近日，中央“三箭齐发”助力商品房市场企稳回暖：取消商品房利率下限，住房公积金利率下调至0.25%，首套首付比例降至不低于15%。截至目前，针对上述政策风向，广州市已落地执行公积金贷款调整政策，其余政策尚未落地执行。
根据贝壳楼市看板显示，5月18日（政策官宣第二天）贝壳单日看房人数达到3385人，周日3084人看房；新政后首个周末，贝壳累计看房人数达6469人，冲破近一个月以来最高峰。全市二手房带看量达到近3万组，比前一周周末增加3200组。
居民潜在购房需求慢慢释放的背后，是对政策进一步落地跟进的期待，或将助益咨询量、看房量转化为成交量，更重要的是提振比黄金更加珍贵的市场信心。
新政尚待完全落地，市场观望者多
5月17日，国家统计局同时发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示房地产市场仍处于调整中——70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。价格进一步下行的趋势无疑将加重需求端的观望氛围，并不利于楼市回稳，也将影响行业走出调整期。
政策“组合拳”打出后，搅动全国房地产市场“一池春水”。目前，各城市相继落地相关政策，记者第一时间连线广州住房公积金管理中心，当前，广州公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
记者获悉，目前政策刚处在调整初始阶段，尚未反映到公积金贷款申请量等实质性环节上来，或可期待后续一段时期公积金贷款量的表现。与商贷相比，公积金贷款受惠群体范围相对有限。而商贷新政、降首付、取消贷款利率政策下限等利好，因涉及因城施策原则，广州执行细则尚未落地。
此外，通过记者走访多个房产中介了解到，广州市民普遍对二手房的购置热情“还未出现太大范围的变化”，主要因为广州尚未在政策层面作出太多表态，仅下调了公积金贷款利率，购房者还在观望政策方向，谨慎选择入市时机。相信随着相关政策逐步落地，广州市场有望进一步提振信心。
德佑地产商圈经理张溢聪告诉记者，在黄埔区、海珠区等“刚需”“刚改”集中的板块，受政策利好影响，咨询量有所增加。而对于改善类住宅、豪宅等总价较高的房产类型则作用有限，“除了降低首付门槛之外，大家更需要的是对收入的预期和信心。”张溢聪说。
广州中原研究发展部研究主任陈庭宏介绍，因新政还没正式落地，客户观望情绪浓厚，多数观望者在等待房企释放更多优惠，目前不着急入市。“此外，国家层面的新政落地刚好赶上广州周末的持续雨天，因此，市场暂时没有出现特别明显的回温。”陈庭宏说。根据其所在机构的网签量统计数据显示，今年1-5月以来，广州市房地产一手商品房网签量平均在4000-5000余套/月。
走访量有所回升，多重因素影响交易
新政后的首个周末，广州多个新房楼盘迎来一波“看房热”。根据合富研究显示，新政当周（5月13日-5月19日）一手来访环比上周上涨近15%，成交套数环比上涨近16%。对于非限购区增城、黄埔、番禺的来访人气，新政拉动更加明显。
58安居客研究院数据显示，新政发布当天，安居客新房线上看房浏览量环比上涨45%，房贷计算器的使用率高达737%。18日至19日的周末期间，线上平台各区域热度均有上涨，涨幅前三的区域是番禺、增城和黄埔。
黄埔区的保利招商华发·中央公馆、星河·盛世禧悦吸引了大量购房者到场参观，海珠、白云等楼盘开发商也积极推盘促销，抓住政策红利提升去化率。
其中，海珠区“红盘”保利燕语堂悦启动团购专场折扣，成交限时送家电/管理费礼包；琶洲南TOD售楼处也是一如既往地火热，即将加推19栋232㎡新品；中海大境官宣涨价促成交。
此外，保利和颂项目是荔湾白鹅潭板块的“当红炸子鸡”，项目营销负责人黄崎介绍，得益于区位优势和板块利好等因素，该盘一直卖得不错，且项目主打中心城区小户型，总价可控，是刚需的优先选择。该负责人透露，新政后的首个周末客户到访量有一定提升，但此前的上一个周末为节后补休，并无可比性，市场反映还需一段时间。
黄崎认为，影响市场交易的因素比较多重，拿保利和颂来说，很大程度也受限于期房预售证的下发进度。“在产品量丰富充足时，交易量也会上去，产品量不足时，客户买不到想要的户型和楼层，交易就会受影响。”黄崎认为，调低首付比例固然可以吸引更多人“上车”，但总价没变的情况下，首付比例低也意味着后续月还款和贷款额度高了，购房者需要考虑日常家庭可支配收入情况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，迫切需求修复杠杆动力，最首要的就是降低首付比例。
李宇嘉介绍，国外首付比例低至10%，有的甚至只有5%。降低比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。
市场闻风而动，交易再出新招
