楼市风云：杭州新政下，新房供需规模下降，二手房表现活跃，买房人注意了！
因为杭州楼是在3月份的时候呢，突然一下子就取消了我们二手房的全面限购政策。
所以很多人说房价要起飞了，也有人说房价下跌才刚刚开始，每个人那都有自己的观点。
但实际上杭州楼市表现如何呢？3月份的答案已经揭晓了，新房和二手房的成交量表现都一般。
不过从4月份的表现来看，好像楼市的行情有所逆转，发生了一些惊人的好消息。
如上图所示，在4月份的时间里面，杭州楼市的新房供需规模下降了，而且二手房的活跃度也开始回升了。
换句话说，杭州的新房供应量是开始下降了，那么未来的话有可能会短期出现一个供不应求。
而且我看了一下他们的新房，整体的表现还不错，只是说目前的平均去化率呢也是相当糟糕的，下降了50%左右。
可能是二手房的限购取消之后呢，对新房市场还是有影响的，更多的人呢，跑到二手房市场去买房了。
所以目前来看呢，杭州楼市的二手房市场开始活跃了一些，整体来看它回暖了不少。
但我觉得这种政策是不太可取的，因为政策只偏向于一手房或者新房，那么一个城市的购买力就那么点人。
当二手房政策利好来袭的时候，新房市场就会被冷落，所以呢，我们还是要全面的放开才行啊，杭州楼市也是如此。
放宽限购资格、支持三孩家庭购房 杭州楼市新政释放哪些信号？
5月17日，“杭州出台房产新政”词条冲上某社交平台热搜，足见作为新一线城市的杭州，其房地产市场的受关注程度。
当天，据微信公众号“杭州住保房管”披露，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。
业内人士表示，此次杭州针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。而以杭州为代表的城市出台楼市新政，也意味着此轮楼市的“救市”“稳市”将全面升级。
5月17日，杭州出台新政，从优化二手住房交易政策、完善税收调节等方面进一步完善房地产市场调控。图/IC photo
新政剑指二手房市场，加速住房流通
从具体内容来看，上述《通知》亮点在于放宽限购资格、调整增值税及支持三孩家庭购房。
在限购资格方面，《通知》主要对二手住房市场进行放宽。在杭州市限购范围内购买二手住房的，对于落户杭州市未满5年的户籍家庭，《通知》取消相关社保条件，即取消了原“在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定。
对于非杭州市户籍家庭，则缩短了缴纳社保或个人所得税年限，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定，调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在杭州市中心二手房限购资格上，对于本市户籍和外地人口的政策放松具有积极意义，客观上将有助于盘活杭州市中心二手房，促进房源的加快流通。中指研究院浙江分院常务副总高院生也表示，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。
同时，《通知》还进一步提出完善税收调节政策。对杭州市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；而个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。其中，家庭成员范围具体包括本人、配偶及未成年子女。
值得一提的是，《通知》对三孩家庭展现了满满善意。对于符合条件的三孩家庭，不仅其在杭州市限购范围内限购的住房套数增加了1套；而且，在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，还可参照“无房家庭”优先摇号。高院生表示，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，这类做法既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。
二手房成交处于低位，当地市场仍被看好
“杭州楼市新房和二手房的确倒挂。”中原地产首席分析师张大伟表示。
