4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
针对多个部门近日推出的消化存量房产和优化增量住房政策“组合拳”，专家表示，相关部门协同配合，推出一揽子政策措施，将有利于稳定市场预期，促进释放购房需求。
多地公积金贷款利率下调
优化增量住房政策方面，5月17日，人民银行发布下调个人住房公积金贷款利率的通知;同日住房城乡建设部印发《关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知》，指导各地住房公积金管理机构抓好落实。
截至目前，全国多个地区已跟进执行。其中，北上广深四个一线城市均明确，2024年5月18日(含)之后新发放的贷款，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。
对于存量公积金贷款，北京、上海和广州均表示，期限在一年以上的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日(含)开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。深圳存量公积金贷款调整则自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
“以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。”住建部住房公积金监管司相关负责人说。
商业性房贷政策同步调整
除住房公积金贷款外，商业性个人住房贷款利率同步迎来利好。人民银行发布的关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
记者初步统计发现，除北上广深等少数城市外，大部分城市首套住房和二套住房房贷利率下限目前已降至全国水平。
“从政策效果看，在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的通知落地后，大多数城市的住房贷款利率料下行0.3至0.4个百分点。”业内人士认为。
此外，根据人民银行、金融监管总局联合发布的关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，个人住房贷款最低首付款比例达到历史最低水平。不少业内人士认为，下调最低首付比例将更好满足刚性和改善性住房需求。
“住房金融政策大幅度调整，从需求侧方面对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。”招联首席研究员董希淼说。
增加保障性住房供给
此次政策“组合拳”也对存量房产提出了具体举措。人民银行宣布，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
专家分析，人民银行新设立的保障性住房再贷款，将与保交楼“白名单”机制形成合力。房企回笼资金能力增强，有利于更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环，提振购房者信心。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，持续推进保交房，有望改变年初以来商品房竣工面积同比下降的局面，也能有效缓解库存压力，缓解部分房企资金紧张状况。通过放松限购、下调房贷利率等举措可以稳定楼市预期，也是推动房地产行业平稳健康发展的关键所在。
“一系列政策措施将稳定和促进我国房地产市场平稳健康发展。”海通证券宏观分析师梁中华说，从需求侧看，增加保障性住房供给，有利于满足居民刚性和改善性居住需求，提振住房消费信心，提高居民住房消费意愿和能力;从供给侧看，房地产企业资金和库存压力有望得到缓解。
来源：中国证券报·中证网
激发合理消费需求 湘潭二十条举措稳定楼市预期
为企业降低成本，为购房者减轻负担。
5月22日上午，湖南省湘潭市政府召开新闻发布会，发布《湘潭市进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，从金融信贷、公积金、人才购房补贴、放宽施工许可、预售许可条件等方面出台二十条措施，激发合理消费需求，帮助企业纾困解难，着力稳定楼市预期。
在激发合理消费需求方面，该市主要出台以下措施：一是加大房地产信贷支持力度，降低个人住房消费负担。根据全市房地产市场环境合理确定首付比例，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的，金融机构执行首套房贷款政策。
二是提高住房公积金贷款额度。住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元；按国家政策生育三孩的住房公积金缴存职工家庭、高层次人才贷款最高限额可达80万元。
三是实施购房财政补贴政策。除将此前房博会财政补贴的阶段性措施转为年度措施，按一定标准对购房人予以补贴外，该市拓宽人才购房补贴范围，对象拓展到新引进的大专以上学历等人才，范围延伸到所有用人单位，全日制专科生可以享受补贴标准为100元/平方米的购房补贴政策。
同时，湘潭市引导企业多元化销售，对当年新就业创业的大专以上学历毕业生、退役军人、外地户籍人口、农村户籍人口首次购买市城区新建商品住宅，各开发企业在审核备案后可以在原规定的基础上增加不超过5%的折扣浮动促销。
在帮助企业纾困解难方面，该市主要措施有：一是积极开展“商改居”，对分期实施的商住项目，依法依规可适当降低商住配比等。二是分期缴纳土地价款，容缺办理行政许可。三是调整项目资本金、预售资金和维修资金管理模式。四是适度放宽施工许可、预售许可条件，分阶段发放工程建设项目施工许可证，优化预售许可办理等。
此外，该市还明确持续稳定商品房价格，继续实施商品房价格备案制度，严格执行明码标价规定，引导房地产开发企业合理定价，防止房价出现不合理波动，并规范房地产市场秩序，建立服务房地产企业发展“绿色通道”。
自去年以来，湘潭楼市低迷，跌多涨少。
据湘潭市住建局发布的数据显示，截至2021年12月底，全市（含县市）新建商品住宅剩余可售面积为395.29万平方米，与2020年底相比增长5.99%；市城区商品住宅库存为293.06万平方米，与2020年底相比增长3.39%。（赵春林）
多地打出楼市调控组合拳 二季度地产销售有望企稳