中央利好政策接二连三出台，加之广州自去年至今年以来逐步宽松的房地产限购、限贷等政策，作为一座人口净流入的一线城市，广州也在多措并举提振房地产市场。民间力量先行是广州的特色，在当下的房地产市场更不例外。
5月22日，以中央新政策利好为契机，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目，和12家房地产中介机构参与，成为现阶段规模最大的房地产“以旧换新”活动。
活动将持续半年时间，自2024年5月25日—2024年11月24日，给予业主充分时间理性选择，不断提升居住品质。从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看，它们分布在全市各区，单价也从2万元至10万+不等，分布区域之广、产品类型之盛，可以满足多元消费者的换新购房需求。
当前，尽管一手房市场贷款利率利好不断，但优越的区位优势、稳定的医疗、教育资源以及现房的拎包入住条件等，致使广州的二手房市场依旧十分活跃，“以旧换新”活动有广泛的市场潜力。此前，部分实力雄厚的房地产开发企业如越秀地产、保利发展等，已率先与中介机构联手，启动品牌“以旧换新”活动。
广州市房地产行业协会副会长、专家委副主任黎振伟表示，房地产开发企业与中介机构联合帮助业主销售旧房子，可以进一步加快商品房在市场的流通，流通是市场经济活跃的关键，打通一二手房市场的壁垒，是活跃商品房市场的重要环节。
热点城市楼市调控加码精细化
合肥、广州等地日前接连发布楼市调控新政。 4月以来，多地加码房地产调控力度，延续前期房地产调控密集趋势。 从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。 热点地区调控全方位发力，足见调控之决心。 涵盖范围明显增多近期，发布楼市调控新政的城市调控内容涵盖范围明显增多，调控内容趋于精细化。 以合肥市为例，4月5日，合肥市住房保障和房产管理局官网披露《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）。 《通知》主要内容有8条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号 限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。 二手住房限购政策方面，《通知》指出，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，在严格执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）的基础上，进一步收紧合肥市部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。 其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。 根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。 调整范围由市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。 《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。 此外，为规范新建商品住房销售行为，杜绝炒卖房号行为，保障购房者的合法权益，《通知》明确，加强房源信息公开监督，自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。 公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。 摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。 业内人士指出，国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅销售价格指数连续6个月保持上涨，价格快速上涨引发调控压力。 此次调控全方位发力，足见调控之决心。 聚焦经营贷中国证券报记者观察到，近期发布楼市新政的城市基本都提到加强经营贷管控力度，且针对经营贷的调控也呈现精细化特征，不仅提出了针对新增贷款的调控措施，还提出化解前期已积累风险的措施。 为了加强经营用途贷款合规管理，合肥市要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。 严格落实房地产贷款集中度管理要求。 注册地在合肥的地方法人银行业金融机构实行分档管理，房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定的各档上限。 已超上限的金融机构，分别制定调整方案，在过渡期内逐步向管理要求边际收敛（后期若有具体实施细则出台的，从其规定）。 