来自中原地产方面的数据显示，4月杭州全市二手房（含富阳）成交套数为3950套，并未冲破4000套的大关，比3月份的4500套减少约500套，相比2021年同期9939套的网签量，整体成交量依旧处于低位。
值得一提的是，杭州二手房的挂牌量在不断升高。在高院生看来，自2021年二手房停贷风波以来，杭州二手房市场成交量逐月回调，至2022年一季度已处于低位震荡，二手房挂牌量不断升高。高院生认为，此次针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。
而在土地市场，杭州交出了不错的成绩单，释放出被外界看好的信号。今年4月25日，在杭州2022年首批集中土拍中，共有59宗地块成交，仅1宗地块流拍，总成交价约826.8亿元，平均溢价率为6.4%。
高院生此前对新京报表示：“综合来看，与目前已经进行集中供地的城市相比，杭州今年首批集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好，供应的60宗地块中仅1宗地块流拍。更深层次的原因还是杭州这座城市的房地产市场韧性更强，在当下行情下，对于热门区域或板块的项目去化依旧有保障，可以为企业发展提供良好的现金流。”
“稳楼市”政策频出，杭州信号意义强
据中原地产研究院统计数据显示，5月份（截至5月16日）已经有超过40个城市发布超过40条稳楼市的政策。
从发布主体来看，除了地方政府外，央行等部委也动作频出，提振市场信心。如5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。在拓宽商业银行的贷款空间的同时，降低了首套房的购房成本。
而从政策内容来看，整体上继续以公积金为主，其中近10城提高了公积金贷款额度、降低了首付比例。
张大伟认为，严格来说，杭州政策的力度并不大，但杭州本身作为当下楼市最热点区域的龙头代表，也开始稳市，这意味着本轮楼市“稳市”将全面升级。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，截至目前，海南、成都和杭州都出台了政策，“这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大，其政策的放松，本身具有非常强的信号意义，释放了积极信号。”
新京报记者 饶舒玮
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
买房卖房的都要注意！一二线楼市的这个风向，开始变了！
导读：未来，楼市“房住不炒”的调控方向下，一二手房差价或将难有以往的盈利空间。 疫情似乎没怎么影响楼市。 开年来的深圳楼市上演了一波魔幻行情，打新风起，似乎带动了其他一些城市也开始火了起来。 上个月，杭州破纪录的5万人摇号抢房，吸引了全国人民的眼光。 南京、成都等地，也出现了类似的“打新”现象。 但投资新房，终究要在二手房市场变现。 在绝大多数城市，新房局部火热，二手房却非常疲软。 挂牌量飙升的同时，流通性却很差，有价无市。 打新必赚不是任何时候都成立的。 未来，楼市“房住不炒”的调控方向下，一二手房差价或将难有以往的盈利空间。 一二线打新集聚今年一线城市除了深圳，最热的就是上海了。 据不完全统计，4-5月份，上海出现至少7个“日光盘”，其中最火热的是位于前滩的东方惠礼，总计411套房源认筹人数达2284，认筹率高达5倍，这也是截至目前，年内上海认筹数最多的楼盘。 像深圳、上海这样的一线城市的楼市率先回暖，新一线也不甘示弱。 作为南京今年首个“万人摇”，去年底开盘的江畔都会上城，在今年6月1日加推223套房源，总计约有组参与摇号，中签率仅有1.8%。 除人才房源外，普通房源中签率低至1.43%。 低至个位数的中签率在南京楼市历史上也是现象级的。 据悉，当日销售额达8.3亿元，排号仅到三百多号，且开盘当日即全部售罄。 紧邻着的杭州也诞生了震惊全国的“5万人摇”。 6月初，杭州远洋西溪公馆推出959套房源，吸引了5万人登记摇号，创下纪录，限价下的赚钱预期，引来购房者纷纷入市，人人都想要大赚一笔。 另一边，城北万象城幸福里紧接着推出了最后一批房源，引来2万人摇号，两大热盘正面相遇，直接导致杭州摇号登记系统瘫痪。 作为新一线城市，杭州楼市的火热与日俱增，即使疫情刚过依然热度不减。 