近日，多地发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 浙江金华、湖南长沙、吉林长春、四川资阳等地陆续打出房地产调控政策“组合拳”。 业内人士指出，未来，各地针对合理改善型购房需求有望进一步推出支持举措。 随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。 政策“松绑”城市持续增多近日，不少地区针对房地产市场出台一系列政策。 5月7日长沙市人民政府发布消息称，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。 对比长沙以往政策：长沙限购区域内购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年的，可在限购区域内购买家庭第2套商品住房。 业内人士表示，此举将释放部分有改善需求家庭的购房资格。 浙江金华日前放松限售，由之前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易”。 金华市房地产服务中心工作人员表示，政策从5月6日开始执行。 一手房限售从合同备案当天开始算，之前是按照出房产证的日期算。 长春市政府办公厅近日发布通知称，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 同时，阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 中原地产统计数据显示，2022年以来，近110个城市发布了稳楼市新政，发布调控政策城市数量创历史新高。 支持力度有望进一步加大从成交端看，受疫情等因素影响，销售端恢复力度整体较为有限。 中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。 TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。 房企拿地分化显著。 五一假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降52.3%。 多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，预计各地将继续加大信贷支持力度，通过降低首付比例、房贷利率，以及适度优化调整限购、限售、限价等政策“松绑”方式，促进销售回暖。 对于二季度房地产市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场面临疫情冲击、需求疲软等问题，随着政策预期逐步向好，二季度重点城市或都市圈楼市将有望触底。 中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，合理改善型购房需求获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步加大。 随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。
深圳、成都稳定楼市预期 接连发布“二手房成交参考价”
本报记者 孟珂 见习记者 杨洁继深圳之后，另一热门城市成都也开始实施二手房成交参考价格发布机制，为当地楼市“降温”。 5月28日，成都市住房和城乡建设局官方微信公众号“成都住建”发文称，“为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，确保我市房地产市场平稳健康发展，经成都市房地产市场平稳健康发展领导小组同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。 ”消息一出，立马引起市场关注。 目前在成都市工作的宁峻（化名）告诉《证券日报》记者，“这对我们有买房计划的人群来说无疑是个好消息，有了二手房成交参考价，之前容易胡乱定价的行为将得到抑制，市场就会更加透明。 ”5月29日，“成都住建”官微再次发文，公布了首批201个小区二手房成交参考价格，其中最高参考价为元/平方米。 5月29日晚上10点，《证券日报》记者在某找房平台搜索时发现，平台显示的挂牌价普遍要比成都市公布的二手房参考价高一些。 以仁和金沙小区为例，平台页面显示该小区实际挂牌价均价为元/平方米，而成都市官方给出的参考价为元/平方米。 对于挂牌价和官方参考价不一致，平台经纪人给出的答复是，“每套房子情况不一样，业主的心理价位也不一样。 ”值得一提的是，当前成都市二手房成交参考价格发布机制正在落地，5月30日下午，记者再次在上述平台搜索时发现，多个小区二手房页面显示“暂无均价”，记者在线咨询均价时，平台经纪人表示：“以住建局给出的参考价为准”。 中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东对《证券日报》记者表示，发布二手住房成交参考价格旨在让市场回归理性，既可以平抑市场预期，减少对价格的恶意炒作行为，也突出强调“房住不炒”的政策基准，能有效引导住房市场平稳发展和长效机制的建立。 “未来更多城市的二手房参考价格会成为审批贷款的依据，在控制房地产金融风险的同时，对于市场价格预期起到强引导作用。 预计会对楼市产生深远作用，尤其在控制房价上涨层面的作用力会更为直接。 ”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示。 事实上，成都市并非第一个发布二手住房成交参考价格的城市。 今年2月8日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。 北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受《证券日报》记者采访时分析称，这说明经过深圳“第一个吃螃蟹”后，已有新的城市开始效仿其模式，房地产调控措施正在不断升级，这反映了从国家到地方对楼市调控的决心和力度，再想靠“炒房”谋取暴利已经不太可能。 刘向东表示，对住房特别是二手存量房的一系列价格调控政策，首先表现出“房住不炒”的坚定决心，引导市场涨价预期降温，促使购房需求趋于平稳；二是调控手段多样化；三是更加强调市场化机制调控，逐步建立长效机制，在保障居民合理住房需求的同时，对扰乱市场秩序的行为进行精准的纠偏与堵漏，切实引导合理购房需求逐步释放，严查违规资金流入房地产。 “从今年上半年二手房的调控来看，政策的主要方向是稳定市场，严控房价，严惩乱象。 ”张波表示，深圳、成都都从二手房成交参考价格入手，为市场建立二手房价锚点，重点防范部分区域的二手房价非理性上涨。 此外，其他各地也从影响二手房价的学区入手，从学区政策上推进教育均衡化，以打击部分过度炒作教育资源的行为。 “预计后续一线城市和热点二线都会跟进二手房成交参考价格这一政策，其具有稳定市场预期，促进市场健康发展的作用。 ”张波说。 刘向东建议，为进一步落实“房住不炒”的政策定位，要降低住房的金融属性，提高其居住功能。