对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，一季度房地产调控政策井喷，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应模式变更成为绕不开的话题。 其中，经营贷作为导致多地楼市明显上涨的重要原因，成为热点城市调控的“重灾区”。 在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，主要是因为经营贷利率远远高于按揭贷款，且贷款期限只有1-2年。 2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。 张大伟指出，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。 从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。 针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。 这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够在一定程度上抑制楼市非理性、不健康发展。
新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？
2021年开年不久，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象，“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。 在此背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。 楼市调控新政上演“围追堵截”1月21日晚，一份由上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)，剑指不平静的上海楼市。 这份第二天起即生效的《意见》中，一项颇引起关注的住房限购政策是，夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一政策是“打补丁”政策，严堵假离婚买房。 “假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。 ”在上海之前，全面打击假离婚买房的一线城市是深圳。 2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布了被称为“史上最严楼市调控”的“715新政”，离婚买房追溯三年。 而就在上海发布《意见》的前两天，1月19日，深圳再发文对“715新政”细化：居民家庭夫妻双方购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。 深圳的“大补丁”一出，意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产权证，让通过“假结婚”来获取购房资格的想法成为空谈。 上海的《意见》中，和封堵假离婚一样引起关注的调控政策，还有对增值税的“2改5”，即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。 分析认为，由于市场短期形成炒作氛围，买到新房后转让有差价，提高增值税征免年限可以提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家的入市热情。 前后脚的时间，1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控加码打击“打新热”。 落户未满5年限购套数从2套降为1套，且房子赠与他人需满3年后才有购房资格；在限售方面，中签率低于10%的楼盘，产证满5年才可出售。 多个城市对楼市祭出的调控措施，除了上述这些“打补丁”式的政策升级，实质性的调控大招也逐渐浮出水面。 资金严格监管，以摁住楼市“虚火”在住房金融端，1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。 1月30日，北京银保监局发布信息，要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“北京此次检查，充分体现了金融监管部门继续落实‘房住不炒’政策的导向，有很强的信号意义。 结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控很重要的一个工作就是严查资金违规流入房地产的现象。 