比上涨54%之外，其余六大县区环比指数则出现不同程度下跌，其中以惠东县跌幅16%最大。有分析称，7月以来惠州楼市住宅供需总体保持高位，房企自7月中旬以来积极推货，供应的放量也有望推动客户入市意愿的增强。
专家
外溢资金不一定留守楼市
在深圳和东莞调控升级后，尽管以广州、惠州为代表的一些珠三角城市仍然被置业者看好，但对于以利益为目的的炒房客来说，仍要注意“市场有风险，投资需谨慎”。有观点认为，总的来说，刚需仍会固守原地，热线流向则有可能出现分化。
从库存来看，广州7月全市库存量789.89万平方米，去化周期12.2月。库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月有所缩减，主因6、7月连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。惠州方面，根据惠州合纵联行统计，截至2020年7月26日，惠州全市住宅存量约1443.6万平方米。如果以近一年周均消化量27.9万平方米计算，全市库存需51.7周（约12.1个月）才能消化完毕。
为此，有业内人士认为，若闭着眼睛盲目冲向惠州，不排除有被“割韭菜”的风险。上半年，东莞和深圳新房住宅成交面积一共才411.16万平方米，即使全部需求都流向惠州，要消化惠州的新房库存也得一年多。何况，惠州当地的购房客，本身就有不少是来自深莞的“流量”。据乐有家数据显示，2019年惠州楼市无论是新房还是二手房，深圳购房者占比均超过50%。从新房成交看，东莞客的占比也达到了15%，而惠州本地客仅占21%。
也有观点认为，被新一轮调控升级挤出的资金并不一定留在楼市循环。易居研究院智库中心研究总监严跃进便表示，涉及房地产行业的资金分为两类，包括进入购房市场的消费领域资金和进入土地市场的投资领域资金。他认为，在调控政策收紧的背景下，挤出的泡沫资金很可能会成为流入股市或其他能够增值获利的空间，目前相对房地产，资金进入股票市场相对容易，因而预计房地产领域最近一段时间会呈现降温趋势。
深圳楼市首付分期是怎么回事？
业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为，如果资金来自银行，则属违规操作，应该予以打击；如果是开发商垫资，虽然在违法界定方面比较模糊，但仍会影响房地产交易秩序。日前，某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称：深圳某公寓首付仅两成，不限购不限贷。记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现，确有新楼盘推出“首付分期”促销活动，甚至有楼盘首付比例不足一成，开发商以此吸引购房者。
深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍，其在售的精装公寓现有九折优惠，且首付仅需两成。“正常情况下，首付是5.5成。如果手头紧，可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。第一次付20%的首付，12月20日之前再付15%，明年2月中旬前再付15%，最迟明年4月10日付清首付尾款即可，中间不收取利息。”
业内人士表示，深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间，较住宅类楼盘的三成首付高出不少，公寓购房者压力较大，因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过，证券报记者了解到，年末在回款和达成全年销售目标双重压力下，“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。某知名开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示，开发商规定可先缴纳16万元至20万元首付，明年3月前缴纳剩余所有首付款，期间可选择分期付款或者在最后期限一次性缴纳。该房源总价最低为326万元，即便按首期首付上限20万元计算，实际首付比例仍不足一成。目前，首付贷款的资金来源主要有两种，一是小贷公司提供的首付贷，利息较高，主要存在于二手房交易；
二是由开发商垫资的“首付分期”，是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者，此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主，但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。“一般小贷公司帮忙垫资买房后，会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在最大问题是银行信用贷用途审核非常严格，仅限于个人消费，严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎，担心客户最终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。证券报记者走访多家中介机构，询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示，目前仍与外部公司合作该业务，但不建议这样操作。“现在资金成本很高，首付贷利息特别高。