国家统计局5月新建商品住宅销售价格指数中，杭州环比上涨0.7%，同比去年上涨5.1%。 其实“打新”火热无非是因为房价倒挂。 西溪公馆的959套房子，毛坯均价只有2.8万/平米，周边项目均价3.5万~4万/平米。 “限价盘的红利就在眼前。 以90平米计算，摇到最少能赚60万。 ”一位投资客说。 打新热潮之下，一些城市的成交都回升了。 克而瑞数据显示，5月份，全国28个重点城市新房成交面积环比增长19%，同比降幅收窄至2%，其中一线城市环比增长30%，尤其是上海，成交创新高，单月成交面积109万平方米，同、环比涨幅皆超60%。 二手房流通性存疑但楼市有AB面，抢新房的背后，似乎仅仅是局部过热。 今年2月至5月底，杭州市区共推出新盘203次，而流摇楼盘达95次，流摇率约46.7%，即使是火爆如余杭区，也有21次流摇。 有杭州开发商对记者表示，除了部分新盘因为价差吸引人之外，其他大部分新盘去化率都不太好。 同时，“打新”的意义，最终落脚在二手房市场。 新房再划算也要能卖掉。 但二手房市场真的如预期那么好吗？以杭州首个万人摇项目融信澜天为例，当初，几乎所有人都认为单价1.85万元/平方米，摇到就能赚100万。 二手房交网站显示，融信澜天成交价在2-2.24万/平左右，并没有那么大的套利空间。 事实上，整个杭州市二手房挂牌量已达到惊人的11.6万套，远远超过杭州一年的销量。 在广州，有中介人士表示，广州的二手房很尴尬，大部分卖家都不肯降价，买家却觉得会再降，已经僵持了很久。 而有很多房源已经忍不住降价挂出了。 不少业主就告诉记者，自己所在的小区房价这一年降了5000左右/平。 在链家官网上，广州目前的二手房挂牌量超过7万套，相比较去年6月份二手房挂牌量刚刚突破5万套，一年涨了两万套。 充足的房源量，让买家有了更多议价空间。 广州中原研究院数据显示，6月第二周，广州二手住宅成交1089宗，环比下滑3.2%，相较于此前的活跃，成交量已连续两周出现下滑。 二手住宅业主报价指数环比下降2.9%，后市的信心影响着业主报价，毕竟还是要把房子卖出去才有利润。 5月，北京、青岛、成都、苏州、厦门等城市，二手房累计同比都有不同程度的下降，成都和苏州同比跌幅更是超50%，环比也有12%-13%的下降。 58研究院分析师张波表示，在新房二手房市场上，可以理解为一二手房的交易存在板块差。 往往一手房市场较好的市场，二手房的交易量也并不差，只是大部新房成交集中的区域，二手房反而成交量会较差；而二手房的成交集中区，往往集中在一手房没有集中供应的区域。 张波认为，未来，在房住不炒的大背景下，房价未来长期预期保持稳定。 一二手房的价差本身会逐渐被市场淡化，很难存在所谓的极大盈利空间，房地产市场将保持健康平稳发展。
“十一”假期新房销售低迷，二手房成交回暖，这是什么原因呢？
“十一”假期新房销售低迷，二手房成交回暖，这原因：
1、十一期间是房产积极销售的时间，虽然销售量仍然不及2021年的时候，但是却有了明显的回暖，究其原因是在于二手房比新房而言有更加强的安全性和确定性。2022年以来，二手房的放松尺度比2021年更多。分别是在限限售年限和税务方面的优惠。可以说政府的政策使消费者对买房有了更多的信心。比如杭州和南京对二手房的购买限套数尺度放松了很多。甚至有些地区已经不再对二手房做限制。不对二手房做限制，当然也会推动投资者或者消费者有更多的意愿购买。
2、房产逐渐企稳。由于国家政策的不断推出，也就是针对楼房释放了重大的利好消息。同时因为政策有利于市场行情的发展，因此消费者对房地产的信心更大。而促进和改善购房需求的政策一旦发出，消费者也会对市场持更加有信心的态度。政策的持续优化在一定程度上刺激了市场房产的稳步启航。部分城市的楼房房热度有所提升。从短期来看政策仍然是需要更有更多的时间来沉淀，随着政策的发力，各种观望的情绪将会有所收敛，而房产市场的企稳是需要时间慢慢的积累。
3、银行贷款利率的好消息也不断的推出。从原来的5点多下降到现在的4点多。这对于大众来说节约了不少的成本。同时也促进了他们购房的意愿。对于一些在外地打工的人来说，有一套房毕竟比租房更来得实惠。因此一旦政策好转或者是银行利率有所下降的情况下，必然会促使他们有购房的意愿。因为他们更愿意在打拼的城市中有自己的一套房子。