这也意味着银行系统和房管系统将更有力地打出‘组合拳’，这有助于稳定市场预期。 ”一线城市对严查楼市资金的风潮也刮向更多城市。 2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。 要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。 “如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。 ”广州则更为直接，继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线涨价，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。 房贷利率和首付比例一直是遏制楼市的关键。 对于广州从房贷入手调控的主要原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年广州房贷投放量大，楼市热度高，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。 “资金是此轮各地楼市调控的重中之重。 ”中原地产首席分析师张大伟表示，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市“虚火”，避免市场短期失控，“各地后续还应继续针对资金无序进入房地产进行约束，加强政策落地力度”。 楼市被泼“冷水”，会降温吗？据不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已经累计达60余次。 具体而言，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。 张大伟说，“过热”的楼市表现是此轮密集调控的市场原因。 “整个楼市的确出现了一轮比较典型的上涨，而且上涨主要出现在局部区域，以一二线城市为热点，特别是国家统计局公布的2020年12月房价数据中，能够看到上海和深圳等出现了比之前明显涨幅放快的现象。 ”张大伟表示。 热点城市楼市持续明显的升温，就连刚刚过去的春节，“就地过年”背景下，一些热点城市在这一往常的楼市成交淡季迎来了开门红。 据中原地产研究中心不完全统计，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超过100套二手房成交，与往年相比，今年春节楼市活跃度明显提高。 不过，虽然一些城市楼市春节相比往年同期表现出“淡季不淡”，但业内普遍认为，调控政策泼了“冷水”后，1月份多地调控收紧政策的实际效果，已经在市场得到体现。 “近期调控政策主要着力于去除房地产市场投机的土壤，通过‘打补丁’等多种方式稳定市场价格预期，保障无房户的自住需求，精准打击投机性需求。 ” 张波表示，一线城市的楼市热度出现降温，尤其是部分前期炒作严重的板块已经出现明显价格回调，二线热点城市则受春节假期影响明显，交易量出现一定下滑。 “2021年房地产市场政策主要以打击炒房为主，清理炒房渠道。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，春节期间，各城市调控效果明显，从贝壳新房带看认购指数看，上海、深圳、杭州等城市在春节期间新房项目带看、认购指数回落至2020年春节期间同等水平。 “可见调控后，市场出现观望情绪，市场热度有所回落。 ”潘浩表示，而春节后的楼市走向会如何，仍有待观察。 (原题：《新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？》)
南沙、花都限购要求放松 刚需买家上谁的车？
12月13日，广州南沙区发布楼市新政，本科人士在南沙区买房不受户籍、社保和个税缴存限制。 南沙放松限购之后，花都紧随其后，本周三凌晨，花都人才购房政策也推出了《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》。 尽管政策出台引起了业内强烈反响，但有地产人士指出，这两大区域放松限购的对象都有学历要求，主要目的是吸引人才置业。 预计除南沙、花都外，或许还有广州其他的外围区域跟进调整限购政策。 而目前适合刚需买家“上车”的区域，除了原本不限购的从化和增城，南沙和花都也成了广州第三、四个可以入手的区域。 加上之前佛山为了吸引人才，放松本科学历购房要求。 专家认为，这5个区域和城市各有千秋，入手还需看自身的购房需求和用途。 南沙：本科以上学历可在南沙买首套房12月13日，南沙区发布楼市新政，本科人士在南沙买房不受户籍、社保和个税缴存限制。 主要内容如下：1.认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。 2.在南沙区工作、学习，具有本科及以上学历；具有中级及以上专业技术资格；具有中级及以上职业资格；具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格，符合上述条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。 而本周记者接到业内人士爆料称，港澳居民可以在南沙买房，不受限购限制。 记者致电政府服务热线咨询，工作人员表示，现有文件写明是港澳居民购房政策按广州市户籍执行，无需社保及个税证明。 据悉，南沙“人才新政”出台后，南沙市场有一定的反响，主要有以下几个特点：来访客户数量增加；珠三角客户增量明显，特别是深圳、珠海、东莞的客户来访数量明显增加；旧客回访增加，而且诚意度有所提高。 合富辉煌（中国）南沙公司总经理许勇透露，代理项目初步统计情况显示，南沙新政后第一个周末的来访成交较往常周末的变化为：一是传统流量盘（如山海湾、滨海新城等）周末日均来访量上升60%~90%，成交上升200%~300%左右，旧客成交占比近半；二是个别重点楼盘（如南沙湾御苑、越秀东坡、星河丹堤等）来访上升20%~30%，成交上升100%~200%；三是明珠湾新盘来访上升25%~40%左右；四是高总价单位成交有所增加；五是商业、公寓项目的来访、成交基本无变化。 许勇认为，新政并非解除限购而是优化，主要是刺激外区高学历人才进驻南沙，因此，中远期来说对南沙的产业及经济发展有积极的影响和利好；新政对广州本地客户影响不大，但随着南沙城市的发展，会有越来越多的广州改善居住型客户进驻南沙，购买承接力有提升；外区客户进入南沙，可重点关注生活配套成熟、交通便利、具备发展前景的区域，如明珠湾、南沙湾及蕉门河中心等板块；随着外区高学历、高素质人才的进驻，南沙的中大面积产品、中高总价产品会越来越受到市场的关注，南沙产品的竞争力也逐步提升。 克而瑞广州首席分析师肖文晓表示，南沙作为需要大量引入人口、产业的新兴发展区域，也是广州2035城市规划的唯一副中心，是粤港澳大湾区的几何核心，此前一直实施的是跟广州市区一样严苛的限购政策，客观上制约了南沙人才和产业集聚的潜力，新政有望解除这一束缚，为南沙发展提速。 此外，新政限定对象为在南沙购买首套商品房的工作、学习人群，是为了贯彻“房住不炒”的调控要求，抑制投机性需求借机扰乱市场，防止房价出现异常波动。 国家强调楼市调控要因城施策，地方调控也要因区施策，此前上海放宽临港自贸区购房门槛已有示例，南沙本次新政完全符合这一精神。 广东中原地产项目部总经理黄韬表示，南沙楼市会升温，但不会疯狂，主要原因在于南沙本身新房量比较多，库存压力也比较大。 广州中原研究发展部数据显示，截至11月25日，南沙的库存量升至117万平方米，库存消化周期达10.6个月。 花都：大专以上骨干人员可享花都购房资格南沙放开限购之后，花都紧随其后，本周三凌晨，花都人才购房政策方面也放松限购。 推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》（下称《指南》），全面放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约，实施更加积极、更加开放、更加有效的人才保障措施，助力四海英才集聚花都追梦圆梦。 何谓“花都区人才绿卡”？花都区人才绿卡简称“花卡”，主要惠及在本区创新创业，但又暂无意向落户花都或不能落户花都的非本市户籍的优秀人才，依申请并符合条件者可领取花都区人才绿卡，持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。 据悉，政策还放开在本区购买社会保险6个月的时限要求，申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡。 按照《指南》要求，大专以上学历的中高层管理人员由用人单位出具组织架构图和任职文件等证明材料即可申领“花卡”；大专以上学历的骨干技术人员取得中级及以上专业技术资格或职业资格证书即可申领“花卡”。 不过，对于急需紧缺人才和创新创业人才，不设大专以上学历和中等职业资格方面的限制，只需花都区相关职能部门出具的认证报告，即可申领“花卡”。 本次修订的“花卡”申领指南，与今年7月发布的《花都区人才绿卡暂行实施办法》对比，最大的亮点是：全面放开了社保制约，无需在花都区购买6个月社保，就可凭相关就业或创业证明办理“花卡”，从而获得在花都区内购买自住房的资格。 此外，全面放开了大专以上学历的制约。 大专以上学历的中高层管理人员由用人单位出具组织架构图和任职文件等证明材料即可申领，大专以上学历的骨干技术人员取得中级及以上专业技术资格或职业资格证书即可申领，真正把人才评价主导权交给用人单位。 广州市房协专家委员会委员邓浩志认为，花都新政包含大专以上学历购房的放开，表面上比南沙松。 但实际上不然，一是花都“花卡”要求本科必须是985、211本科且有学士学位，而南沙是国家认可的本科即可；二是虽然多了大专以上认定，但需要是在花都企业单位的中高层或骨干技术人员，这个证明是不可能随便乱开的，就算能开，量也不会很大。 所以这次花都新政的放松程度其实比不上南沙来得宽松。 此外，花都新政还是主要从引入人才、发展产业的角度考虑。 比如大专以上中高管的认定，照顾了制造业中年中高管在学历上的时代局限，符合花都第二产业为主的客观情况。 而其他相关政策调整，也都不见得单纯为了刺激楼市，当然最终也会对楼市起到一定的促进作用，增加了新的符合购买要求的人群。 但新政影响可能比较有限，对楼市的刺激只能属于轻微级别。 再加上花都目前一手住宅库存高达16个月消化期，所以新政不会引发花都房价的明显上涨。 各地优势南沙产业：今年1月25日，广州市发改委公布广州2019年重点项目计划，592个项目总投资万元。 产业项目建设方面，广汽丰田新能源整车、广汽蔚来合创中心也被列入重点建设项目中，前者正增资扩产，后者产业化进程持续加速。 今年6月，广州市人民政府与恒大集团签订战略合作框架协议。 根据协议，恒大投资1600亿元在广州南沙区建设新能源汽车三大基地等项目，其中新能源汽车整车研发生产基地将建成恒大新能源汽车集团，未来年产100万辆整车。 交通：目前正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。 截至到11月，18号线土建工程累计完成44%；22号线土建工程累计完成32%。 地铁18号线起于南沙区万顷沙枢纽，至广州东站枢纽，连接南沙自贸片区及广州东站，线路全长62.7公里，全线共设广州东站、冼村、琶洲西区、西榴岗、沙溪、鹤庄、番禺广场、横沥、万顷沙9座车站，预计2020年建成通车。 地铁22号线起于南沙区万顷沙枢纽，经番禺广场、祈福新村、广州南站商务区、西塱，止于荔湾区白鹅潭枢纽，线路全长67.4km。 同样地，地铁22号线预计于2020年完成建设。 地铁18、22号线定位南沙市域快线，其中18号线为南沙快线，22号线为南站快线，两条线路建成后，从南沙出发预计30分钟能到达广州市区。 除了两条地铁线，南沙今年6月已动工的庆盛枢纽综合体项目也引发外界关注。 据此前发布的《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示，庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点，项目具备“四线交汇”的优势，可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站。 规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。 花都产业：汽车产业、空港经济、皮革皮具、珠宝产业是花都产业格局中的四大支柱产业。 而近年来，花都又进一步在音响之路发展，截止2018年，花都规模以上电子音响企业有78家、小型企业240多家，产品覆盖专业、家用、多媒体、汽车音响等。 2018年，花都区电子音响产业工业总产值达260亿元，出口额20亿美元，占广州市同类产品出口额的40%以上。 花都已经形成集研发、设计、采购、制造、销售、售后等完整的产业链，产业集聚程度高，是我国重要的音响产业集群。 交通：被誉为“广州北大门”的花都坐拥广州北站、白云国际机场两大交通枢纽，交通区位优势显著。 然而，东西相距仅十多公里的两地，交通融合曾一直是短板。 不过未来这一现象将会改变。 今年以来，花都加快开展广州北站至白云机场快速通道、花都大道等升级改造，通过城市快速路让两大枢纽能够快速互通。 今年7月10日起，广州北站每天还增开3对到深圳北站的始发终到列车，密切广州北与深圳、香港等地往来。 此外，连接广州与清远的广清城际一期已进入铺轨阶段，届时清远往来广州北站仅需25分钟；新白广城际广州北站至白云国际机场段也实现隧道贯通。 据花都区交通运输局副局长刘德康介绍，广清城际一期、新白广城际实现通车后，届时广州北站到白云国际机场T2航站楼，仅需15分钟。 武广高铁、地铁9号线、广清城际、新白广城际和地铁24号线等将在广州北站形成交汇点。 届时广州北站将成为粤港澳大湾区北部交通枢纽，融入粤港澳大湾区1小时交通圈。 增城产业：产业建设项目方面，增城也是以汽车产业为主，主要有广汽本田增城工厂产能扩大（新增24万辆/年）建设项目、日立汽车马达系统开发及生产基地项目、中国汽车技术研究中心华南基地，它们都计划在2019年完工。 而增城的王牌——富士康科技小镇已进驻2家世界500强企业、盟立自动化股份有限公司等20余家企业，产业园正式开始开始量产后，项目预计年产值约920亿元，年均收税约40亿元。 交通：地铁21号线将于今年底全线开通，连通天河、黄埔、增城三区，是广州目前在建的最长线路。 地铁21号线建成以后将采用快慢车设计，上下班高峰期地铁实行快线设计，开通后列车最高运行速度为120公里/小时，通过快车，从增城广场出发，1小时就可直达广州市中心。 此外，根据规划，增城将规划建设三大客运交通枢纽（广州东部交通枢纽新塘站、增城广场交通枢纽、增城火车站综合枢纽）。 其中，设计方案已出炉的广州东部交通枢纽以凯达尔TOD为核心，集国家铁路、城际轨道、城市铁路、长途客运、一般城市公交、出租车服务为一体。 除既有广深铁路线、地铁13号线外，在建穗莞深城际铁路新塘至洪梅段、已启动的新塘经白云机场至广州北城际轨道及规划的广汕铁路、地铁16号线、地铁20号线、地铁28号线（东西快线）等都在此交汇。 广州东部交通枢纽是增城接入广州主城区的最重要的枢纽地点，也是连接东莞、广深科技创新走廊最重要的节点。 从化产业：近年来，从化区坚决落实高质量发展要求，始终坚持“生态立区、产业强区、特色发展”，围绕现代化产业体系，聚焦生物医药、新能源、新材料、智能装备制造和现代智慧物流产业，创新招商体制机制，大力营造现代化国际化营商环境，加快工业园区提质增效步伐，全力打造产业发展平台，推动一批龙头企业项目落户从化，实现招商引资项目总量和质量上的新突破，为全区经济社会发展注入了新活力和新动力。 今年上半年，从化区举行2019年产业项目集体动工仪式，全区产业项目投资建设迎来了“开门红”。 据悉，参加当天集体动工仪式的项目，共有16个，总投资102亿元，建成投产后将新增年产值超416亿元。 据悉，这些项目都属于先进制造业和战略性新兴产业，涵盖IAB、先进制造、高新科技、环保等多个领域，为从化加快构建现代化产业体系，打造粤港澳大湾区绿色增长极增添了强劲动力，也为从化推动乡村全面振兴，积极探索以生态优先、绿色发展为导向的高质量发展新路子提供了有力支撑。 在这批项目中，苏宁华南电商总部项目总投资50亿元，主要综合运用苏宁“指南针”生产控制系统、“菜篮子”检测灭菌、自动旋转堆垛等系统，利用供应链大数据“天眼”信息平台，采用无人仓机器人、无线射频识别等技术，建成集上架、拣选、加工、包装、分拨等全程自动化、智能化管理于一体的创新经营实体，建成达产后预计实现年产值300亿元。 立白集团华南创新智能生产基地项目总投资20亿元，依托立白集团2个国家级、4个省级研发平台，建设升级华南创新研发中心，开展表面活性剂分子结构设计、高效酶制剂催化剂制备、特殊关键设备设计等日化行业关键共性技术研发及应用，建成达产后预计实现年产值40亿元。 交通：地铁14号线一期已于去年12月通车运营,其中从化段全长23公里,设太平、神岗、赤草、从化客运站、东风5个站点,片区覆盖用地56平方公里,涉及3街1镇28个行政村。 从化区借助地铁14号线的站点辐射作用和轨道交通纽带作用,依托5个站点片区的TOD(以公共交通为导向的开发)发展模式,实现地铁沿线城乡一体互动发展。 据悉，从化区曾开展地铁14号线从化段沿线及站点周边地区城市设计和规划编制工作,目前,已完成城市设计竞赛和城市设计深化工作。 按照从化段沿线总体规划,以轨道站点为核心,按照“零换乘”一体化建设运营要求,构建交通设施无缝衔接的综合交通体系,提供一站式交通服务。 佛山产业：佛山，中国制造业重镇，一股“绿色制造”的大潮涌起，引领着万亿先进制造业集群迈向绿色增长，工信部日前公布的第四批绿色制造名单，广东省48家企业被认定为绿色工厂，其中10家就在佛山。 截至目前，佛山已经有27家企业被认定为绿色工厂，数量位居全省前列。 绿色发展是实现经济高质量发展的必然要求。 佛山在绿色科技、绿色生产、绿色产品等方面不断探索实践，新能源汽车、节能环保装备等行业异军突起，这座传统的制造业大市已经率先走在绿色发展的前列。 交通：广佛线，一条地铁线路，连通广州和佛山，成为广佛“候鸟”往来两地的主要交通工具。 按照最新修编的《广佛两市轨道交通衔接规划》，规划显示，包括已开通的广佛线在内，佛山未来将有10条与广州实现对接的地铁线，分别是广佛线以及2、3、4、5、6、8、9、10、11号线，这些线路进入广州境内后，将与广州现有以及未来的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22号线对接。 如何选择对于四大不限购区域和城市，刚需买家该如何选择？克而瑞广州首席分析师肖文晓接受时报记者采访时表示，从刚需的角度来讲，除了各自的本地客户，南沙的客户主要来广州南部以及少量的中心外溢需求，增城的客户主要来自天河以东的外溢客群，从化主要承接白云的外溢客群，而佛山则主要承接广佛边界的外溢客群，四大区域的目标客户群体并没有特别明显的交叉和竞争关系。 他还认为，如果以CBD珠江新城作为广州的市中心来看，四个区域之中目前选择在增城“上车”的刚需客户还是会多一些，主要还是因为新塘很久以前就是广州客户外溢增城的第一站，而随着地铁21号线的建设，近年在朱村板块置业的客户也不断增多，与市中心的交通网络也更为成熟。 相对而言，佛山对于荔湾和海珠的外溢客户也有一定的吸引力，不仅位置接壤，而且也有广佛线的接驳，楼盘的价差也非常明显。 至于南沙，如果是在市区工作，目前选择南沙作为刚需首置的比例还不是很多，主要也是通勤距离的限制，而南沙目前也处于大开发的阶段，大部分板块的生活配套也有待完善。 从化方面，同样是困囿于于市区的通勤距离问题，目前吸引的刚需人群主要来自白云北部，以及部分看重从化生态环境的投资养老度假人群。 相关链接南沙上车楼盘推荐楼盘名称：南沙珠江湾位置：南沙区环市大道南漾滨路（凫洲大桥西侧）户型面积：35~82平方米精装SOHO点评：作为南沙200万平滨海综合体，项目北靠“双山”南沙天山鹿山和国家4A级黄山鲁森林公园，南望狮子洋一线海景，东临天后宫及广州邮轮母港，西连万顷沙交通枢纽及恒大童世界主题乐园。 以港兴城，璀璨一湾。 作为一个开发10年的广州海港综合体，南沙珠江湾总建达200万平规模，目前已交楼入住近4000户，项目规划有海景住宅、精英SOHO公寓、企业总部写字楼、国际滨海商业街、地标悦海星级酒店于一体。 35~82平方米地铁海景SOHO火爆热销，3.4米层高舒适空间宜商宜居，品牌酒店托管运营收益可期，首付8万元起抢湾区芯资产。 楼盘名称：美的云筑位置：广州·南沙·庆盛户型面积：93~127平方米三至四房点评：项目所在的庆盛枢纽板块，定位为国际科创城，是人工智能技术基地方向发展。 项目距离已开通地铁4号线庆盛地铁站车程约7分钟。 距离地铁18号线细沥站1.5公里。 美的置业智慧家居系统可通过联网实现安保、温度、灯光、娱乐及其他联网电器和服务（视情况而定）的控制、自动化和优化功能。 业主可通过智能终端进行远程访问、控制、监控。 业主可实现离家、返家、阅读、就餐、娱乐、就寝等生活模式场景的一键切换。 其中的产品可通过连接灯光、窗帘、空调、电视、音响等电器进行智能电话或语音控制，以适应业主的生活习惯，同时也配置加湿器、空气净化器、净水器、新风系统及其他家电，为业主进一步提供健康、便利、舒适、安全及节能的生活体验。 楼盘名称：金科集美御峰位置：广州·南沙·黄阁新城或导航（集美御峰）直达户型面积：建面约89~115平方米三至四房点评：金科集美御峰项目地处广州市南沙区黄阁镇，南沙最核心门户位置，盘踞黄阁-庆盛双核板块核心交汇处，是南沙距离广州中心最近的项目，项目位于黄阁“森林小镇”核芯住区，西邻广澳高速主干道，南瞰约3万平方米天然湖泊，北望约40万平方米卢前山生态公园、东望约9.46平方公里大山乸森林公园，项目占地约5.69万平方米，总规划建筑面积约11.38万平方米，产品涵盖11栋26~28层精装高层，无限楼距成一字排开，规划住宅总户数户1107户，绿化率为35%，容积率仅为2.0，是区域内容积率最低、舒适度最高的小区。 楼盘名称：金科博翠明珠位置：广州·南沙·明珠湾国际金融岛户型面积：125~144平方米点评：明珠湾国际金融岛，头排江景，环幕平层，岛尖生活。 花都上车楼盘推荐楼盘名称：祈福万景峰位置：广州市新华新街大道（地铁9号线广州北站旁）户型面积平方米现楼带装修点评：广州地铁上车盘首选，广州北新城核心人居大盘。 广州北站旁双地铁上盖，9号线已开通，8号线规划中，T4航站楼就在家门口，速到机场，交通极其便利，既享有广州北站的前景，又兼具新华老城的繁华。 楼下国际商业风情街，各种生活、教育、医疗等丰富配套，周边学校环绕，幼儿园、小学、中学教育资源优越，如花都区第一幼儿园、新华镇幼儿园、新华一小、新华二小、新华中学、花都区实验中学、秀全中学等十几所学校；社区环境好，综合素质超高。 楼盘名称：祈福聚龙堡位置：广州市花都花山镇政府旁（融创文旅城商圈）户型面积：43~198平方米现楼点评：祈福聚龙堡低过地价。 政府旁物业，安全、舒适，生活配套齐全。 G106国道与花都大道跨线桥的贯通后，10分钟到机场、白云新市等区域，一直吸引着很多空姐、空少在此置业，临近穗深城轨旁，畅达湾区各大城市，小区为双水景法式风情社区，环境优美，楼距宽，密度低，舒适度高。 楼盘名称：祈福黄金海岸位置：广州市广东培正学院旁（花都）户型面积：217~631平方米独立院子、73~293平方米洋房点评：祈福黄金海岸是广州独立院子市场的焦点，开售一周劲销100栋，销售奇迹刷新广州独立院子热销记录。 项目坐拥1500亩浩瀚大湖，9公里湖岸线蜿蜒，形成了非常独特、罕见、优美的半岛、多岛、长岛地形，每一栋独立院子景观。 50万平方米私家山顶公园，半山坡地落差高达26米，20万平方米地中海园林，地中海风格临湖独立院子及半山坡地独立院子，在售建筑面积约为308~631平方米，独门独栋，品质装修，大花园，私家电梯，7米主厅大气奢华挑高设计，270°落地飘台环湖景观、10米长观景台、花园面积逾1000平方米。 项目交通便利，配套齐全，由国家一级管理资质祈福物业提供服务，6重智能安防系统，24小时安全管理体系，奢享私密品质生活。
