受新政利好叠加影响，5月的广州楼市，表现可圈可点。
中指院数据显示，5月广州新建住宅成交规模超50万㎡，环比基本持平，同比下降约三成。但价格企稳回升，广州新建住宅价格环比由跌转涨，涨幅为0.23%，同比上涨0.48%。
为进一步释放合理住房需求，5月28日广州楼市新政发布。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，“相比北京、上海、深圳等一线城市，广州的5·28房地产政策力度空前，政策底已经出现。”
新政后的首个周末，白云区广州地铁地产•云筑上品、黄埔区大壮名城·名门、增城区振业学府里等开放营销中心或者样板房。尽管天公不作美，现场客户的到访情况还不错。
“新政第一周，广州成交明显改善的项目，均具备降首付+降利率+降价，可谓缺一不可”，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云告诉记者。
周末直击
天河区+海珠区：
购房客 果断入手千万豪宅
中海大境相关负责人介绍，“新政之前我们周均是十几套，一方面观望的客户信心扭转了，有的本来打算卖房的，现在不准备卖房，趁着现在低利率先入手，以及有银行可以做到先息后本；另一方面，新客转化都很快，像周末我们有好几个成交客户，他们都是第一次来”。
记者了解到，作为2024年的热门豪宅，中海大境价格在7.5万-10万/㎡不等，6栋小面积也处于清栋状态。新政后的这周，90%以上都是二次及以上置业，而且选择低首付的客户超八成。“有的本来要卖房，就不打算卖了；又或者是企业老板，手上现钱不够，但是月供承受能力很强的。”
中海大境上周末现场
同样在中国铁建·西派粤府，首周市场效应显现，刺激个别低首付客群及观望客户渐有再次看房欲望，客户表现呈两极分化（分为观望客再次看房感受市场反应、刚需客群入市时机），该项目周度成交量较往周翻了2-3倍，其中使用低首付占30%。
值得关注的是，当中有一位买家来自珠江新城，此次“为养老使用”置换到西派粤府。据介绍，该买家前期看房周期已达2年，在这次新政后加速看房。其看中西派粤府后，立即与国外的孩子线上沟通， 最终在看房当天认购。
在天河区，一金融城项目人士介绍，新政出台当晚，就有一名客户带着妻小再次来到销售中心，并爽快签约认购一套千万豪宅。“他们一家此前已看过项目多次，但‘害怕买在半山腰上’，一直在观望”。项目人士介绍称，该客户认为这次新政出台后，对楼市信心增加，所以果断出手。
白云区：
上车门槛低吸引刚改客
6月1日，广州地铁地产•云筑上品营销中心暨实体样板间开放。新推建面约105-121㎡大四房，总价388万起，上车门槛比较友好。
“自从降首付降公积金信息出来后，关注A2栋加推的意向客户，一直都非常踊跃微信咨询销售政策执行细则”，据项目销售人员介绍，“因为云筑上品客户以事业单位职工居多，还有部分设计之都的中小企业主、律师等，他们对公积金利率及商业贷款利率下限的政策，非常关注”。
开放当天，广州下大雨，客户十点左右陆续到达。有一对住在附近想置换新房的夫妇看完后说，“四房有两个房间是赠送空间，使用率真的很高。”
项目销售人员表示，该楼盘在白云区卖的比较好，主要是拥有地段、交通、商业、教育配套，综合性比较强，吸引了周边地缘客。“值得关注的是，我们较少有客户提出首付15%的需求。”
黄埔区：忙着“补仓”
近两年，科学城新增的可售房源有限。大壮名城自2020年开盘，一直是科学城的标杆项目。5月31日，大壮名城·名门开放样板房，吸引了天河、黄埔客户。该项目主要推出建面约88-143㎡户型，目前价格未定。
此外，位于中新知识城的凯德·中新里也正式对外开放全新产品——6层宽境洋房的美学样板间。6层宽境洋房划分为上、中、下叠三大套房，双层设计，户型为188-224㎡四至五房。据项目销售人员介绍，由于产品比较独特，客户主要来自知识城产业园区的高管。
增城区：新塘“地王项目”登场
新塘“地王项目”振业学府里于6月1日正式开放营销中心，是新塘板块近年来为数不多的全新盘。
项目相关负责人介绍，振业学府里一共规划有3栋住宅，户型为建面约76m²-107m²的三至四房。据介绍，5·28新政出台以来，振业学府里也引起周边居民关注，项目预计将于6月中旬开盘，但当前价格待定。
专家看市
看点1
市区 项目比外围项目表现更突出
据合富研究院监测数据显示，上周旧客回访及新客看房明显增加，楼盘来访量环比增长21%；而成交环比上涨更为明显，上涨37%左右，主要是因为新政带动以及部分项目价格让利，增强客户信心，缩短决策时间；从而拉升整体成交。
“广州看房的买房的客户都有明显的增加。尤其咨询的和看房的客户都有成倍的增长。接下来成交量一定会有明显的放大。因为一大批之前并不具备购买能力的客户，由于首付比例下调等各种政策支持，就此就具备了购买能力。这对广州释放购房需求将起到非常积极的助推作用”，地产经济学家邓浩志表示。
尽管热点楼盘正在复苏，但市场分化依然存在。据星河地产相关负责人介绍，旗下在市中心和外围区的项目受新政刺激反应分化，在市中心和区域中心的项目来访数量上升了约15%，成交量上升了30%左右，但地段或产品一般的项目，则基本没有变化。
对此现象，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，“相比较，市区项目比外围项目表现更为突出，其中300万-500多万总价段的市区项目，在新政及价格优惠刺激下，不少原本首付不足但能承受月供的客户结束观望出手购买，成交改善明显。而外围刚需客户，观望情绪依然较强。”
看点2
行情有望延续到今年底
展望接下来的市场，冯佩云认为，“政策的叠加效果正在逐步显现，市场正在往好的方向发展，相比2023年的大起大落，本轮筑底回暖行情虽然缓慢，但预计将会更平稳，更可持续。”
邓浩志认为，“预计6月份开始，广州楼市成交量就会出现可见的提升。广州新房成交量会重回每月6000套以上的水平。由于每年6、7月份是楼市的淡季，成交进一步放量很可能就要等到金九银十档期，但楼市这波行情也有望从6月份开始，一直延续到今年底。”
“近期房价应该总体平稳为主。当然不同区域之间表现还是有差异的，低库存区域，热销板块可能更早在价格上有表现。而远郊区域，大概还有半年左右的降库存时间。”
赵卓文也指出，“距离全面取消限购，只有一步之遥，广州限购的大门已经接近全面打开”。他认为，今年下半年，广州房地产市场的成交有望回升，市场回暖的动力加强。
采写/摄影：南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬
广州 房价 为什么 下跌
北上广深的房价基本来说不会跌的，大城市集群效应，吸引更多的人去广州打拼，这就造成很多刚性需求，加上限购等政策，基本是不会跌的。
广州购房条件，外地人在广州买房条件有哪些?
目前广州成交量已经很低了，如果再出台限制规定，将会更加削弱成交量。 沈锐培表示，禁止补税购房必然的结果将导致符合购房条件的购房者数量更少，对于进一步收窄外地人在广州买房条件，这使得有限的客源和不断增加的库存之间的矛盾会进一步激化，开发商会为了抢有限的客源会让利促销，楼价下行的苗头已经出现。 随着价格下调，会释放一批刚需买家入市，届时楼价可能会逐级缓慢回归。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫也表示，一旦广州正式取消补税购房政策，部分购房者将失去购房资格，对正在实施限购的广州楼市来说非常不利。 特别是今年广州库存和新增供应量放大，开发商的资金又面临压力，不排除开发商“以价保量”在金九银十快速回笼资金。
以价换量依旧是下半年走向？
从五月来，对部分开发商来说，是痛苦中微笑的一个月，随着上海、杭州、广州等楼市成交量的暴涨，开发商的业绩也随之水涨船高，库存随之下降，开发商的资金压力暂时得到一些缓解。 因此，最近有人说政策已经见底了，楼市开始回暖了，根据长期对楼市的研究和观察发现，这种说法显然是带有片面性，开发商以价换量依然是今年下半年楼市的主要走向。 成交量的大幅回升和库存的减少，是开发商上半年以价换量促销的结果，楼市的调控政策，让开发商们尝到了如坐针毡的滋味，银行贷款拿不到了，土地款等着催缴，已经设计好的大房子因价高被消费者冷眼旁观，资金的压力、市场的压力让开发商在调整策略：调整房子图纸和结构，一套大房隔成两套小房；降低房子售价，买房八折、买房送车、团购享成本价的促销方式屡见报端；我们看到，开发商虚造概念销售调整为让消费者看得见的实惠的营销后，那些初次购房者和部分改善型置业者有所心动，达到了他们预期的心理价位，于是楼市成交量增加。 从楼市成交的楼盘来看，成交量大的是价格降幅大，已经接近成本线的中小户型楼盘，那些降幅小、套型面积大、总价高的楼盘，虽然也在做宣传促销，但是依然是看的多买的少，开发商也不得不承认，楼市的调整政策和市场的消费环境让消费者越来越精，他们都在算所购房子的成本价和升值空间，单纯的靠概念忽悠已经很难奏效，实实在在的调低价格去以价换量是大势所趋。 今年上半年，部分开发商以价换量的策略回笼了部分资金，但是总体来言，房子的存货和资金的双重压力依然居高不下，大部分房子的价格还有下调的空间，在国家的调控政策下，开发商能走的、能被市场接受的依然是以价换量。 答案转载于:
